Détention de vignes — TFNB, IFI et imposition des revenus

Dernière mise à jour : 28 août 2026. Articles vérifiés sur Légifrance et doctrine sur le BOFiP au 28 août 2026. Deux valeurs ont changé en dix-huit mois : l’exonération de taxe foncière agricole et le taux de CSG.

Détenir du foncier viticole engage trois impositions distinctes : une taxe locale assise sur la valeur locative cadastrale, un impôt sur le patrimoine immobilier, et l’imposition du revenu que la vigne produit — ou du loyer qu’elle rapporte. Les trois obéissent à des logiques sans rapport entre elles.

101 897 € Seuil au-delà duquel l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière des biens ruraux loués à long terme et des parts de GFA passe de 75 à 50 %. Inchangé depuis 2018. Source : article 976, III du CGI, version en vigueur depuis le 1^er janvier 2018.

La taxe foncière sur les propriétés non bâties

Assiette et exonération
Élément	Valeur	Article	Fiabilité
Base d’imposition	80 % de la valeur locative cadastrale	CGI 1396	Haute
Exonération partielle agricole, part communale et intercommunale	30 %	CGI 1394 B bis	Haute
Taux antérieur, jusqu’aux impositions 2024	20 %	CGI 1394 B bis	Haute
Coefficient de rétrocession de la taxe au preneur	1,43	code rural, L. 415-3	Haute
Coefficient antérieur	1,25	code rural, L. 415-3	Haute

Sources : code général des impôts, articles 1394 B bis et 1396 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 66 ; doctrine BOI-IF-TFNB-10-40-50, version du 13 août 2025. Les vignes sont expressément couvertes par l’exonération. L’ancienne version de la doctrine, qui énonce 20 %, reste accessible en ligne à une adresse datée : c’est la première source d’erreur sur ce point.

L’impôt sur la fortune immobilière

Régimes applicables aux biens ruraux — articles 975 et 976
Régime	Effet	Conditions	Fiabilité
Biens professionnels	exonération totale	Biens affectés à l’activité agricole principale exercée sous forme individuelle par le propriétaire, son conjoint, son partenaire, son concubin notoire ou leurs enfants	Haute
Bail à long terme, cercle familial	exonération totale	Bail d’au moins dix-huit ans, preneur utilisant le bien dans sa profession principale et appartenant à un cercle familial limitativement énuméré	Haute
Bail à long terme, hors cercle familial	75 % puis 50 %	Exonération de 75 % tant que la valeur totale des biens loués n’excède pas 101 897 €, de 50 % au-delà, quel que soit le nombre de baux	Haute
Parts de GFA	même régime	Parts représentatives d’apports d’immeubles à destination agricole, détenues depuis deux ans au moins, baux répondant aux mêmes conditions	Haute
Mise à disposition d’une société agricole	exonération partielle	À concurrence de la participation détenue dans la société locataire par les membres du cercle familial qui y exercent leur activité principale	Haute

Sources : code général des impôts, articles 975 et 976. L’article 976 est en vigueur dans sa version du 1^er janvier 2018 et n’a été modifié ni par la loi de finances pour 2025, ni par celle pour 2026. La doctrine (BOI-PAT-IFI-30-10-50 et BOI-PAT-IFI-30-20) date du 8 juin 2018 et précise que le cercle familial est restrictif, et « ne peut être étendue […] à des personnes unies avec le bailleur ou son conjoint par un simple lien d’alliance ».

Un seuil figé depuis huit ans, dans un marché qui ne l’est pas

Le seuil de 101 897 euros a été fixé à la création de l’impôt sur la fortune immobilière, le 1^er janvier 2018. Il n’est pas indexé et n’a été revalorisé par aucune loi de finances depuis.

Sur la même période, la valeur vénale moyenne d’un hectare de vignes AOP Champagne a continué de progresser. Un bailleur dont le patrimoine loué franchit le seuil bascule de 75 à 50 % d’exonération sur la totalité de la fraction supérieure.

L’effet est mécanique et cumulatif : à comportement inchangé, la part des patrimoines viticoles logés dans la tranche à 50 % augmente d’année en année, sans qu’aucune décision n’ait été prise. C’est un constat d’impact, pas une lecture d’opportunité.

Ne pas confondre ce seuil avec celui, homonyme dans sa logique, de l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit : ce dernier a été porté de 300 000 à 600 000 euros en février 2025. Les deux régimes ont divergé.

101 897 € seuil IFI, inchangé depuis le 1er janvier 2018

600 000 € seuil DMTG, relevé le 15 février 2025

Imposer le revenu de la vigne

Régimes d’imposition des bénéfices agricoles
Régime	Seuil de recettes	Modalité	Fiabilité
Micro-BA	jusqu’à 129 200 €	Moyenne des recettes de l’année et des deux précédentes, diminuée d’un abattement de 87 %, au minimum 305 €	Haute
Réel simplifié	129 200 € à 421 000 €	Bénéfice réel, obligations comptables allégées	Haute
Réel normal	au-delà de 421 000 €	Bénéfice réel	Haute
Seuils antérieurs, jusqu’en 2025	120 000 € et 391 000 €	Actualisation triennale	Haute
Revenus fonciers, micro-foncier	jusqu’à 15 000 €	Abattement forfaitaire de 30 %	Haute

Sources : code général des impôts, articles 64 bis, 69, 29 et 32 ; barème BOI-BAREME-000044 et BOI-BA-REG-10-10, versions du 19 août 2026. Les seuils des bénéfices agricoles sont actualisés tous les trois ans et valent pour la période 2026-2028. Les seuils de 120 000 et 391 000 euros sont périmés depuis l’exercice 2026. Les fermages perçus par un bailleur sont des revenus fonciers, non des bénéfices agricoles.

Les prélèvements sociaux, et leur divergence récente

Composantes et totaux
Composante	Revenus fonciers	Plus-values et bénéfices agricoles	Article
Contribution sociale généralisée	9,2 %	10,6 %	CSS L. 136-8
Prélèvement de solidarité	7,5 %	7,5 %	CGI 235 ter
Contribution au remboursement de la dette sociale	0,5 %	0,5 %	ordonnance n° 96-50, art. 19
Total	17,2 %	18,6 %	addition VITACEAE

Sources : code de la sécurité sociale, article L. 136-8 (version en vigueur depuis le 27 juin 2026) et article L. 136-6 ; code général des impôts, article 235 ter (depuis le 1^er janvier 2019) ; ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996, article 19 (depuis le 1^er janvier 2020). Le taux de CSG sur les revenus du patrimoine est de 10,6 % ; une dérogation le maintient à 9,2 % pour les seuls revenus fonciers, mentionnés au a du I de l’article L. 136-6. Les plus-values, mentionnées au e du même I, ne sont pas couvertes par cette dérogation. Les totaux sont une addition faite par VITACEAE : aucun texte ne les publie sous cette forme.

Ce que ces pages sont, et ce qu’elles ne sont pas. Elles identifient des mécanismes et des impacts, avec l’article qui les fonde et la date de sa version en vigueur. Elles ne constituent ni une analyse fiscale, ni une recommandation patrimoniale, ni un conseil adressé à une situation particulière — ces prestations sont hors du périmètre de VITACEAE. Toute décision relève de l’expert-comptable, du notaire ou de l’avocat fiscaliste du dossier.

Aller plus loin

Reproduction autorisée sous réserve de citer la source sous la forme « Observatoire VITACEAE — fiscalité de la détention du foncier viticole », avec un lien vers cette page. — Ce document est publié à titre d’information économique. Il ne constitue ni un avis juridique, ni une analyse fiscale, ni une recommandation patrimoniale, ni une évaluation. VITACEAE TRANSACTIONS SAS, RCS Reims 823 282 637, CPI 5102 2016 000 014 113 (CCI Marne-Ardennes).