Acheter des vignes louées, ce n’est pas acheter des vignes. C’est acheter un bien dont l’usage est entre les mains d’un tiers, pour une durée que l’acquéreur ne fixe pas, à un prix qu’il ne fixe pas davantage, et qu’il ne récupérera qu’en respectant une procédure dont la moindre irrégularité de forme annule l’effet. Le statut du fermage est d’ordre public : aucune clause de l’acte de vente ne le neutralise. Cette page identifie ce qu’il impose à l’acquéreur, article par article.
Ce que l’acquéreur reprend avec le bien
La vente ne rompt pas le bail. L’article 1743 du code civil interdit à l’acquéreur d’expulser le fermier titulaire d’un bail authentique ou de date certaine, et la faculté de se réserver ce droit par contrat, ouverte pour les baux d’immeubles non ruraux, ne l’est pas ici. L’acquéreur prend la place du bailleur, avec ses obligations et son calendrier.
| Règle | Contenu du texte | Article | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Le bail survit à la vente | L’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le métayer qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. La réserve conventionnelle du droit d’expulser n’est ouverte que pour les biens non ruraux | C. civ. 1743 | Haute |
| Le statut est d’ordre public | Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue d’y exercer une activité agricole au sens de l’article L. 311-1 est régie par le statut, sous les réserves de l’article L. 411-2 | CRPM L. 411-1 | Haute |
| La preuve est libre | L’existence des contrats visés peut être prouvée par tous moyens ; l’absence d’écrit ne fait pas obstacle à la qualification | CRPM L. 411-1 | Haute |
| La charge de la preuve est renversée | Pour la cession exclusive des fruits et la prise en pension d’animaux, il revient au cédant ou au propriétaire de démontrer que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée et dans l’intention de faire échec au statut | CRPM L. 411-1 | Haute |
| Le renouvellement est un droit du preneur | Le preneur a droit au renouvellement, nonobstant toutes clauses contraires, sauf motif grave et légitime ou exercice du droit de reprise | CRPM L. 411-46 | Haute |
Sources : code civil, article 1743 (version 2.0, en vigueur depuis le 14 mai 2009) ; code rural et de la pêche maritime, articles L. 411-1 (version 2.0, en vigueur depuis le 10 juillet 1999), L. 311-1 (version 7.0, en vigueur depuis le 22 mai 2019) et L. 411-46 (version 4.0, en vigueur depuis le 14 juillet 2006). Le renvoi de l’article L. 411-46 aux motifs graves et légitimes de l’article L. 411-31 et aux articles L. 411-59 et suivants n’est pas développé ici : ces articles n’ont pas été relus en session.
Ce qui échappe au statut, et ce qui n’y échappe pas
| Cas exclu | Portée | Fiabilité |
|---|---|---|
| Conventions prises en application de dispositions législatives particulières | Exclusion par renvoi : la disposition spéciale doit exister | Haute |
| Utilisation des forêts et biens relevant du régime forestier | Y compris sur le plan agricole ou pastoral | Haute |
| Entretien des terrains proches d’un immeuble d’habitation | Terrains en constituant la dépendance | Haute |
| Conventions d’occupation précaire — trois cas seulement | Mise en valeur de biens successoraux avec instance en cours ou indivision judiciaire (art. 821 à 824 du code civil) ; maintien du preneur, de son conjoint ou de son partenaire après bail expiré ou résilié non renouvelé ; exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole ou dont la destination doit changer | Haute |
| Biens mis à disposition d’une société par une personne qui participe effectivement à leur exploitation au sein de celle-ci | Exclusion conditionnelle : elle est attachée à la participation effective de l’apporteur | Haute |
Source : article L. 411-2 du code rural, version 4.0, en vigueur depuis le 1er janvier 2007. La liste ci-dessus est celle du texte. Elle ne comprend ni les conventions entre parents, ni les conventions de mise à disposition SAFER, ni le bail emphytéotique — trois cas fréquemment présentés comme des exclusions de l’article L. 411-2 et qui n’y figurent pas. Les fondements propres au bail emphytéotique et aux mises à disposition SAFER n’ont pas été vérifiés : ils ne sont pas traités ici.
La mise à disposition de vignes à une SCEV, à un GAEC ou à une EARL par un associé est le cas que l’on rencontre le plus souvent au passif d’une due diligence. Le texte l’exclut du statut du fermage — mais à une condition, écrite dans l’article : que la personne qui met les biens à disposition participe effectivement à leur exploitation au sein de la société.
Cette condition n’est pas figée au jour de l’apport. Si la participation effective cesse — départ à la retraite, éloignement, réorganisation de la gérance — l’exclusion cesse avec elle, et le statut du fermage retrouve son empire sur une mise à disposition qui n’a jamais été rédigée comme un bail.
Pour un acquéreur, l’enjeu est de savoir si le foncier qu’il achète est libre, loué, ou dans un état intermédiaire qu’aucun document du dossier ne décrit. Les mises à disposition anciennes sont, à ce titre, le point de contrôle le plus rentable d’un audit de titres.
Neuf ans, et deux réserves seulement
| Régime | Durée | Contenu | Article |
|---|---|---|---|
| Droit commun | 9 ans au minimum | « Nonobstant toute clause ou convention contraire ». La durée stipulée pour une durée inférieure ne vaut pas | CRPM L. 411-5 |
| Petites parcelles | dérogation possible | Des arrêtés de l’autorité administrative, pris après avis de la commission consultative des baux ruraux, fixent la nature et la superficie maximum des parcelles ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation, pour lesquelles une dérogation peut être accordée | CRPM L. 411-3 |
| Parcelles divisées depuis moins de neuf ans | pas de dérogation | La dérogation ne s’applique pas aux parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de neuf ans | CRPM L. 411-3 |
| Locations annuelles renouvelables | 6 ans au maximum | Location consentie à un exploitant déjà installé sur une autre exploitation, portant sur un fonds où le bailleur se propose d’installer un ou plusieurs descendants majeurs nommément désignés | CRPM L. 411-40 à L. 411-45 |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 411-5 (version 1.0, en vigueur depuis le 1er décembre 1982), L. 411-3 (version 3.0, en vigueur depuis le 29 juillet 2010) et L. 411-40 (version 2.0, en vigueur depuis le 15 octobre 2014), section 7 intitulée « Dispositions particulières aux locations annuelles renouvelables ». Les articles L. 411-41 à L. 411-45 n’ont pas été relus en session. La convention d’occupation précaire ne relève pas de ce régime : elle figure aux exclusions de l’article L. 411-2. Confondre les deux conduit à qualifier de précaire une location de six ans qui ne l’est pas.
Le prix du bail : le viticole est la dérogation, pas le principe
C’est le point sur lequel la lecture courante s’inverse. Le fermage se fixe en monnaie, et s’actualise chaque année selon un indice national. Le fermage en quantité de denrées, usuel en Champagne et en Bourgogne, est une faculté dérogatoire ouverte aux cultures permanentes — et son effet le plus lourd est d’écarter l’actualisation indiciaire.
| Élément | Contenu du texte | Fiabilité |
|---|---|---|
| Principe | Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative | Haute |
| Actualisation de droit commun | Le loyer, les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages | Haute |
| Composition de l’indice | 60 % de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes, 40 % de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente | Haute |
| Publication de l’indice | Constaté par arrêté du ministre chargé de l’agriculture avant le 1er octobre de chaque année | Haute |
| Dérogation viticole | Le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments y afférents peut être évalué en une quantité de denrées, entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative | Haute |
| Effet de la dérogation | « Dans ce cas, les dispositions relatives à l’actualisation du loyer […] ne s’appliquent pas » | Haute |
| Révision des maxima et minima | Déterminés sur proposition des commissions consultatives paritaires départementales, réexaminés au plus tard tous les six ans | Haute |
| Répercussion sur les baux en cours | Si les maxima et minima sont modifiés, le prix des baux en cours n’est révisable qu’au renouvellement ou, pour un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans ; à défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix | Haute |
Source : article L. 411-11 du code rural, version 11.0, en vigueur depuis le 9 décembre 2020. Deux termes de la pratique ne sont pas ceux du texte : la loi dit « quantité de denrées », non « quintaux », et « autorité administrative », non « arrêté préfectoral ». La réserve du premier alinéa de l’article L. 411-13 est visée par le texte ; cet article n’a pas été relu en session et n’est pas développé ici. Les actes de l’autorité administrative fixant les maxima et minima « fermages vignes » dans la Marne, l’Aube, la Côte-d’Or, la Saône-et-Loire et l’Yonne ne sont pas codifiés : aucune valeur départementale n’est publiée sur cette page.
Le texte est explicite : lorsque le loyer est évalué en quantité de denrées, l’actualisation annuelle par l’indice national des fermages ne s’applique pas. Le bail viticole champenois ou bourguignon ainsi rédigé n’est donc pas indexé au sens usuel du mot : sa charge réelle varie avec la valeur de la denrée retenue et avec les maxima et minima arrêtés par l’autorité administrative, réexaminés au plus tard tous les six ans.
Pour un acquéreur, la conséquence est directe sur la lecture du rendement locatif. Un fermage en monnaie et un fermage en denrées ne se projettent pas de la même façon, et l’écart ne se réduit pas à une différence d’unité de compte : ce sont deux mécanismes de révision distincts, l’un annuel et indiciaire, l’autre lié à la denrée et à un réexamen sexennal.
Le point de contrôle est simple : lire dans le bail la clause de prix, et vérifier lequel des deux régimes elle met en œuvre. Une clause qui fixerait le fermage sur d’autres bases que celles prévues par l’article L. 411-11 est exposée à la contestation.
Le preneur ne choisit pas son successeur
La cession de bail est interdite. L’exception est double, et ses deux conditions sont cumulatives : un cessionnaire pris dans un cercle limitativement énuméré, et l’agrément du bailleur. Une cession familiale n’est pas de droit.
| Point | Contenu du texte | Fiabilité |
|---|---|---|
| Principe | Toute cession de bail est interdite, nonobstant l’article 1717 du code civil et sous réserve des baux cessibles hors du cadre familial | Haute |
| Première condition — le cercle | Conjoint ou partenaire de PACS du preneur participant à l’exploitation, ou descendants du preneur ayant atteint la majorité ou émancipés | Haute |
| Seconde condition — l’agrément | La cession doit être « consentie, avec l’agrément du bailleur ». À défaut d’agrément, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire | Haute |
| Co-preneance | Soumise au même agrément du bailleur ou, à défaut, à l’autorisation du tribunal paritaire | Haute |
| Poursuite du bail au seul nom du copreneur restant | Trois mois pour le demander par lettre recommandée avec avis de réception ; à peine de nullité, la lettre reproduit intégralement le troisième alinéa et mentionne expressément les motifs et la date de cessation d’activité du copreneur | Haute |
| Ancienneté de trois ans | La condition d’ancienneté du bail porte sur ce seul alinéa, non sur l’ensemble du régime de la cession | Haute |
| Sous-location | Interdite, sauf autorisations limitatives : vacances ou loisirs pour trois mois consécutifs au plus, habitation avec accord écrit sur le partage du produit | Haute |
| Nature de la règle | L’article est d’ordre public | Haute |
Source : article L. 411-35 du code rural, version 5.0, en vigueur depuis le 15 octobre 2014. Une cession consentie à un descendant majeur sans agrément du bailleur ni autorisation du tribunal paritaire est irrégulière, quand bien même le cessionnaire relève du cercle visé par le texte. Le délai dans lequel le propriétaire peut saisir le tribunal paritaire pour s’opposer à la poursuite du bail est fixé par décret, non relu en session.
Reprendre le bien : la forme prime le fond
| Mécanisme | Règle | Article | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Forme du congé | Acte extrajudiciaire — aujourd’hui acte de commissaire de justice. Aucune autre forme n’est prévue par le texte | CRPM L. 411-47 | Haute |
| Délai du congé | Dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail | CRPM L. 411-47 | Haute |
| Mentions à peine de nullité | Motifs allégués ; en cas de reprise, nom, prénom, âge, domicile et profession du ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement, le cas échéant d’un bénéficiaire subsidiaire, et l’habitation ou les habitations qu’ils devront occuper ; reproduction des termes du premier alinéa de l’article L. 411-54 | CRPM L. 411-47 | Haute |
| Tempérament | La nullité n’est pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur | CRPM L. 411-47 | Haute |
| Reprise pour habitation — objet | Reprise, par le bailleur ou un membre de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, d’une surface déterminée par arrêté préfectoral en vue de construire une maison d’habitation, ou d’un bâtiment dont le changement de destination est autorisé, dès lors que la reprise ne compromet pas l’exploitation du preneur | CRPM L. 411-57 | Haute |
| Reprise pour habitation — conditions | Congé signifié dix-huit mois avant la date d’effet, justification d’un permis de construire ou de la déclaration en tenant lieu, exercice une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements | CRPM L. 411-57 | Haute |
| Reprise pour habitation — sanctions | Congé réputé caduc à défaut de construction dans les deux ans de l’obtention du permis, ou si le bâtiment repris n’a pas reçu son utilisation dans les deux ans de la date d’effet ; le fermage est minoré en proportion de la surface reprise | CRPM L. 411-57 | Haute |
| Refus de renouvellement pour reprise — bénéficiaires | Le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS ou un descendant majeur ou mineur émancipé | CRPM L. 411-58 | Haute |
| Opposition du preneur proche de la retraite | Le preneur ou un copreneur à moins de cinq ans de l’âge de la retraite, ou de l’âge permettant la retraite à taux plein, peut s’opposer ; le bail est prorogé de plein droit, une seule fois, et aucune cession n’est possible pendant cette période | CRPM L. 411-58 | Haute |
| Délai d’opposition | Quatre mois à compter du congé, par lettre recommandée avec avis de réception ou par saisine directe du tribunal paritaire en contestation de congé | CRPM L. 411-58 | Haute |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 411-47 (version 1.0, en vigueur depuis le 1er décembre 1982), L. 411-57 (version 6.0, en vigueur depuis le 1er janvier 2016) et L. 411-58 (version 7.0, en vigueur depuis le 31 décembre 2022). Les deux droits de reprise ne se recoupent pas : l’article L. 411-57 vise la reprise pour habitation au profit de la famille jusqu’au troisième degré, l’article L. 411-58 le refus de renouvellement au profit d’un cercle plus étroit. L’article L. 411-57 s’exerce « sans préjudice de l’application des articles L. 411-69 à L. 411-78 » : la reprise pour habitation n’éteint pas l’indemnité au preneur sortant. Les articles L. 411-54, L. 411-59 et L. 411-60 n’ont pas été relus en session : leur contenu n’est pas restitué ici.
Le texte de l’article L. 411-47 ne connaît qu’une voie : l’acte extrajudiciaire. La lettre recommandée avec avis de réception, admise par un grand nombre de sources secondaires, n’est pas prévue. Un congé ainsi délivré ne produit pas l’effet recherché, et le bail se renouvelle.
L’erreur est d’autant plus coûteuse qu’elle se découvre tard : dix-huit mois séparent le congé de l’échéance du bail. Un acquéreur qui achète en comptant sur une reprise annoncée hérite d’un congé qui, s’il est irrégulier, laisse le preneur en place pour neuf ans de plus.
Trois vérifications se cumulent sur tout congé figurant au dossier : la forme de l’acte, le délai de dix-huit mois, et les trois mentions exigées à peine de nullité. Le tempérament final du texte — l’omission qui n’est pas de nature à induire le preneur en erreur — ne rattrape pas un vice de forme.
L’indemnité au preneur sortant : la charge que l’acquéreur reprend
C’est le poste que les dossiers de cession chiffrent le plus mal. Le preneur qui a amélioré le fonds a droit à une indemnité quelle que soit la cause de fin du bail — y compris, donc, lorsque le bail prend fin sans faute de personne. En viticulture, l’assiette est dominée par les plantations.
| Élément | Règle | Article | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Droit à indemnité | Le preneur qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds y a droit à l’expiration du bail, quelle que soit la cause de la fin du bail | CRPM L. 411-69 | Haute |
| Assimilations | Réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable, faites avec l’accord du bailleur et excédant les obligations légales ; travaux de mise en conformité réglementaire | CRPM L. 411-69 | Haute |
| Obligation d’avertir l’acquéreur | En cas de vente, l’officier public qui instrumente doit avertir l’acquéreur qu’il supportera cette indemnité en fin de bail | CRPM L. 411-69 | Haute |
| Forclusion | La demande du preneur sortant se prescrit par douze mois à compter de la date de fin du bail | CRPM L. 411-69 | Haute |
| Plantations — assiette | Ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’œuvre, évaluées à la date d’expiration du bail, engagées par le preneur avant l’entrée en production, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette date | CRPM L. 411-71, 2° | Haute |
| Plantations — plafond | L’indemnité ne peut excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations | CRPM L. 411-71, 2° | Haute |
| Exclusions du calcul | Part des travaux financée par subvention ; travaux somptuaires ou faits au-dessus du juste prix, ramenés à ce qu’aurait coûté une installation normale au juste prix | CRPM L. 411-71 | Haute |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 411-69 (version 3.0, en vigueur depuis le 15 octobre 2014) et L. 411-71 (version 3.0, en vigueur depuis le 15 octobre 2014). Les articles L. 411-72 et L. 411-74 à L. 411-78, qui complètent le régime de l’indemnité, n’ont pas été relus en session et ne sont pas restitués ici.
L’indemnité au preneur sortant n’est ni une clause de style ni une variable de négociation : c’est une créance légale attachée au fonds, que la vente ne fait pas disparaître. Le texte impose à l’officier public instrumentant la vente d’avertir l’acquéreur qu’il la supportera.
Sur un vignoble champenois ou bourguignon, les postes en cause — plantation, replantation, palissage, équipements — se comptent en dizaines de milliers d’euros à l’hectare. L’assiette s’arrête à l’entrée en production et le montant est plafonné par la plus-value apportée au fonds : deux bornes qui rendent le chiffrage contradictoire indispensable, et impossible à improviser au moment du congé.
La forclusion de douze mois court à compter de la fin du bail, non de la vente. Un acquéreur qui reprend un bail à trois ans du terme achète une créance latente dont l’exigibilité est datée, et dont le montant n’est presque jamais provisionné dans le prix.
Dix-huit ans, vingt-cinq ans, carrière : trois régimes, pas une durée au choix
| Bail | Durée | Régime | Article |
|---|---|---|---|
| Bail à long terme | 18 ans au moins | Sans possibilité de reprise triennale pendant son cours, sous réserve de l’article L. 416-5. Renouvelable par période de neuf ans dans les conditions de l’article L. 411-46 ; le bail renouvelé reste soumis au régime du long terme | CRPM L. 416-1 |
| Bail de vingt-cinq ans | 25 ans au moins | Si la durée du bail initial est d’au moins vingt-cinq ans, il peut être convenu d’un renouvellement sans limitation de durée par tacite reconduction | CRPM L. 416-3 |
| Sortie du bail à tacite reconduction | préavis long | Chaque partie peut y mettre fin chaque année, sans condition de reprise ordinaire, le congé prenant effet à la fin de la quatrième année suivant celle où il a été donné | CRPM L. 416-3 |
| Absence de clause de tacite reconduction | terme sec | Le bail de vingt-cinq ans prend fin au terme stipulé, sans congé | CRPM L. 416-3 |
| Bail de carrière | 25 ans au moins | Dénomination que prend le bail à long terme lorsqu’il porte sur une exploitation constituant une unité économique ou sur un lot de terres d’une superficie supérieure au seuil de l’article L. 312-1, qu’il est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à vingt-cinq ans et qu’il prend fin à l’expiration de l’année culturale pendant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse agricole | CRPM L. 416-5 |
| Prix du bail de carrière | prix du bail de neuf ans | Pour un bail à ferme, les parties sont autorisées à majorer le prix dans des proportions qui ne peuvent être supérieures à un coefficient égal à 1 % par année de validité du bail | CRPM L. 416-5 |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 416-1 (version 2.0, en vigueur depuis le 14 juillet 2006), L. 416-3 (version 2.0, en vigueur depuis le 14 juillet 2006) et L. 416-5 (version 2.0, en vigueur depuis le 15 octobre 2014), ce dernier relu directement sur Légifrance le 29 août 2026. Les « vingt-cinq ans » ne sont pas une variante de durée librement choisie : le bail de carrière est un régime distinct, soumis aux conditions de l’article L. 416-5, dont le terme est indexé sur l’âge de la retraite du preneur. Le seuil de l’article L. 312-1 n’a pas été relu en session.
Métayage : le tiers est un plafond d’ordre public
| Point | Contenu du texte | Fiabilité |
|---|---|---|
| Définition | Contrat par lequel un bien rural est donné à bail à un preneur qui s’engage à le cultiver sous la condition d’en partager les produits avec le bailleur | Haute |
| Plafond | La part du bailleur ou prix du bail ne peut être supérieure au tiers de l’ensemble des produits, sauf décision contraire du tribunal paritaire | Haute |
| Interdiction des charges annexes | Le preneur ne peut être astreint, en sus de la part de produits, à aucune redevance, prestation ou service, en nature, en argent ou en travail, quelle qu’en soit la forme ou l’origine | Haute |
| Interdiction de récupération | Le propriétaire ne peut récupérer le montant par une modification des conditions du partage | Haute |
| Nature de la règle | « Les dispositions ci-dessus sont d’ordre public » | Haute |
| Seule dérogation prévue | Une dérogation au partage des dépenses d’exploitation entre preneur et bailleur peut être autorisée par le préfet du département, après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux | Haute |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 417-1 (version 2.0, en vigueur depuis le 14 juillet 2006) et L. 417-3 (version 3.0, en vigueur depuis le 29 juillet 2010). Le tiers est un maximum, non un standard : un métayage au quart est licite, un partage supérieur au tiers ne l’est pas, sauf décision contraire du tribunal paritaire. Les articles L. 417-2 et L. 417-4 à L. 417-10 n’ont pas été relus en session.
Le bail cessible hors cadre familial, et son effet contre-intuitif
| Élément | Contenu du texte | Fiabilité |
|---|---|---|
| Conditions de forme, cumulatives | Contrat passé en la forme authentique, et mention expresse que chacune des parties entend le soumettre au chapitre VIII du titre Ier du livre IV | Haute |
| Sanction | À défaut, la clause de cessibilité est nulle et le bail est régi par le droit commun | Haute |
| Préemption écartée après trois ans | Les articles L. 143-1 à L. 143-15 (préemption SAFER) et L. 412-7 ne sont pas applicables aux biens faisant l’objet d’un tel bail, dès lors qu’il a été conclu depuis au moins trois ans | Haute |
| Dérogations conventionnelles admises | Par clauses validées par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, aux articles L. 411-25 à L. 411-29, L. 415-1, L. 415-2 et L. 415-7 | Haute |
| Primes d’assurance incendie | Les parties peuvent convenir d’une répartition différente de la charge des primes contre l’incendie des bâtiments loués, prescrites par le premier alinéa de l’article L. 415-3 | Haute |
| Droit d’acquisition préférentiel du bailleur | Les parties sont libres de prévoir que le bailleur pourra acquérir par préférence le bail cédé isolément | Haute |
Source : article L. 418-1 du code rural, version 1.0, en vigueur depuis le 6 janvier 2006. Point de vigilance sur la version des textes : l’article L. 143-1, visé par le renvoi ci-dessus, est en version 8.0, en vigueur depuis le 20 août 2026. Toute lecture de la préemption SAFER établie sur une consolidation antérieure est périmée. Le contenu des modifications apportées par cette version n’a pas été comparé aux versions antérieures : aucune conclusion n’est tirée ici sur l’étendue de la préemption. Les articles L. 411-25 à L. 411-29, L. 415-1, L. 415-2, L. 415-3 et L. 415-7 n’ont pas été relus en session.
Le bail cessible hors cadre familial est le seul régime qui permet au preneur de céder son bail en dehors du cercle du conjoint, du partenaire et des descendants. Son prix d’entrée est un formalisme strict : acte authentique et mention expresse de soumission au chapitre VIII, à peine de nullité de la clause.
Son effet le moins connu porte sur le foncier lui-même. Passé trois ans d’ancienneté du bail, les articles L. 143-1 à L. 143-15 et L. 412-7 cessent d’être applicables aux biens qui en font l’objet. Un acquéreur qui découvre un bail cessible dans une chaîne de titres ne lit donc pas la circulation du bien avec les mêmes règles que sur un bail de neuf ans.
C’est un point de cartographie, pas une orientation : la qualification d’un bail existant et le calcul de son ancienneté relèvent de l’acte, et leur vérification appartient au notaire du dossier.
Les textes cités
| Article | Version | En vigueur depuis le |
|---|---|---|
| CRPM, art. L. 311-1 | 7.0 | 22 mai 2019 |
| CRPM, art. L. 411-1 | 2.0 | 10 juillet 1999 |
| CRPM, art. L. 411-2 | 4.0 | 1er janvier 2007 |
| CRPM, art. L. 411-3 | 3.0 | 29 juillet 2010 |
| CRPM, art. L. 411-5 | 1.0 | 1er décembre 1982 |
| CRPM, art. L. 411-11 | 11.0 | 9 décembre 2020 |
| CRPM, art. L. 411-35 | 5.0 | 15 octobre 2014 |
| CRPM, art. L. 411-38 | 2.0 | 14 juillet 2006 |
| CRPM, art. L. 411-40 | 2.0 | 15 octobre 2014 |
| CRPM, art. L. 411-46 | 4.0 | 14 juillet 2006 |
| CRPM, art. L. 411-47 | 1.0 | 1er décembre 1982 |
| CRPM, art. L. 411-57 | 6.0 | 1er janvier 2016 |
| CRPM, art. L. 411-58 | 7.0 | 31 décembre 2022 |
| CRPM, art. L. 411-69 | 3.0 | 15 octobre 2014 |
| CRPM, art. L. 411-71 | 3.0 | 15 octobre 2014 |
| CRPM, art. L. 416-1 | 2.0 | 14 juillet 2006 |
| CRPM, art. L. 416-3 | 2.0 | 14 juillet 2006 |
| CRPM, art. L. 416-5 | 2.0 | 15 octobre 2014 |
| CRPM, art. L. 417-1 | 2.0 | 14 juillet 2006 |
| CRPM, art. L. 417-3 | 3.0 | 29 juillet 2010 |
| CRPM, art. L. 418-1 | 1.0 | 6 janvier 2006 |
| CRPM, art. L. 143-1 | 8.0 | 20 août 2026 |
| Code civil, art. 1743 | 2.0 | 14 mai 2009 |
Versions relevées sur Légifrance le 29 août 2026, article par article. L’article L. 143-1 figure ici parce qu’il est visé par le renvoi de l’article L. 418-1 : il est en version 8.0 depuis le 20 août 2026, et n’est cité sur cette page que pour ce renvoi. Une date de version n’est pas une date de publication : elle indique depuis quand le texte en vigueur est celui qui est cité.
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