Mâconnais et Côte Chalonnaise : marchés fonciers discrets
Le Mâconnais et la Côte Chalonnaise forment les deux vignobles méridionaux de la Bourgogne viticole. En Saône-et-Loire, le marché foncier est qualifié de « fermé » par les observateurs : peu de transactions, des prix contenus (Bourgogne Côte Chalonnaise autour de 35 k€/ha) et une dynamique portée par le Crémant et l’Aligoté (+17 % en Saône-et-Loire). Ces secteurs attirent un profil d’acquéreur différent de la Côte d’Or voisine.
Repères du marché foncier bourguignon
Le prix médian des vignes en Bourgogne varie de 35 000 €/ha (Bourgogne générique) à plus de 7 M€/ha (Grands Crus). En Côte-d'Or, le prix moyen atteint 1 022 600 €/ha en 2024 (+11,3 %). À Chablis, le prix moyen progresse de 20,6 % à 204 900 €/ha ; Chablis Premier Cru atteint 525 000 €/ha. En Saône-et-Loire, Pouilly-Fuissé se négocie autour de 265 000 €/ha.
Sources : SAFER, Le prix des terres 2025 ; DVF, Ministère de l'Économie.
Géographie et appellations
Le Mâconnais et la Côte Chalonnaise couvrent la partie sud de la Bourgogne viticole, avec des appellations allant du Bourgogne générique aux villages (Mercurey, Givry, Rully, Pouilly-Fuissé, Saint-Véran).
La Côte Chalonnaise s’étend au sud de la Côte de Beaune, entre Chagny et Saint-Gengoux-le-National. Elle regroupe cinq appellations communales principales : Mercurey, Givry, Rully, Montagny et Bouzeron (seule appellation communale dédiée à l’Aligoté en Bourgogne). Le vignoble est fragmenté, ponctué de villages et de collines, avec des expositions variables selon les parcelles.
Le Mâconnais prolonge la Côte Chalonnaise vers le sud, jusqu’aux portes du Beaujolais. Les appellations Mâcon-Villages, Pouilly-Fuissé (promu en Premier Cru en 2020), Saint-Véran et Viré-Clessé structurent ce territoire. Le Chardonnay domine l’encépagement, représentant plus de 80 % de la surface plantée.
Les deux vignobles partagent une caractéristique commune : ils sont éclipsés par la notoriété et les prix de la Côte d’Or (Côte de Nuits, Côte de Beaune). Un hectare en Gevrey-Chambertin peut valoir 50 à 100 fois plus qu’un hectare en Mâcon-Villages. Cette asymétrie crée un marché foncier très différent, avec ses propres logiques et ses propres acquéreurs.
L’administratif compte aussi : les deux secteurs relèvent de la Saône-et-Loire, département où le marché foncier viticole est décrit comme « fermé » par les professionnels. Les transactions sont rares, les vendeurs discrets, et l’information circule dans un réseau local étroit.
Prix et volumes : un marché étroit
Le Bourgogne Côte Chalonnaise se négocie autour de 35 k€/ha. Le marché est qualifié de fermé en Saône-et-Loire, avec très peu de transactions et une information asymétrique.
Les prix fonciers en Côte Chalonnaise et Mâconnais se situent dans une fourchette basse comparée au reste de la Bourgogne. L’appellation Bourgogne Côte Chalonnaise s’échange autour de 35 k€/ha. Les appellations communales (Mercurey, Givry, Rully) se situent dans une fourchette de 50 à 120 k€/ha selon le lieu-dit et le classement en Premier Cru.
Dans le Mâconnais, les prix varient fortement selon l’appellation. Le Pouilly-Fuissé, dont les meilleurs Premiers Crus rivalisent avec certains villages de la Côte de Beaune, atteint des niveaux sensiblement supérieurs au Mâcon-Villages générique. Saint-Véran et Viré-Clessé se situent entre les deux.
Le volume de transactions est faible. Le marché de Saône-et-Loire ne génère pas assez d’opérations pour que les statistiques soient représentatives d’une année sur l’autre. Une ou deux transactions atypiques suffisent à modifier significativement les moyennes. C’est pourquoi les observateurs qualifient ce marché de « fermé » : l’offre est rare, la demande existe mais ne trouve pas de foncier, et les prix affichés sont souvent décorrélés des prix réellement pratiqués.
L’année 2024 a ajouté une difficulté supplémentaire : des conditions climatiques défavorables en Côte Chalonnaise ont affecté la production, en particulier sur les rouges. Les blancs ont mieux résisté mais subissent la pression du négoce sur les prix d’achat du raisin.
Dynamique Crémant et Aligoté
L’Aligoté a progressé de +17 % en Saône-et-Loire, porté par la demande croissante de Crémant de Bourgogne. Cette dynamique soutient la valorisation des parcelles plantées en Aligoté.
Le Crémant de Bourgogne est le segment le plus dynamique du vignoble bourguignon en volume. Avec des prix consommateur attractifs et un positionnement « bulles de qualité », le Crémant capte une clientèle qui se détourne du Champagne d’entrée de gamme et des Prosecco. La production repose en grande partie sur l’Aligoté et le Chardonnay.
Cette dynamique se répercute directement sur le foncier. En Saône-et-Loire, les parcelles d’Aligoté ont vu leur prix progresser de +17 %, un chiffre remarquable dans un marché par ailleurs atone. La commune de Bouzeron, seule appellation communale dédiée à l’Aligoté en Bourgogne, bénéficie d’un regain d’intérêt.
Le Crémant offre aux viticulteurs locaux un débouché régulier et rentable. Contrairement aux vins tranquilles de Côte Chalonnaise, dont la commercialisation peut être difficile face à la concurrence des appellations plus prestigieuses de Côte d’Or, le Crémant bénéficie d’une demande soutenue et d’un circuit de distribution bien structuré.
Pour l’acquéreur foncier, cette dynamique Crémant/Aligoté modifie le calcul de rentabilité. Une parcelle d’Aligoté en Côte Chalonnaise, à 35-40 k€/ha, plantée et en production, peut générer un rendement locatif supérieur à une parcelle de Chardonnay en appellation communale plus cotée mais plus difficile à commercialiser. C’est un raisonnement de rendement, pas de prestige.
Profil des acquéreurs
Les acquéreurs en Mâconnais et Côte Chalonnaise sont majoritairement des vignerons locaux en extension, des coopératives et quelques investisseurs cherchant un point d’entrée en Bourgogne.
Le profil des acquéreurs en Saône-et-Loire diffère radicalement de celui de la Côte d’Or. On ne retrouve pas ici les investisseurs internationaux, les groupes de luxe ou les family offices qui animent le marché de Gevrey-Chambertin ou de Meursault.
Le premier profil est le vigneron local en extension. Les exploitants de Mercurey, Givry ou du Mâconnais cherchent à consolider leur domaine en acquérant des parcelles contiguës ou dans la même appellation. Ces transactions se réalisent souvent entre voisins, sans publicité, au sein du réseau communal.
Le deuxième profil est la coopérative. Les caves coopératives du Mâconnais (Cave de Viré, Cave de Lugny) et de la Côte Chalonnaise (Cave de Buxy) ont besoin de foncier pour sécuriser leur approvisionnement. Elles interviennent soit directement, soit via leurs adhérents.
Le troisième profil, plus rare, est l’investisseur extérieur qui cherche un point d’entrée en Bourgogne. Découragé par les prix de la Côte d’Or, il se tourne vers la Côte Chalonnaise ou le Mâconnais pour acquérir un vignoble à un coût compatible avec une rentabilité d’exploitation. Ce profil nécessite un accompagnement renforcé : la connaissance du terrain local, des baux et des usages est indispensable pour éviter les écueils.
Le marché étant fermé, l’accès à l’information est le principal avantage compétitif. Les parcelles disponibles ne sont pas listées sur les sites d’annonces ; elles circulent dans un réseau restreint de notaires, de courtiers locaux et de viticulteurs.
Perspectives : des vignobles en mutation silencieuse
Le Mâconnais et la Côte Chalonnaise sont en phase de mutation : montée en gamme (Pouilly-Fuissé Premier Cru), dynamique Crémant, et renouvellement générationnel créent des opportunités discrètes.
Plusieurs facteurs structurels dessinent l’évolution de ces marchés fonciers.
La montée en gamme du Mâconnais est un fait acquis. L’accession de Pouilly-Fuissé au rang de Premier Cru en 2020 a créé un précédent. D’autres appellations (Saint-Véran, Viré-Clessé) pourraient suivre une trajectoire similaire, avec un impact haussier sur les prix fonciers des meilleures parcelles.
Le renouvellement générationnel est en cours. La moyenne d’âge des exploitants en Saône-et-Loire est élevée. Les départs en retraite des dix prochaines années libéreront du foncier, mais dans des conditions complexes : successions, indivisions, baux en cours. C’est dans ces moments de transition que les opportunités se présentent — et que l’accompagnement fait la différence.
Le changement climatique joue un rôle ambivalent. Les secteurs méridionaux de Bourgogne bénéficient de conditions de maturité qui se sont améliorées avec le réchauffement. Mais l’année 2024 a montré la vulnérabilité du vignoble aux aléas (gel, mildiou), en particulier sur les rouges de Côte Chalonnaise.
Pour l’acquéreur patient, le Mâconnais et la Côte Chalonnaise offrent un terrain de prospection intéressant. Les prix restent accessibles, la dynamique Crémant crée de la demande, et le renouvellement générationnel ouvrira des portes. Le défi est l’accès à l’information dans un marché qui ne se livre pas facilement.
Quel est le prix d’un hectare de vignes en Côte Chalonnaise ?
L’appellation Bourgogne Côte Chalonnaise se négocie autour de 35 k€/ha. Les appellations communales (Mercurey, Givry, Rully) se situent entre 50 et 120 k€/ha selon le lieu-dit et le classement en Premier Cru.
Pourquoi le marché foncier en Saône-et-Loire est-il si fermé ?
Le faible volume de transactions, la prédominance des échanges entre vignerons locaux et l’absence de publicité des offres rendent ce marché très opaque. L’information circule dans un réseau restreint de notaires, courtiers et viticulteurs locaux.
L’Aligoté est-il un bon investissement foncier en Bourgogne ?
Les parcelles d’Aligoté en Saône-et-Loire ont progressé de +17 % en prix, portées par la demande de Crémant de Bourgogne. Ce cépage offre un débouché régulier et un rendement locatif intéressant à un prix d’acquisition contenu.
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VITACEAE identifie les opportunités foncières en Mâconnais et Côte Chalonnaise — accès au réseau local, analyse des baux, évaluation parcellaire et accompagnement transactionnel.
Philippe Petit
Fondateur — VITACEAE
OEnologue de formation, ancien courtier assermenté en vins de Champagne, dixième génération de vignerons. Juge honoraire du tribunal de commerce. Expertise en intermédiation, conseil M&A viticole et résolution de situations complexes pour les transactions viticoles en Champagne et Bourgogne.