Le foncier viticole est un actif réel, peu liquide et faiblement documenté.
Le comparer à des placements cotés demande donc plus de précautions que de convictions. Cette page publie la comparaison telle qu’elle ressort des séries publiques, y compris lorsqu’elle contredit le foncier — c’est la condition pour qu’elle ait une valeur.
Indices réels, base 100 en 2000
Les valeurs ci-dessous sont corrigées de l’inflation. Elles mesurent l’évolution du capital seul : les revenus — fermage d’un côté, dividendes de l’autre — sont traités séparément plus bas.
| Actif | Indice 2024 | Lecture |
|---|---|---|
| Grand cru de Côte-d’Or | ≈355 | Donnée 2023, dernière diffusée. Le foncier le plus valorisé de France Moyenne |
| Foncier Côte-d’Or, moyenne AOP | 261 | Surclasse l’immobilier, les terres ordinaires et les actions sur la période |
| Foncier Champagne | 181 | Progression réelle régulière, plateau depuis 2014 |
| Immobilier résidentiel France | 172 | Proche du foncier champenois, trajectoire plus heurtée |
| Terres labourables France | 123 | À peine au-dessus de l’inflation. C’est la mesure de la prime d’appellation |
| CAC 40 hors dividendes | 84 | Encore sous son niveau de 2000 |
Sources : SAFER-SSP et Agreste pour le foncier ; INSEE (indice Notaires-INSEE des logements anciens, indice des prix à la consommation) ; Euronext pour le CAC 40. Comparaison capital contre capital.
L’an 2000 correspond à un point haut des marchés actions, juste avant l’éclatement de la bulle internet. Prendre cette année pour base pénalise mécaniquement le CAC 40. Le même exercice rapporté à 1991 donne des résultats différents, et parfois inverses.
Autrement dit : selon la fenêtre retenue, la conclusion s’inverse pour la Bourgogne. Ce qui reste vrai quelle que soit l’année de base tient en deux points, et en deux seulement : la prime d’appellation sur les terres agricoles ordinaires est considérable — 123 contre 181 à 355 — et la progression réelle du foncier viticole premium égale ou dépasse celle de l’immobilier résidentiel.
Que change la prise en compte du revenu ?
La comparaison en capital désavantage le foncier, qui produit un loyer. Le fermage viticole est réglementé et exprimé en quantité de récolte — kilogrammes de raisin en Champagne, quintaux en Bourgogne. Rapporté à des valeurs au capital très élevées, il représente un rendement locatif brut modeste.
| Région | Rendement brut annuel | Lecture |
|---|---|---|
| Champagne | 1,5 à 2 % | Le loyer complète un rendement d’abord porté par l’appréciation du capital Moyenne |
| Bourgogne (Côte-d’Or) | 0,8 à 1,2 % | Plus faible, les valeurs au capital y étant plus élevées Moyenne |
Hypothèses de travail établies à partir des barèmes de fermage et des valeurs vénales moyennes. Ce ne sont pas des rendements constatés sur des baux réels.
Fermage réinvesti, et par symétrie dividendes réinvestis côté actions — indice CAC 40 « rendement global », reconstitué en ajoutant à l’indice nu un rendement du dividende d’environ 3,3 % par an —, la comparaison sur la fenêtre 2000-2024 donne un indice réel de l’ordre de 258 à 290 pour le foncier de Champagne selon l’hypothèse de fermage retenue, contre 176 pour le CAC 40 dividendes réinvestis. En Côte-d’Or, l’écart est plus marqué encore.
Que ne dit pas la comparaison entre foncier viticole et autres actifs ?
| Dimension | Foncier viticole | Actions cotées |
|---|---|---|
| Liquidité | Marché étroit. En Champagne, de l’ordre de 0,8 % du vignoble change de mains chaque année | Cession possible en séance |
| Divisibilité | Par parcelle ou par parts de société ; jamais au centime | Divisible à la ligne |
| Frais et fiscalité d’entrée | Droits de mutation d’environ 5,80 % en acquisition directe | Frais de courtage |
| Contraintes d’exploitation | Statut du fermage, contrôle des structures, droit de préemption, aléa cultural | Aucune |
| Mesure de la valeur | Moyennes administratives annuelles, pas de cotation | Cours continu |
| Volatilité observée | Faible en apparence — mais l’absence de cotation n’est pas l’absence de risque | Mesurée en continu |
La comparaison de rendement ne se comprend qu’au regard de la santé de la filière sous-jacente. La viticulture française traverse une crise structurelle : un plan national d’arrachage définitif a retenu 27 461 hectares en 2024, et le vignoble bordelais est repassé sous 100 000 hectares pour la première fois en quarante ans.
La Champagne et la Bourgogne se situent à l’écart de ce mouvement, parce qu’elles ajustent leur offre : le rendement commercialisable champenois a été abaissé de 12 000 à 9 000 kg/ha entre 2022 et 2025. C’est ce mécanisme, autant que la rareté du sol, qui soutient la valeur de l’actif — et rien ne garantit qu’il soit reconduit indéfiniment.
Comment citer cette page
Forme abrégée — « Observatoire VITACEAE », édition d’août 2026.
Forme développée — VITACEAE, Le foncier viticole face aux autres actifs — indices réels 1991-2024, Observatoire VITACEAE, édition d’août 2026. Source : SAFER-SSP-Terres d’Europe-Scafr et Agreste, valeur vénale des terres ; INSEE, indice Notaires-INSEE des logements anciens et indice des prix à la consommation. Adresse permanente : https://vitaceae.fr/observatoire/foncier-viticole-vs-autres-actifs/ (consulté le JJ/MM/AAAA).
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