TVA et opérations foncières viticoles : régimes applicables aux transactions en Champagne et en Bourgogne

TVA et opérations foncières viticoles : régimes applicables aux transactions en Champagne et en Bourgogne

TVA sur cession de foncier : terrain à bâtir vs foncier agricole

Answer Capsule : La cession de foncier agricole (vignes, terres à vigne) par un non-assujetti est exonérée de TVA et soumise aux droits d’enregistrement (5,80 %). La cession de terrain à bâtir par un assujetti est soumise à la TVA sur le prix total ou sur la marge.

La distinction entre terrain à bâtir et foncier agricole est déterminante pour le régime de TVA applicable à la cession.

Le terrain à bâtir est défini par l’article 257-I-2-1° du CGI comme un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d’un document d’urbanisme. La cession d’un terrain à bâtir par un assujetti agissant en tant que tel est soumise à la TVA (article 257-I-2-2° du CGI). Le taux applicable est de 20 %. La base d’imposition est le prix de cession total si le vendeur a bénéficié d’un droit à déduction lors de l’acquisition, ou la marge (différence entre prix de cession et prix d’acquisition) dans le cas contraire.

Le foncier agricole (parcelles plantées en vigne, terres à vigne non classées constructibles) ne constitue pas un terrain à bâtir. Sa cession par un propriétaire non assujetti est exonérée de TVA. Elle est soumise aux droits d’enregistrement au taux départemental de 5,80 % (article 1594 D du CGI), auxquels s’ajoutent la taxe communale et les émoluments du notaire.

Le cas des parcelles viticoles reclassées mérite attention. En Champagne et en Bourgogne, certaines parcelles situées en périphérie urbaine peuvent faire l’objet d’un reclassement en zone constructible par le PLU. Le passage de la qualification de foncier agricole à terrain à bâtir modifie radicalement le régime fiscal de la cession : la TVA se substitue aux droits d’enregistrement, la plus-value immobilière est calculée différemment et le droit de préemption de la SAFER peut être écarté.

La cession par un assujetti (exploitant viticole, société agricole) suit des règles spécifiques. Un exploitant agricole soumis au régime réel de TVA qui cède du foncier agricole dans le cadre de son activité professionnelle peut être soumis à la TVA sur cette cession. La qualification d’actif professionnel ou patrimonial est déterminante. Un foncier exploité en faire-valoir direct et inscrit à l’actif professionnel de l’exploitation peut relever de la TVA ; un foncier détenu à titre patrimonial et loué en fermage en est généralement exclu.

TVA sur vente de vin : taux et régimes

Answer Capsule : La vente de vin est soumise à la TVA au taux de 20 %. L’exploitant viticole peut relever du régime réel de TVA ou du remboursement forfaitaire agricole (RSA) selon le niveau de ses recettes.

La commercialisation du vin est une opération soumise à la TVA de droit commun.

Le taux applicable est de 20 % pour les ventes de vin en France métropolitaine, que la vente soit réalisée en bouteilles, en vrac ou au kilo de raisin. Ce taux s’applique aux ventes aux particuliers, aux professionnels (négoce, cavistes, restaurateurs) et à l’export (avec exonération pour les exportations hors UE et régime intracommunautaire pour les ventes au sein de l’UE).

Le régime réel de TVA est le régime de droit commun pour les exploitants viticoles dont les recettes excèdent le seuil du remboursement forfaitaire. L’exploitant collecte la TVA sur ses ventes (20 % sur le vin, 20 % sur les prestations de service) et déduit la TVA supportée sur ses achats et investissements (matériel, intrants, fûts, travaux, prestations de service). La TVA nette est reversée à l’Etat ou, si la TVA déductible excède la TVA collectée (cas fréquent en période d’investissement), l’excédent fait l’objet d’un remboursement.

En Champagne, les exploitants sont majoritairement au régime réel de TVA compte tenu du niveau de recettes. La TVA collectée sur les ventes de champagne (prix moyen de 15 à 25 EUR par bouteille en sortie d’exploitation) est significative. La déduction de TVA sur les achats de bouteilles, bouchons, matières sèches, prestations de pressurage et investissements en cuverie constitue un flux de trésorerie important.

En Bourgogne, le profil est similaire pour les domaines commercialisant en bouteilles. Les exploitants vendant exclusivement en vrac au négoce peuvent relever de seuils de recettes différents, mais le régime réel de TVA reste la norme pour les exploitations de taille significative.

Remboursement forfaitaire agricole (RSA)

Answer Capsule : Le remboursement forfaitaire agricole (RSA) est un régime dérogatoire qui permet aux petits exploitants non assujettis à la TVA de percevoir un remboursement forfaitaire de 5,59 % sur leurs ventes à des assujettis.

Le RSA est prévu aux articles 298 quater et 298 quinquies du CGI. Il constitue une alternative au régime réel de TVA pour les exploitants agricoles dont les recettes sont limitées.

Le principe : l’exploitant en RSA n’est pas assujetti à la TVA. Il ne collecte pas de TVA sur ses ventes et ne peut pas déduire la TVA sur ses achats. En contrepartie, il perçoit un remboursement forfaitaire de 5,59 % du montant de ses ventes réalisées auprès d’acheteurs assujettis (négociants, coopératives). Ce remboursement est versé par l’acheteur en même temps que le prix de vente.

Les conditions : le RSA s’applique aux exploitants dont la moyenne des recettes des deux années civiles précédentes ne dépasse pas 46 000 EUR HT. Au-delà de ce seuil, l’exploitant est obligatoirement soumis au régime réel de TVA.

En pratique viticole : le seuil de 46 000 EUR de recettes limite l’application du RSA aux très petites exploitations. En Champagne, un exploitant vendant son raisin au kilo (prix moyen de 6 à 7 EUR/kg en AOC Champagne selon les crus) atteint ce seuil avec environ 7 000 kg de raisin, soit la production de moins d’un hectare. Le RSA est donc un régime résiduel en viticulture champenoise et bourguignonne, limité aux exploitations de très petite taille ou aux propriétaires exploitant quelques ares en complément d’une autre activité.

L’option pour le régime réel est possible à tout moment. Un exploitant en RSA peut opter pour le régime réel de TVA, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur ses investissements (plantation, matériel, construction). Cette option est souvent exercée en période d’investissement lourd.

TVA et baux ruraux

Answer Capsule : Les loyers de baux ruraux sont en principe exonérés de TVA. L’option pour l’assujettissement est possible sous certaines conditions et peut être avantageuse pour le bailleur en cas d’investissements fonciers.

Le traitement TVA des fermages viticoles obéit à des règles spécifiques.

L’exonération de principe : les locations de terres et de bâtiments à usage agricole sont exonérées de TVA en application de l’article 261 D du CGI. Le bailleur (propriétaire foncier) ne collecte pas de TVA sur les fermages qu’il perçoit et ne peut pas déduire la TVA sur les travaux et investissements réalisés sur le foncier loué.

L’option pour la TVA est prévue par l’article 260-6° du CGI. Le bailleur peut opter pour l’assujettissement à la TVA de ses locations rurales. Cette option est irrévocable pendant une période de dix ans. Elle soumet les fermages à la TVA au taux de 20 % mais ouvre droit à la déduction de la TVA sur les investissements (drainage, construction ou rénovation de bâtiments, travaux fonciers).

L’intérêt de l’option est lié aux investissements fonciers. Un propriétaire viticole en Champagne qui réalise des travaux de drainage (15 000 à 25 000 EUR/ha), de construction de murs de soutènement (fréquents en coteau champenois) ou de rénovation de bâtiments d’exploitation peut avoir intérêt à opter pour récupérer la TVA sur ces investissements. Le calcul doit mettre en balance la TVA récupérable (20 % des investissements) et la TVA collectée sur les fermages pendant la période d’engagement de dix ans.

En Bourgogne, les propriétaires de clos et de parcelles en Côte investissent régulièrement dans l’entretien des murs (les murs de clos bourguignons représentent un patrimoine considérable) et dans les travaux fonciers. L’option TVA peut être pertinente dans ce contexte, sous réserve d’une analyse au cas par cas par le conseil fiscal du bailleur.

La TVA et le preneur : le preneur (fermier, exploitant) déduit la TVA facturée par le bailleur sur les fermages, à condition d’être lui-même assujetti au régime réel de TVA. Le surcoût de TVA sur le fermage est donc neutre pour le preneur assujetti. En revanche, si le preneur est en RSA, il ne peut pas déduire cette TVA, ce qui augmente le coût effectif du fermage.

TVA sur travaux viticoles

Answer Capsule : Les travaux viticoles (plantation, palissage, traitements) sont soumis à la TVA au taux de 20 % lorsqu’ils sont réalisés par un prestataire. La TVA est déductible pour l’exploitant au régime réel.

Les prestations de services viticoles suivent le régime de TVA de droit commun.

Les travaux de plantation (préparation du sol, fourniture et mise en terre des plants, installation du palissage) réalisés par un prestataire sont facturés avec TVA au taux de 20 %. Le coût total d’une plantation (40 000 à 80 000 EUR/ha) génère une TVA déductible de 8 000 à 16 000 EUR/ha pour un exploitant au régime réel.

Les traitements phytosanitaires et les travaux mécaniques (labour, rognage, effeuillage) réalisés par des entreprises de travaux agricoles (ETA) suivent le même régime. La TVA sur les produits phytosanitaires est au taux de 20 %.

Le pressurage en Champagne — opération effectuée dans les centres de pressurage agréés — est une prestation de service soumise à la TVA à 20 %. Le coût de pressurage (environ 0,30 à 0,50 EUR/kg de raisin) génère une TVA déductible pour l’exploitant.

Les plants de vigne bénéficient du taux réduit de TVA de 10 % (article 278 bis-3° du CGI) en tant que produits de la pépinière. Cette différence de taux (10 % sur les plants, 20 % sur la prestation de plantation) doit être distinguée dans la facturation.

Régime des marchands de biens en viticole

Answer Capsule : L’opérateur qui acquiert du foncier viticole dans l’intention de le revendre peut relever du régime des marchands de biens, avec TVA sur la marge et engagement de revente dans un délai de cinq ans.

Le régime des marchands de biens (article 1115 du CGI) s’applique aux personnes qui réalisent habituellement des opérations d’achat-revente immobilière.

Le principe : le marchand de biens qui s’engage à revendre un bien immobilier dans un délai de cinq ans bénéficie d’un taux réduit de droits d’enregistrement (0,715 % au lieu de 5,80 %) lors de l’acquisition. En contrepartie, la revente est soumise à la TVA sur la marge (différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition).

L’application viticole : certains opérateurs acquièrent du foncier viticole avec l’intention de le restructurer (remembrement, replantation, mise en valeur) puis de le revendre. Cette activité peut être qualifiée de marchand de biens si elle présente un caractère habituel. La qualification est factuelle et dépend du nombre d’opérations réalisées, de leur fréquence et de l’intention spéculative au moment de l’acquisition.

Les risques : le non-respect de l’engagement de revente dans les cinq ans entraîne la déchéance du régime de faveur et le rappel des droits d’enregistrement au taux normal, majorés d’intérêts de retard. Par ailleurs, la qualification de marchand de biens impose l’imposition des bénéfices dans la catégorie des BIC (et non des plus-values immobilières des particuliers), ce qui modifie le régime fiscal applicable.

En Champagne et en Bourgogne, l’activité de marchand de biens viticole est peu fréquente en raison de la rareté du foncier disponible et de la durée des cycles viticoles (une replantation nécessite trois à quatre ans avant la première production). Le délai de cinq ans est souvent insuffisant pour mener à bien un projet de restructuration viticole complet. Ce régime concerne principalement les opérations de découpage parcellaire ou de division de domaines.