Une opération sur des vignes rencontre la SAFER trois fois : à la notification préalable, pendant le délai de réponse, et — si elle préempte — au moment de la rétrocession. Chacun de ces trois moments a son texte, son délai et son juge. Cette page suit le déroulé réel, du côté du vendeur comme de celui de l’acquéreur évincé.
Ce qui entre dans le champ, et ce qui n’y entre pas
Le droit de préemption est institué en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et des biens mobiliers qui leur sont attachés, ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l’article L. 143-7. La donation n’est donc pas dans le champ de la préemption — ce qui ne la dispense ni de la notification préalable, ni du risque de requalification examiné plus bas.
| Objet | Contenu du texte en vigueur | Fiabilité |
|---|---|---|
| Terrains à vocation agricole | Zone agricole protégée (L. 112-2 CRPM) ; périmètre d’intervention agri-naturel périurbain (L. 113-16 du code de l’urbanisme) ; zone A, N ou NF d’un document d’urbanisme ; à défaut de document d’urbanisme, secteurs non urbanisés, hors bois et forêts | Haute |
| Bâtiments d’habitation | Lorsqu’ils font partie d’une exploitation agricole | Haute |
| Bâtiments ayant eu un usage agricole | Bâtiments utilisés pour l’exercice d’une activité agricole au cours des dix dernières années qui ont précédé l’aliénation, pour leur rendre un usage agricole | Haute |
| Usufruit et nue-propriété | La SAFER ne peut préempter la nue-propriété seule que si elle détient l’usufruit, est en mesure de l’acquérir concomitamment, ou si la durée de l’usufruit restant à courir ne dépasse pas cinq ans | Haute |
| Totalité des parts ou actions | Parts ou actions d’une société ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole, lorsque l’exercice du droit a pour objet l’installation d’un agriculteur — avant-dernier alinéa de l’article | Haute |
| Suspension du droit lui-même | Le ministre chargé de l’agriculture peut suspendre le droit de préemption d’une SAFER pour une durée n’excédant pas trois ans, et retirer l’agrément en cas de réitération — dernier alinéa de l’article | Haute |
Source : code rural et de la pêche maritime, article L. 143-1, version 8.0 en vigueur depuis le 20 août 2026. L’alinéa relatif à l’usufruit et à la nue-propriété comporte, dans le texte consolidé lui-même, la mention de dispositions déclarées non conformes à la Constitution par la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-701 DC du 9 octobre 2014. L’article L. 143-10 n’est pas applicable aux bâtiments ayant fait l’objet d’un changement de destination, sauf si ce changement est intervenu dans les dix années précédant l’aliénation et en violation des règles d’urbanisme.
Sur les bâtiments, la fenêtre d’usage agricole passé qui les rend préemptables est de dix ans, et non de cinq. Un chai, une cuverie ou un bâtiment d’exploitation désaffecté depuis huit ans reste dans le champ.
Sur le démembrement, le seuil d’usufruit résiduel qui permet à la SAFER de préempter la seule nue-propriété est de cinq ans, et non de deux. La distance entre les deux lectures est celle qui sépare une opération hors champ d’une opération dans le champ.
Ces deux valeurs figurent au même article, dans sa version en vigueur depuis le 20 août 2026. Un référentiel interne construit sur une consolidation antérieure les donne fausses : c’était le cas du nôtre avant relecture.
| Cas d’exclusion | Précision du texte | Fiabilité |
|---|---|---|
| Échanges | Échanges réalisés en application de l’article L. 124-1 | Haute |
| Rente viagère | Aliénations moyennant rente viagère servie pour totalité ou pour l’essentiel sous forme de prestations de services personnels | Haute |
| Famille et indivision | Acquisitions par des cohéritiers sur licitation amiable ou judiciaire ; cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant ; actes conclus entre indivisaires (articles 815-14, 815-15 et 883 du code civil) | Haute |
| Salariés, aides familiaux, fermiers évincés | Sous réserve que l’exploitation définitive ait une surface inférieure à celle mentionnée au 1° du I de l’article L. 331-2 : salariés agricoles, aides familiaux et associés d’exploitation majeurs remplissant des conditions fixées par décret ; fermiers ou métayers évincés et agriculteurs à titre principal expropriés | Haute |
| Construction et jardins familiaux | Terrains destinés à la construction, aux aménagements industriels ou à l’extraction de substances minérales ; terrains destinés aux jardins familiaux | Haute |
| Bois et forêts | Parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre, sauf les quatre exceptions énumérées par le texte | Haute |
| Plan de cession | Biens compris dans un plan de cession totale ou partielle d’une entreprise (articles L. 642-1 et suivants du code de commerce) | Haute |
| Réunion du démembrement | Acquisition de la nue-propriété par l’usufruitier et acquisition de l’usufruit par le nu-propriétaire | Haute |
Source : code rural et de la pêche maritime, article L. 143-4, version 5.0 en vigueur depuis le 15 octobre 2014. Le quatrième degré de cette liste ne vaut que pour la préemption. Deux autres périmètres familiaux, différents, s’appliquent au contrôle des structures et au contrôle des cessions de parts : voir la page Le contrôle des cessions de parts.
Les objectifs, et la motivation qui les porte
La préemption n’est pas discrétionnaire. Elle doit poursuivre l’un des neuf objectifs limitativement énumérés, dans le cadre des objectifs définis à l’article L. 1, et le dire.
| Objectif | Formulation du texte |
|---|---|
| 1° | Installation, réinstallation ou maintien des agriculteurs |
| 2° | Consolidation d’exploitations afin de leur permettre d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles, et amélioration de la répartition parcellaire, dans les conditions prévues à l’article L. 331-2 |
| 3° | Préservation de l’équilibre des exploitations lorsqu’il est compromis par l’emprise de travaux d’intérêt public |
| 4° | Sauvegarde du caractère familial de l’exploitation |
| 5° | Lutte contre la spéculation foncière |
| 6° | Conservation d’exploitations viables existantes lorsqu’elle est compromise par la cession séparée des terres et des bâtiments |
| 7° | Mise en valeur et protection de la forêt, amélioration des structures sylvicoles dans le cadre de conventions passées avec l’État |
| 8° | Protection de l’environnement, principalement par la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées |
| 9° | Protection et mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains |
Source : code rural et de la pêche maritime, article L. 143-2, version 6.0 en vigueur depuis le 1er janvier 2016.
Qui passe avant : le preneur en place
| Règle | Contenu | Article et version |
|---|---|---|
| Droits de préemption prioritaires | Le droit de la SAFER ne peut primer les droits de préemption établis au profit de l’État, des collectivités publiques, des établissements publics et des cohéritiers bénéficiaires de l’attribution préférentielle de l’article 832-1 du code civil | L. 143-6, alinéa 1er — v. 3.0 du 20/08/2026 |
| Preneur en place | Le droit de la SAFER ne peut pas s’exercer contre le preneur en place, son conjoint, son partenaire de PACS ou son descendant régulièrement subrogé, sous trois conditions cumulatives : exploiter le bien depuis plus de trois ans, être titulaire du droit de préemption de L. 412-5, et exploiter régulièrement au regard du contrôle des structures — apprécié sur les seules parcelles vendues et préemptées | L. 143-6, alinéa 2 — v. 3.0 du 20/08/2026 |
| Principe de la préemption du preneur | Le preneur bénéficie du droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux ; le texte écarte lui-même les aliénations profitant à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus, sauf si le preneur est parent ou allié au même degré | L. 412-1 — v. 1.0 du 01/12/1982 |
| Titulaire du droit | Preneur ayant exercé au moins trois ans la profession agricole et exploitant lui-même ou par sa famille ; le droit ne peut être exercé si le bénéficiaire est déjà propriétaire de parcelles représentant plus de trois fois le seuil de L. 312-1 | L. 412-5 — v. 6.0 du 15/10/2014 |
| Fixation judiciaire du prix | Le tribunal se prononce après enquête et expertise, fixe la valeur vénale des biens et les conditions de la vente ; frais d’expertise partagés entre vendeur et acquéreur en cas de vente, supportés par la partie qui refuse la décision dans le cas contraire | L. 412-7 — v. 1.0 du 01/12/1982 |
| Délai du preneur | Deux mois, dans les conditions de procédure de l’article | L. 412-8 — v. 2.0 du 31/12/1988 |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 143-6, L. 412-1, L. 412-5, L. 412-7 et L. 412-8, dans les versions indiquées, lues sur Légifrance le 29 août 2026. L’article L. 412-12, souvent cité à tort comme siège de cette hiérarchie, traite en réalité des obligations du preneur qui a préempté.
Le calendrier réel : notification, deux mois, suspensions
L’obligation d’information préalable n’est pas une déclaration d’intention d’aliéner au sens du code de l’urbanisme. Elle pèse sur le notaire chargé d’instrumenter ou, pour une cession de parts ou d’actions sans notaire, sur le cédant ou le cessionnaire, et elle couvre toute cession entre vifs conclue à titre onéreux ou gratuit portant sur les biens ou droits mentionnés au II de l’article L. 141-1.
| Étape | Délai | Fondement |
|---|---|---|
| Information préalable de la SAFER | Deux mois avant la date envisagée pour la cession | L. 141-1-1 (v. 6.0 du 20/08/2026) et R. 141-2-1 (v. 2.0 du 01/01/2023) |
| Transmission des opérations sociétaires | Par voie de télédéclaration uniquement | L. 141-1-1, IV |
| Décision de la SAFER | Deux mois | R. 141-2-1 ; Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 14-13.188 |
| Suspension — pièces complémentaires | Du jour de la réception de la demande jusqu’à la remise des documents ou l’indication des raisons de l’impossibilité de les communiquer | R. 141-2-1 |
| Suspension — demande de visite | Du jour de la réception de la demande jusqu’au refus de visite ou à la visite effective | L. 143-8 (v. 3.0 du 20/08/2026) |
| Plancher après visite | Si le délai restant à courir est inférieur à un mois, la SAFER dispose d’un mois ; passé ce délai, son silence vaut renonciation | L. 143-8 |
| Notification à l’acquéreur évincé | Quinze jours à compter de la notification au notaire | R. 143-6 (v. 4.0 du 01/10/2016) |
| Affichage en mairie | Analyse adressée au maire dans les quinze jours, affichage pendant quinze jours | R. 143-6 |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 141-1-1, R. 141-2-1, L. 143-8 et R. 143-6, dans les versions indiquées ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 mai 2015, pourvoi n° 14-13.188, dont il ressort que le délai de validité d’un compromis convenu entre vendeur et acquéreur n’est pas opposable à la SAFER.
La préemption partielle
La SAFER peut n’exercer son droit que sur une partie des biens aliénés lorsque l’aliénation porte simultanément sur des terrains à usage ou à vocation agricole et sur des bâtiments à usage agricole et biens mobiliers attachés, sur les bâtiments des deuxième, troisième et quatrième alinéas de L. 143-1, ou sur des biens pour lesquels elle ne bénéficie d’aucun droit de préemption. Le vendeur n’est pas désarmé.
| Faculté | Contenu et délai | Fiabilité |
|---|---|---|
| Exiger la totalité | Le vendeur peut exiger que la SAFER se porte acquéreur de l’ensemble des biens aliénés. La SAFER dispose alors d’un mois à compter de la réception de sa décision pour accepter aux prix et conditions d’aliénation ou renoncer ; son silence vaut renonciation et rétractation | Haute |
| Être indemnisé | S’il accepte la préemption partielle, le vendeur peut exiger l’indemnisation de la perte de valeur des biens non acquis. À défaut d’accord amiable, le montant est fixé par le tribunal judiciaire ; le désaccord ouvre à la partie la plus diligente un délai de quinze jours pour le saisir | Haute |
| Notification à prix global | Lorsque la notification ne comporte qu’un montant global, la SAFER présente une offre de prix ayant préalablement fait l’objet d’un accord exprès des commissaires du Gouvernement. À défaut de réponse du vendeur dans un délai de deux mois à compter de la réception de l’offre, le vendeur est réputé l’avoir acceptée | Haute |
Sources : code rural et de la pêche maritime, article L. 143-1-1, version 3.0 en vigueur depuis le 1er janvier 2020, et article R. 143-4, version 5.0 en vigueur depuis le 1er janvier 2020. Ce n’est ni l’article L. 143-5, ni l’article L. 143-6, auxquels ce mécanisme est fréquemment rattaché par erreur.
La révision de prix : qui saisit le juge
Lorsque la SAFER estime que « le prix et les conditions d’aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre », elle ne saisit aucun juge. Elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat établie à ses propres conditions.
La charge de l’initiative judiciaire bascule alors sur le vendeur. Trois voies lui sont ouvertes : accepter l’offre, retirer le bien de la vente, ou demander la révision du prix au tribunal compétent de l’ordre judiciaire, qui statue dans les conditions de l’article L. 412-7 — enquête, expertise, fixation de la valeur vénale.
S’il ne fait rien pendant six mois à compter de la notification de l’offre, il est réputé l’avoir acceptée, et la SAFER acquiert au prix qu’elle avait proposé. L’inertie n’est pas neutre : elle vaut consentement.
Aucune disposition n’impose par ailleurs à la SAFER de mentionner dans son offre les prix pratiqués dans la région : la Cour de cassation l’a jugé le 18 février 2009. Le critère des prix régionaux fonde la révision, il ne se traduit pas en obligation de motivation chiffrée.
| Situation | Effet | Fiabilité |
|---|---|---|
| Le vendeur accepte | La vente se fait au prix de l’offre de la SAFER | Haute |
| Le vendeur retire le bien de la vente | Faculté expressément ouverte par le texte | Haute |
| Le vendeur saisit le tribunal | Tribunal compétent de l’ordre judiciaire, qui se prononce dans les conditions prescrites par l’article L. 412-7 | Haute |
| Le vendeur ne fait rien pendant six mois | Acceptation réputée ; la SAFER acquiert au prix proposé | Haute |
| Décès du vendeur avant l’expiration du délai | La présomption d’acceptation n’est pas opposable aux ayants droit : la SAFER doit réitérer son offre | Haute |
| Prix fixé par le tribunal | L’une ou l’autre des parties peut renoncer à l’opération | Haute |
| Demande du vendeur dans les trois ans du jugement définitif | La SAFER ne peut refuser l’acquisition au prix fixé par le tribunal, éventuellement révisé si la vente intervient au cours des deux dernières années | Haute |
Source : code rural et de la pêche maritime, article L. 143-10, version 2.0 en vigueur depuis le 29 juillet 2010, et article L. 412-7, version 1.0 en vigueur depuis le 1er décembre 1982 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 février 2009, pourvoi n° 08-10.575. La formule du code est « le tribunal compétent de l’ordre judiciaire », rédaction de 2010 non actualisée depuis la réforme de 2020. La compétence n’est pas celle du tribunal paritaire des baux ruraux, qui connaît de la préemption du preneur au titre de L. 412-7 : c’est la deuxième phrase de l’article L. 143-8 qui écarte ici le paritaire.
L’apport en société, et l’engagement de cinq ans
Toute condition d’aliénation stipulée sous réserve de non-préemption est réputée non écrite — sauf s’il s’agit d’un apport en société ou d’un échange non réalisé en application de L. 124-1. L’apport n’est donc pas hors procédure : il est l’un des deux cas où la condition est admise, et il se paie d’un engagement.
| Élément | Contenu | Fiabilité |
|---|---|---|
| Principe | Toute condition d’aliénation sous réserve de non-préemption est réputée non écrite, sauf apport en société ou échange non réalisé en application de L. 124-1 | Haute |
| Engagement de l’apporteur | Si la condition suspensive est satisfaite, l’apporteur doit s’engager à conserver la totalité de ses droits sociaux reçus en contrepartie pendant au moins cinq ans à compter de la date de l’apport | Haute |
| Forme | Cet engagement doit être joint à la notification préalable de l’opération d’apport | Haute |
| Sanction | En cas de méconnaissance de l’engagement, et sauf accord exprès de sa part, la SAFER peut, dans un délai de six mois à compter du jour où elle en a eu connaissance, demander l’annulation de l’apport au président du tribunal judiciaire | Haute |
Source : code rural et de la pêche maritime, article L. 143-5, version 3.0 en vigueur depuis le 1er janvier 2020. La cession ultérieure des parts reçues relève, elle, du contrôle des cessions de parts et, dans l’hypothèse limitée de l’installation d’un agriculteur, de la préemption sur la totalité des parts de l’avant-dernier alinéa de L. 143-1.
Quand la purge n’a pas été faite
La formule courante — « la vente conclue sans purge est nulle » — décrit mal le texte. Le II de l’article L. 141-1-1 ouvre une option, à la seule SAFER, à exercer en justice.
Dans un délai de six mois à compter de la publication de l’acte de vente ou de donation, ou à défaut de publication à compter du jour où l’acte lui est connu, la SAFER peut demander au tribunal judiciaire soit d’annuler l’acte, soit, dans le seul cas de la vente, de la déclarer acquéreur en lieu et place du tiers.
La différence est considérable pour l’acquéreur : la substitution ne défait pas la vente, elle lui substitue un autre acheteur. Le risque ne se lit donc pas comme un risque de restitution, mais comme un risque de dépossession de l’opération elle-même.
Le même II permet à la SAFER, dans les six mois du jour où elle en a été informée, de demander l’annulation d’une cession conclue à titre gratuit qu’elle estime devoir être requalifiée en cession à titre onéreux. La donation sort du champ de la préemption, pas de celui du contrôle.
Après la préemption : la rétrocession
La SAFER n’acquiert pas pour conserver. Le texte encadre une période transitoire, qui ne peut excéder cinq ans, nécessaire à la rétrocession des biens acquis : pendant cette période elle prend les mesures conservatoires de maintien en état d’utilisation et de production, peut consentir les baux nécessaires — lesquels, à l’exception des baux en cours lors de l’acquisition, échappent au statut du fermage quant à la durée, au renouvellement et au droit de préemption — et peut maintenir ses participations dans le capital de sociétés civiles en vue de leur rétrocession.
| Engagement | Durée | Régime |
|---|---|---|
| Maintien de l’usage agricole ou forestier, ou de la qualité environnementale | Dix ans au minimum | Faculté de la SAFER ; toute cession à titre onéreux, en propriété ou en jouissance, pendant ce même délai est soumise à son accord préalable |
| Même engagement en périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains | Dix-huit ans au minimum | L. 113-16 du code de l’urbanisme |
| Attributaire personne morale, ou attribution portant sur des parts ou actions | Dix ans au moins | Le cahier des charges comporte obligatoirement l’engagement de maintenir l’usage ou la destination agricole et de conserver les titres sociaux acquis |
| Pratiques agricoles adaptées ou protection de l’environnement | Trente ans au plus | Plafond légal |
| Publicité de l’attribution | Quinze jours d’affichage | Affichage en mairie au plus tard dans le mois suivant la signature de l’acte authentique ; information des candidats non retenus des motifs du choix dans le mois du premier jour de l’affichage |
Sources : code rural et de la pêche maritime, article L. 142-4, version 3.0 en vigueur depuis le 20 juin 2017 ; article R. 142-1, version 7.0 en vigueur depuis le 5 décembre 2022 ; article R. 142-4, version 5.0 en vigueur depuis le 10 février 2018. Le cahier des charges est intégré dans la partie de l’acte de vente qui fait l’objet d’une publicité foncière. L’affichage en mairie fait courir le délai de recours de l’article L. 143-14.
Le contentieux : juge judiciaire, six mois
On lit couramment que la décision de préemption ou de rétrocession d’une SAFER est un acte administratif, attaqué par recours gracieux puis par recours pour excès de pouvoir devant le juge administratif. Ce n’est pas ce que dit le code.
Le chapitre III comporte une sous-section 4 intitulée « Contentieux », composée des articles L. 143-13 et L. 143-14. Ces deux articles n’organisent pas des recours administratifs : ils enferment des actions en justice dans un délai de six mois à compter du jour où les décisions motivées ont été rendues publiques. Le juge est le juge judiciaire, et le contentieux identifié est celui de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
Le point de départ n’est pas unique. La contestation de la motivation d’une décision de préemption court à compter de la publicité de cette décision de préemption. La contestation du respect des objectifs de L. 143-2, comme celle d’une décision de rétrocession, court à compter de la publicité de la décision de rétrocession.
Cette erreur figurait dans notre propre référentiel interne ; elle en a été retirée le 29 août 2026, à l’occasion de la relecture article par article qui a précédé cette page. Elle disqualifie une analyse entière : elle désigne le mauvais juge, le mauvais délai et la mauvaise forme de saisine.
| Décision | Apport |
|---|---|
| Cass. 3e civ., 14 octobre 1987, n° 86-14.101 | Distinction des deux points de départ du délai de six mois — motivation de la préemption d’un côté, respect des objectifs de l’autre |
| Cass. 3e civ., 16 décembre 1998, n° 97-12.469 | Sur le fondement de R. 142-4, la SAFER doit informer les candidats évincés des motifs ayant déterminé son choix, et l’information doit permettre d’en vérifier la portée |
| Cass. 3e civ., 25 septembre 2002, n° 01-11.224 | La SAFER peut retenir, pour motiver une rétrocession, des objectifs différents de ceux visés dans la décision de préemption |
| Cass. 3e civ., 20 avril 2005, n° 04-11.181 | L’action en nullité des actes subséquents à une décision de rétrocession n’est pas soumise au délai de six mois de L. 143-14 |
| Cass. 3e civ., 30 octobre 2013, n° 12-19.870 | Le délai de six mois ne peut courir, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, contre une personne à qui la décision contestée n’a pas été rendue accessible |
| Cass. 3e civ., 19 février 2014, n° 12-18.286 | Les conditions de publicité des décisions de rétrocession sont prescrites à peine de nullité, sans que le demandeur ait à rapporter la preuve d’un grief |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 143-13 et L. 143-14, versions 1.0 en vigueur depuis le 12 décembre 1992 ; arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation cités par leur date et leur numéro de pourvoi.
Le bail cessible hors cadre familial
L’article L. 418-1 écarte, pour les biens immobiliers faisant l’objet d’un bail cessible hors cadre familial, les articles L. 143-1 à L. 143-15 ainsi que l’article L. 412-7, dès lors que le bail portant sur ces biens a été conclu depuis au moins trois ans. Le bénéfice de ce chapitre est lui-même subordonné à un contrat passé en la forme authentique mentionnant expressément la volonté des parties de s’y soumettre ; à défaut, la clause est nulle et le bail n’est pas régi par ce chapitre. Ce n’est pas une faculté d’aménagement de dernière minute : la condition d’ancienneté de trois ans et la forme authentique en font un choix de structuration ancien, ou rien.
Source : code rural et de la pêche maritime, article L. 418-1, version 1.0 en vigueur depuis le 6 janvier 2006.
Reproduction autorisée sous réserve de citer la source sous la forme « Observatoire VITACEAE — la préemption SAFER en pratique », avec un lien vers cette page. — Ce document est publié à titre d’information économique. Il ne constitue ni un avis juridique, ni une analyse fiscale, ni une recommandation patrimoniale, ni une évaluation. VITACEAE TRANSACTIONS SAS, RCS Reims 823 282 637, CPI 5102 2016 000 014 113 (CCI Marne-Ardennes).