Le foncier viticole est un actif réel, peu liquide et faiblement documenté. Le comparer à des placements cotés demande donc plus de précautions que de convictions. Cette page publie la comparaison telle qu’elle ressort des séries publiques, y compris lorsqu’elle contredit le foncier — c’est la condition pour qu’elle ait une valeur.
Indices réels, base 100 en 2000
Les valeurs ci-dessous sont corrigées de l’inflation. Elles mesurent l’évolution du capital seul : les revenus — fermage d’un côté, dividendes de l’autre — sont traités séparément plus bas.
| Actif | Indice 2024 | Lecture |
|---|---|---|
| Grand cru de Côte-d’Or | ≈355 | Donnée 2023, dernière diffusée. Le foncier le plus valorisé de France Moyenne |
| Foncier Côte-d’Or, moyenne AOP | 261 | Surclasse l’immobilier, les terres ordinaires et les actions sur la période |
| Foncier Champagne | 181 | Progression réelle régulière, plateau depuis 2014 |
| Immobilier résidentiel France | 172 | Proche du foncier champenois, trajectoire plus heurtée |
| Terres labourables France | 123 | À peine au-dessus de l’inflation. C’est la mesure de la prime d’appellation |
| CAC 40 hors dividendes | 84 | Encore sous son niveau de 2000 |
Sources : SAFER-SSP et Agreste pour le foncier ; INSEE (indice Notaires-INSEE des logements anciens, indice des prix à la consommation) ; Euronext pour le CAC 40. Comparaison capital contre capital.
L’an 2000 correspond à un point haut des marchés actions, juste avant l’éclatement de la bulle internet. Prendre cette année pour base pénalise mécaniquement le CAC 40. Le même exercice rapporté à 1991 donne des résultats différents, et parfois inverses.
Autrement dit : selon la fenêtre retenue, la conclusion s’inverse pour la Bourgogne. Ce qui reste vrai quelle que soit l’année de base tient en deux points, et en deux seulement : la prime d’appellation sur les terres agricoles ordinaires est considérable — 123 contre 181 à 355 — et la progression réelle du foncier viticole premium égale ou dépasse celle de l’immobilier résidentiel.
Revenu inclus
La comparaison en capital désavantage le foncier, qui produit un loyer. Le fermage viticole est réglementé et exprimé en quantité de récolte — kilogrammes de raisin en Champagne, quintaux en Bourgogne. Rapporté à des valeurs au capital très élevées, il représente un rendement locatif brut modeste.
| Région | Rendement brut annuel | Lecture |
|---|---|---|
| Champagne | 1,5 à 2 % | Le loyer complète un rendement d’abord porté par l’appréciation du capital Moyenne |
| Bourgogne (Côte-d’Or) | 0,8 à 1,2 % | Plus faible, les valeurs au capital y étant plus élevées Moyenne |
Hypothèses de travail établies à partir des barèmes de fermage et des valeurs vénales moyennes. Ce ne sont pas des rendements constatés sur des baux réels.
Fermage réinvesti, et par symétrie dividendes réinvestis côté actions — indice CAC 40 « rendement global », reconstitué en ajoutant à l’indice nu un rendement du dividende d’environ 3,3 % par an —, la comparaison sur la fenêtre 2000-2024 donne un indice réel de l’ordre de 258 à 290 pour le foncier de Champagne selon l’hypothèse de fermage retenue, contre 176 pour le CAC 40 dividendes réinvestis. En Côte-d’Or, l’écart est plus marqué encore.
Ce que la comparaison ne dit pas
| Dimension | Foncier viticole | Actions cotées |
|---|---|---|
| Liquidité | Marché étroit. En Champagne, de l’ordre de 0,8 % du vignoble change de mains chaque année | Cession possible en séance |
| Divisibilité | Par parcelle ou par parts de société ; jamais au centime | Divisible à la ligne |
| Frais et fiscalité d’entrée | Droits de mutation d’environ 5,80 % en acquisition directe | Frais de courtage |
| Contraintes d’exploitation | Statut du fermage, contrôle des structures, droit de préemption, aléa cultural | Aucune |
| Mesure de la valeur | Moyennes administratives annuelles, pas de cotation | Cours continu |
| Volatilité observée | Faible en apparence — mais l’absence de cotation n’est pas l’absence de risque | Mesurée en continu |
La comparaison de rendement ne se comprend qu’au regard de la santé de la filière sous-jacente. La viticulture française traverse une crise structurelle : un plan national d’arrachage définitif a retenu 27 461 hectares en 2024, et le vignoble bordelais est repassé sous 100 000 hectares pour la première fois en quarante ans.
La Champagne et la Bourgogne se situent à l’écart de ce mouvement, parce qu’elles ajustent leur offre : le rendement commercialisable champenois a été abaissé de 12 000 à 9 000 kg/ha entre 2022 et 2025. C’est ce mécanisme, autant que la rareté du sol, qui soutient la valeur de l’actif — et rien ne garantit qu’il soit reconduit indéfiniment.
Reproduction autorisée sous réserve de citer la source sous la forme « Observatoire VITACEAE du foncier viticole », avec un lien vers cette page. — VITACEAE TRANSACTIONS SAS, RCS Reims 823 282 637, CPI 5102 2016 000 014 113 (CCI Marne-Ardennes).