La transmission est le moment où la fiscalité du foncier viticole est la plus dense, et celui où les régimes de faveur sont les plus substantiels. Deux dispositifs se partagent le terrain : l’exonération partielle des biens ruraux loués à long terme, qui vise le bailleur, et le pacte Dutreil, qui vise l’entreprise. Ils ne s’adressent pas aux mêmes situations.
Les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de GFA
| Élément | Valeur | Fiabilité |
|---|---|---|
| Taux d’exonération | 75 % | Haute |
| Durée de conservation de base | 5 ans | Haute |
| Seuil de bascule, par bénéficiaire | 600 000 € | Haute |
| Taux au-delà du seuil | 50 % | Haute |
| Seuil majoré | 20 000 000 € | Haute |
| Durée de conservation exigée pour le seuil majoré | 18 ans | Haute |
| Rappel des donations antérieures | sauf celles de plus de quinze ans | Haute |
| Exclusion | Bail consenti depuis moins de deux ans au donataire, à son conjoint, à un descendant, ou à une société contrôlée par eux | Haute |
Sources : code général des impôts, articles 793, 1-4° et 2-3°, et 793 bis, versions en vigueur depuis février 2025 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 70 ; doctrine BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20 et -30, versions du 13 août 2025. Les parts de GFA supposent en outre des statuts interdisant le faire-valoir direct, des immeubles donnés à bail à long terme et une détention de deux ans au moins par le donateur ou le défunt. Une divergence d’un jour subsiste : Légifrance date l’entrée en vigueur au 16 février 2025, la doctrine vise les transmissions « à compter du 15 février 2025 ».
Le régime des biens ruraux loués à long terme comporte deux seuils qui fonctionnent de la même manière — 75 % en dessous, 50 % au-dessus — mais qui relèvent de deux impôts différents et n’ont pas évolué de la même façon.
Celui des droits de mutation à titre gratuit a doublé en février 2025, de 300 000 à 600 000 euros, et un palier supérieur à 20 millions a été créé en contrepartie d’un engagement de conservation porté à dix-huit ans.
Celui de l’impôt sur la fortune immobilière est resté à 101 897 euros, sans indexation, depuis 2018.
La confusion entre les deux est facile et coûteuse. Ils ne relèvent ni du même article, ni du même impôt, ni de la même dynamique.
Le pacte Dutreil
| Élément | Contenu | Fiabilité |
|---|---|---|
| Taux d’exonération | 75 % de la valeur des parts ou actions | Haute |
| Activités éligibles | Industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale — la gestion par une société de son propre patrimoine mobilier ou immobilier est exclue | Haute |
| Engagement collectif | Deux ans au minimum, en cours au jour de la transmission ; possible unilatéralement ; conclusion post-mortem dans les six mois | Haute |
| Seuils de l’engagement collectif | 10 % des droits financiers et 20 % des droits de vote pour les titres cotés ; 17 % et 34 % pour les titres non cotés | Haute |
| Engagement individuel | Six ans à compter de l’expiration de l’engagement collectif — porté de quatre à six ans par la loi de finances pour 2026 | Haute |
| Fonction ou activité | Activité professionnelle principale pour les sociétés relevant des articles 8 et 8 ter ; fonction de direction pour les sociétés à l’impôt sur les sociétés ; pendant l’engagement collectif et les trois années suivant la transmission | Haute |
| Réserve d’usufruit | Admise si les droits de vote de l’usufruitier sont statutairement limités aux décisions d’affectation des bénéfices | Haute |
Source : code général des impôts, article 787 B, version en vigueur depuis le 21 février 2026, modifiée par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ; doctrine BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, version du 10 août 2026, à jour de cette loi. L’article 787 C étend un régime comparable à l’entreprise individuelle, avec un engagement de conservation également porté à six ans et une poursuite effective de l’exploitation pendant trois ans.
Le texte issu de la loi de finances pour 2026 écarte du bénéfice de l’exonération la fraction de valeur représentative d’actifs qui ne sont pas exclusivement affectés à l’activité pendant au moins trois ans avant la transmission. L’énumération vise nommément, parmi d’autres biens, « les chevaux de course ou de concours ; les vins et les alcools ». L’exclusion s’étend aux mêmes actifs détenus par les filiales contrôlées.
La portée exacte de cette exclusion pour une société de production viticole dépend de la lecture de la condition d’affectation exclusive à l’activité. La doctrine commente le cas des sociétés qui affectent des vins à leur objet — commercialisation, restauration, débit de boissons. Nous ne publions pas de règle applicable aux stocks de vin d’un producteur : le point n’est pas clos, et il commande trop de choses pour être traité par approximation.
Deuxième point de vigilance, structurel celui-là : un GFA bailleur, dont les statuts interdisent le faire-valoir direct et qui donne ses biens à bail, exerce une activité de gestion de patrimoine immobilier. Cette activité est exclue du champ du pacte Dutreil. C’est le régime de l’article 793 bis qui l’identifie, pas celui de l’article 787 B.
Le démembrement et le barème
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Source : code général des impôts, article 669, version en vigueur depuis le 31 décembre 2003, inchangée depuis. Un usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans égard à l’âge. L’article 1133 prévoit que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt.
| Élément | Valeur | Article | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Abattement par ascendant et par enfant | 100 000 € | CGI 779, I | Haute |
| Tranche à 20 % | de 15 932 € à 552 324 € | CGI 777 | Haute |
| Tranche à 30 % | de 552 324 € à 902 838 € | CGI 777 | Haute |
| Tranche à 40 % | de 902 838 € à 1 805 677 € | CGI 777 | Haute |
| Tranche à 45 % | au-delà de 1 805 677 € | CGI 777 | Haute |
| Rappel fiscal des donations antérieures | quinze ans | CGI 784 | Haute |
Sources : code général des impôts, articles 777 (version du 30 décembre 2014), 779 (version du 1er janvier 2013) et 784 (version du 1er janvier 2017). Ni le barème ni l’abattement n’ont été revalorisés depuis 2013 et 2014, et aucune loi de finances de 2024 à 2026 ne les a modifiés. Sur un patrimoine viticole dont la valeur nominale a progressé sur la même période, l’effet est le même que celui décrit pour le seuil de l’impôt sur la fortune immobilière.
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