Céder du foncier viticole ne relève pas d’un régime unique. Tout dépend de ce qui est cédé — des parcelles, une exploitation, des parts — et de la qualité du cédant. Une même opération peut relever des plus-values professionnelles ou de celles des particuliers, avec des conséquences sans commune mesure.
Les plus-values professionnelles
| Catégorie | Exonération totale | Exonération dégressive | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Activité agricole | jusqu’à 350 000 € | de 350 000 € à 450 000 € | Haute |
| Activité agricole, cession à un jeune agriculteur | jusqu’à 450 000 € | de 450 000 € à 550 000 € | Haute |
| Ventes de marchandises | jusqu’à 250 000 € | de 250 000 € à 350 000 € | Haute |
| Autres activités et bénéfices non commerciaux | jusqu’à 90 000 € | de 90 000 € à 126 000 € | Haute |
Source : code général des impôts, article 151 septies, version en vigueur depuis le 16 février 2025, modifiée par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 70 ; doctrine BOI-BA-BASE-20-20-30-20 et BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30, versions du 23 juillet 2025. Conditions : activité exercée depuis au moins cinq ans, recettes appréciées sur la moyenne des deux années civiles précédentes, hors taxes. Les terrains à bâtir sont exclus. Le régime propre aux jeunes agriculteurs suppose une cession portant sur une entreprise individuelle, une branche complète d’activité ou l’intégralité des parts d’un associé, au profit de bénéficiaires des aides à l’installation.
| Régime | Article | Contenu | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Départ à la retraite | CGI 151 septies A | Exonération sous conditions cumulatives : activité depuis cinq ans, cession à titre onéreux, cessation de toute fonction et liquidation des droits à la retraite dans les deux ans, détention inférieure à 50 % chez le cessionnaire, seuils d’effectif et de chiffre d’affaires | Haute |
| Cessions échelonnées à des jeunes agriculteurs | CGI 151 septies A, I quater | Créé par la loi de finances pour 2025 : cession de l’intégralité des parts d’une société agricole dans un délai de six ans à compter de la première, retraite au plus tôt deux ans avant la première et au plus tard deux ans après la dernière | Haute |
| Durée de détention des immeubles d’exploitation | CGI 151 septies B | Abattement de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième, soit une exonération complète à quinze ans, sur les immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation | Haute |
| Branche complète d’activité | CGI 238 quindecies | Exonération totale jusqu’à 500 000 €, dégressive jusqu’à 1 000 000 € ; seuils portés à 700 000 € et 1 200 000 € pour une transmission au profit de jeunes agriculteurs | Haute |
Sources : code général des impôts, articles 151 septies A et 238 quindecies (versions en vigueur depuis le 16 février 2025) et 151 septies B (version du 10 avril 2009, inchangée) ; doctrine BOI-BIC-PVMV-40-20-50 et BOI-BIC-PVMV-20-40-30. La doctrine range les plantations, aménagements immobiliers ou améliorations foncières parmi les biens immobiliers éligibles à l’abattement pour durée de détention, sans régime distinct pour la vigne.
L’exonération pour départ à la retraite est le régime auquel on pense d’abord dans une transmission d’exploitation. Son article prévoit pourtant que restent imposées dans les conditions de droit commun les plus-values portant sur des biens immobiliers bâtis ou non bâtis, ainsi que sur les parts de sociétés dont l’actif est principalement immobilier et non affecté à l’exploitation.
Sur une exploitation viticole où le foncier porte l’essentiel de la valeur — la situation courante en Champagne comme en Côte-d’Or — l’exonération ne couvre donc pas la fraction qui compte.
Le régime de l’article 151 septies B, qui accorde un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième sur les immeubles affectés à l’exploitation, obéit à une logique inverse : il vise précisément le foncier, et conduit à une exonération complète au bout de quinze ans de détention.
Ces deux articles ne se lisent pas l’un sans l’autre. C’est l’un des points où une lecture partielle du code produit une représentation fausse de l’opération.
Céder des parts de société
| Situation | Régime | Fiabilité |
|---|---|---|
| Principe | Lorsqu’un contribuable exerce son activité professionnelle dans une société des articles 8 et 8 ter imposée en bénéfices agricoles réels, ses parts sont considérées comme des éléments d’actif affectés à l’exercice de la profession. La cession relève donc des plus-values professionnelles, non de celles des particuliers. | Haute |
| Transmission à titre gratuit | Report d’imposition sur option du bénéficiaire, jusqu’à cession, rachat, annulation ou transmission ultérieure. Exonération définitive si l’activité est poursuivie au moins cinq ans. | Haute |
| Passage à l’impôt sur les sociétés | Report jusqu’à cession, rachat ou annulation. Exonération définitive si, pendant les cinq années suivantes, le bénéficiaire exerce l’une des fonctions de direction et que la société poursuit son activité agricole. | Haute |
| Cessation d’activité | Report sur les parts conservées, avec les mêmes mécanismes d’exonération définitive à cinq ans. | Haute |
Source : code général des impôts, article 151 nonies, version en vigueur depuis le 23 juin 2018. Avertissement sur la doctrine : les commentaires administratifs (BOI-BIC-PVMV-40-30-10 et ses subdivisions) datent du 12 septembre 2012 et n’ont pas été mis à jour des modifications entrées en vigueur en 2018, qui ont introduit les exonérations définitives à cinq ans. La doctrine publiée est antérieure de six ans au droit applicable sur ce point.
| Élément | Valeur | Article | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Prélèvement forfaitaire unique | 12,8 % | CGI 200 A | Haute |
| Option pour le barème progressif | globale | CGI 200 A, 2 | Haute |
| Abattement fixe, dirigeant partant à la retraite | 500 000 € | CGI 150-0 D ter | Haute |
| Abattement majoré, cession à un jeune agriculteur | 600 000 € | CGI 150-0 D ter, II bis | Haute |
| Délai des cessions échelonnées | six ans | CGI 150-0 D ter | Haute |
Source : code général des impôts, articles 200 A et 150-0 D ter, versions en vigueur depuis le 21 février 2026, modifiées par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. L’abattement majoré et le régime des cessions échelonnées sont des créations de cette loi.
Céder des parcelles hors activité professionnelle
| Élément | Valeur | Article | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Taux d’impôt sur le revenu | 19 % | CGI 200 B | Haute |
| Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu | 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e | CGI 150 VC | Haute |
| Exonération d’impôt sur le revenu | à 22 ans de détention | CGI 150 VC | Haute |
| Exonération de prélèvements sociaux | à 30 ans de détention | doctrine BOI-RFPI-PVI-20-20 | Haute |
| Exonération de faible montant | prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € | CGI 150 U, II-6° | Haute |
| Surtaxe sur les plus-values élevées | de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable | CGI 1609 nonies G | Haute |
Sources : code général des impôts, articles 150 U, 150 VC, 200 B et 1609 nonies G. La surtaxe ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir. Les partages portant sur des biens indivis issus d’une donation-partage ne sont pas translatifs de propriété, à hauteur des soultes et plus-values.
Reproduction autorisée sous réserve de citer la source sous la forme « Observatoire VITACEAE — fiscalité de la cession du foncier viticole », avec un lien vers cette page. — Ce document est publié à titre d’information économique. Il ne constitue ni un avis juridique, ni une analyse fiscale, ni une recommandation patrimoniale, ni une évaluation. VITACEAE TRANSACTIONS SAS, RCS Reims 823 282 637, CPI 5102 2016 000 014 113 (CCI Marne-Ardennes).