Acheter des vignes, c’est acheter soit des parcelles, soit des parts de la société qui les détient. Les deux voies n’ont ni le même coût d’entrée, ni le même régime. Cette page identifie les droits applicables dans chaque cas.
Acquérir des parcelles
| Composante | Taux | Article | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Droit départemental, taux de droit commun | 3,80 % | CGI 1594 D | Haute |
| Fourchette de modulation par les conseils départementaux | 1,20 % à 4,50 % | CGI 1594 D | Haute |
| Faculté temporaire de relèvement | jusqu’à 5 % | LF 2025 art. 116, non codifié | Haute |
| Taxe communale additionnelle | 1,20 % | CGI 1584 | Haute |
| Frais d’assiette et de recouvrement | 2,37 % des droits | CGI 1647, V | Haute |
| Frais d’assiette sur le taux réduit | 2,14 % des droits | CGI 1647, V | Haute |
| Taux global au plafond de 5 % | environ 6,32 % | calcul VITACEAE | Observation VITACEAE |
| Taux global sur le taux réduit de 0,70 % | environ 0,715 % | calcul VITACEAE | Observation VITACEAE |
Sources : code général des impôts, articles 683, 1584, 1594 D et 1647 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116, modifié par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 121. La taxe communale n’est pas perçue lorsque la mutation est soumise au droit de 0,70 %. Les taux globaux sont une addition faite par VITACEAE : aucun texte ne les publie. Le taux effectivement voté par chaque département n’est pas repris ici.
L’article 1594 D plafonne le taux départemental à 4,50 % et n’a pas été modifié depuis 2016. Il se lit donc comme si ce plafond tenait toujours.
Or une faculté de relèvement jusqu’à 5 % existe depuis le 1er avril 2025 et court jusqu’au 31 mars 2028. Elle est portée par l’article 116 de la loi de finances pour 2025, disposition non codifiée : elle n’apparaît dans aucun article du code. La loi de finances pour 2026 en a modifié le calendrier d’application des délibérations.
Conséquence pratique : écrire « 4,50 % maximum » en citant le code général des impôts est exact quant à la citation et faux quant au droit applicable. Le taux réellement supporté se vérifie département par département, à la date de l’acte.
Le taux réduit des immeubles ruraux
| Condition | Contenu | Fiabilité |
|---|---|---|
| Exploitation préalable | Les immeubles sont exploités depuis au moins deux ans au jour de l’acquisition, en vertu d’un bail consenti à l’acquéreur, à son conjoint, à leurs ascendants, ou à la personne morale acquéreur | Haute |
| Engagement | Mettre personnellement en valeur les biens pendant cinq ans à compter du transfert de propriété, pour soi et ses ayants cause à titre gratuit | Haute |
| Déchéance | Défaut d’exécution ou aliénation à titre onéreux dans les cinq ans, sous réserve de force majeure | Haute |
| Aliénation à un descendant | Pas de déchéance si le sous-acquéreur reprend l’engagement jusqu’au terme initial | Haute |
| Apport à un GFA, GAEC, EARL ou SCEA | Pas de remise en cause si l’apporteur conserve les parts jusqu’au terme des cinq ans | Haute |
| Installation d’un descendant | Même régime lorsque l’acquisition est faite en vue de l’installation d’un descendant majeur, qui prend l’engagement | Haute |
Source : code général des impôts, article 1594 F quinquies, D, version en vigueur depuis le 1er juillet 2024. Une lecture d’état de version prête à confusion : Légifrance affiche « abrogation différée » au 1er janvier 2027, ce qui se lit à tort comme une suppression. Il s’agit d’une recodification d’un renvoi vers le code des impositions sur les biens et services. Le taux de 0,70 % et le régime des immeubles ruraux sont maintenus.
Les régimes propres au monde agricole
| Régime | Contenu | Article | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Acquisitions par une SAFER | Aucune perception, sans condition | CGI 1028 bis | Haute |
| Rétrocessions par une SAFER | Aucune perception, sous engagement de conserver la destination pendant dix ans | CGI 1028 ter | Haute |
| Substitution dans une promesse SAFER | Délai porté de six à dix mois par la loi de finances pour 2025 | CGI 1028 ter, II | Haute |
| Jeunes agriculteurs, acquisition | 0,70 % sur la fraction n’excédant pas 99 000 €, dans les quatre années suivant l’octroi des aides à l’installation, en zone France ruralités revitalisation | CGI 1594 F quinquies, E-I | Haute |
| Bailleur à un jeune agriculteur | 0,70 % sous engagement de donner à bail à long terme ou cessible à un jeune agriculteur dans l’année, même plafond de 99 000 € | CGI 1594 F quinquies, E-II | Haute |
Un avertissement sur la doctrine. Les commentaires administratifs du régime jeunes agriculteurs (BOI-ENR-DMTOI-10-70-10 et -20) datent du 12 septembre 2012. Ils visent encore les zones de revitalisation rurale, alors que le texte renvoie depuis le 1er juillet 2024 aux zones France ruralités revitalisation. La doctrine ne peut pas servir à déterminer le zonage applicable, et le classement d’une commune viticole se vérifie au cas par cas.
Acquérir des parts plutôt que des parcelles
| Nature des droits cédés | Taux | Abattement | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Actions de sociétés par actions, cotées ou non | 0,1 % | aucun | Haute |
| Parts sociales de sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions | 3 % | 23 000 € répartis sur le nombre total de parts | Haute |
| Participations dans une personne morale à prépondérance immobilière | 5 % | aucun | Haute |
Source : code général des impôts, article 726, version en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Est à prépondérance immobilière la personne morale dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France.
La lecture courante oppose les actions à 0,1 % et les parts sociales à 3 % avec abattement. Appliquée au foncier viticole, elle rate le cas dominant.
Un GFA ou un GFV, dont l’objet même est la détention de foncier, entre par construction dans la définition de la prépondérance immobilière : le taux est de 5 %, et l’abattement de 23 000 euros ne s’applique pas. Une SCEA, une EARL ou une SCEV propriétaire de son foncier relève de la même analyse dès lors que son actif est principalement immobilier.
Le test porte sur l’actif au jour de la cession ou au cours de l’année précédente. Une modification de la composition de l’actif à la veille d’une cession ne fait donc pas sortir la société de la qualification.
Une SAS viticole, dont le capital est divisé en actions, relève du 0,1 %. L’écart entre 0,1 et 5 % sur la valeur d’un domaine n’est pas un détail de forme.
Reproduction autorisée sous réserve de citer la source sous la forme « Observatoire VITACEAE — fiscalité de l’acquisition du foncier viticole », avec un lien vers cette page. — Ce document est publié à titre d’information économique. Il ne constitue ni un avis juridique, ni une analyse fiscale, ni une recommandation patrimoniale, ni une évaluation. VITACEAE TRANSACTIONS SAS, RCS Reims 823 282 637, CPI 5102 2016 000 014 113 (CCI Marne-Ardennes).