Le foncier viticole premium est un marché sans cotation : quelques centaines d’hectares changent de mains chaque année, entre des détenteurs qui cèdent rarement, et aucune bourse n’en publie le prix. L’Observatoire rassemble ce que les sources publiques permettent d’en dire — avec leurs sources, leurs millésimes et leurs limites.
Toutes les données sont en accès libre, sans formulaire, et reproductibles sous réserve de citation.
Les repères de prix
| Page | Ce qu’elle publie | Repère 2024 |
|---|---|---|
| Prix des vignes en Champagne | Six sous-appellations du barème officiel, série 1991-2024, correspondance avec les niveaux de cru | 1 121 800 €/ha Haute |
| Prix des vignes en Bourgogne | Dix niveaux d’appellation, du grand cru aux régionales, série 1991-2024 | 1 023 000 €/ha Haute |
| Le foncier face aux autres actifs | Indices réels en euros constants, deux fenêtres de comparaison, rendement du fermage inclus | — |
| Méthode et sources | Hiérarchie des sources, niveaux de fiabilité, règles de calcul, lacunes assumées | — |
Publier à la maille où la donnée est publiée. Ni plus fin — ce serait de l’estimation —, ni plus grossier — ce serait sans intérêt. Nous ne publions donc pas de prix par commune ni par cru classé isolé : aucune statistique publique ne les établit.
Signaler la fiabilité de chaque valeur. Une moyenne de secteur servant d’approximation n’est jamais présentée comme une valeur mesurée.
Ne rien combler. Une année manquante reste manquante, une rupture de série reste une rupture. Nous ne reconstituons pas de courbe continue par calcul.
Les repères annuels
Trois pages suivent des paramètres qui se renouvellent chaque année à date fixe, et qui commandent le produit brut d’un hectare avant d’en commander la valeur.
| Page | Ce qu’elle publie | Repère 2026 |
|---|---|---|
| Rendement et réserve en Champagne | Rendement commercialisable des dix dernières vendanges, sorties de réserve, paramètres du cahier des charges | 8 800 kg/ha Haute |
| Le fermage viticole | Indice national des fermages, barèmes viticoles des six départements de Champagne et de Bourgogne | 127,04 Haute |
| Démographie et transmission | Âge des chefs d’exploitation, prévisions de reprise, formes juridiques, concentration du vignoble | 26,4 % Haute |
| Glossaire du foncier viticole | Seize définitions sourcées : cru, climat, fermage en denrées, rendement butoir, réserve, valeur vénale | — |
La filière derrière l’hectare
Deux pages situent l’hectare dans l’économie qui en fait le prix : ce que le vignoble produit, ce qu’il vend, à qui, et par quels opérateurs.
| Page | Ce qu’elle publie | Repère 2024 |
|---|---|---|
| La filière Champagne en chiffres | Surfaces, expéditions, chiffre d’affaires, opérateurs, dix premiers marchés à l’export | 170 000 €/ha Calcul VITACEAE |
| La filière Bourgogne en chiffres | Surfaces selon trois périmètres, pyramide des appellations, récoltes, chiffre d’affaires, export | 77 000 €/ha Calcul VITACEAE |
Repère : chiffre d’affaires annuel de la filière rapporté à l’hectare, exercice 2024. Ce ratio n’est publié par aucune source ; il est reconstitué à partir de deux valeurs publiées, et chaque page en expose le mode de calcul et les limites.
Le volet fiscal
Six pages identifient les mécanismes fiscaux qui touchent le foncier viticole, aux quatre moments où ils s’appliquent, avec l’article qui les fonde et la date de sa version en vigueur. Elles ne constituent ni une analyse fiscale, ni une recommandation patrimoniale.
| Page | Ce qu’elle identifie | Repère |
|---|---|---|
| Fiscalité du foncier viticole | Sommaire du volet et les neuf valeurs modifiées en dix-huit mois | 9 valeurs Haute |
| Acquisition | Droits de mutation, taux réduit des immeubles ruraux, SAFER, jeunes agriculteurs, cessions de parts | 0,70 % Haute |
| Détention | Taxe foncière, impôt sur la fortune immobilière, bénéfices agricoles, prélèvements sociaux | 101 897 € Haute |
| Transmission | Biens ruraux loués à long terme et parts de GFA, pacte Dutreil, démembrement | 600 000 € Haute |
| Cession | Plus-values professionnelles et des particuliers, cession de parts, durée de détention | 18,6 % Haute |
| Fermage et métayage | Le régime d’imposition du bailleur selon le mode de faire-valoir, et l’accès aux exonérations | 17,2 % Haute |
Une septième page, remploi et report d’imposition, décrit le seul mécanisme de l’article 150-0 B ter après la loi de finances pour 2026. Repères indiqués : taux réduit des immeubles ruraux ; seuil de l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière des biens ruraux loués ; seuil de l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit ; prélèvements sociaux sur les plus-values, puis sur les revenus fonciers.
Le volet droit rural
Quatre pages de fond et un index identifient ce que le droit rural impose au foncier viticole, avec l’article qui le fonde et la date de sa version en vigueur. Elles décrivent des règles et des délais ; elles ne constituent pas un conseil adressé à une situation particulière.
| Page | Ce qu’elle identifie | Repère |
|---|---|---|
| Le droit rural du foncier viticole | Sommaire du volet et ce que le droit rural fixe à la place des parties | 4 pages + index Haute |
| Le statut du fermage viticole | Ordre public, durée, prix en denrées, cession de bail, congé, indemnité au preneur sortant | 9 ans Haute |
| Les structures de détention | GFA, GFV, SCEV, EARL : ce que chaque forme permet, de la circulation des parts à la préemption | GFA : personnes physiques Haute |
| La préemption SAFER en pratique | Champ et exclusions, notification, révision de prix, absence de purge, rétrocession, contentieux | 2 mois Haute |
| Le contrôle des cessions de parts | Prise de contrôle, seuil d’agrandissement significatif, exclusions, instruction par la SAFER | Loi Sempastous Haute |
| Les textes de référence | Index par matière des articles cités : objet, version en vigueur et lien Légifrance | 79 articles Haute |
Sources : code rural et de la pêche maritime, code civil, code de commerce, Légifrance, versions en vigueur relevées le 29 août 2026.
Les éditions téléchargeables
Les deux éditions ci-dessous reprennent et prolongent les données des pages, en format imprimable. Accès libre, sans formulaire.
| Édition | Objet | Accès |
|---|---|---|
| Observatoire du foncier viticole | Édition de juillet 2026 — valeurs, dynamique de marché, lecture par secteur | |
| Observatoire des filières viticoles | Édition de janvier 2026 — expéditions, chiffre d’affaires, rendements, contexte de filière |
Notes de contexte
Quatre notes d’analyse complètent l’Observatoire : notes de contexte Champagne et Bourgogne, notes d’analyse du foncier de chaque région. Elles s’adressent à des investisseurs, à des family offices et à leurs conseils, et sont remises nominativement — nous écrire.
Reproduction autorisée sous réserve de citer la source sous la forme « Observatoire VITACEAE », avec un lien vers la page reprise. — VITACEAE TRANSACTIONS SAS, RCS Reims 823 282 637, CPI 5102 2016 000 014 113 (CCI Marne-Ardennes).