Pacte Dutreil et transmission viticole : conditions, impacts et application au foncier viticole
Le pacte Dutreil permet une exonération de 75 % de la valeur des biens transmis au titre des droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Appliqué au foncier viticole en bail rural à long terme, ce dispositif a été renforcé par la loi de finances 2025 qui relève le plafond d’exonération à 20 M€. Pour une transmission viticole en Champagne ou en Bourgogne, les impacts sont significatifs. VITACEAE identifie les conditions d’application et les effets concrets du dispositif.
Le dispositif Dutreil : mécanisme et finalité
Le dispositif Dutreil exonère 75 % de la valeur des biens ruraux loués par bail à long terme lors de la transmission à titre gratuit, sous conditions de durée et de conservation.
Contexte patrimonial viticole
Le vignoble français couvre environ 750 000 hectares (Agreste 2025), en recul de 48 000 ha sur un an. En Champagne, un hectare génère un chiffre d'affaires moyen de 80 000 à 120 000 € par an (source : Comité Champagne). Les transmissions familiales représentent environ 30 % des mutations foncières viticoles (SAFER). Le pacte Dutreil permet une exonération de 75 % des droits de mutation sous conditions de conservation.
Sources : Agreste 2025 ; SAFER ; CGI art. 787 B.
Le dispositif Dutreil (articles 787 B et 787 C du CGI pour les parts de sociétés, article 793 bis pour les biens ruraux) vise à faciliter la transmission d’entreprises et de biens professionnels en réduisant le coût fiscal de la transmission.
Pour les biens ruraux loués par bail à long terme (BRLT), l’article 793 bis du CGI prévoit une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit. Le mécanisme est le suivant : la valeur du bien transmis est exonérée à hauteur de 75 % dans la limite d’un plafond, et à 50 % au-delà de ce plafond. Le bénéficiaire (donataire ou héritier) doit s’engager à conserver le bien pendant une durée définie.
Pour les parts de sociétés exploitant un domaine viticole, le dispositif Dutreil classique (article 787 B) s’applique avec ses conditions propres : engagement collectif de conservation de deux ans minimum, engagement individuel de conservation de quatre ans après la transmission, et exercice d’une fonction de direction par l’un des signataires.
Les deux dispositifs peuvent se cumuler dans certaines configurations (transmission de parts d’une société détenant du foncier en BRLT), mais les conditions d’application diffèrent et leur articulation nécessite une analyse au cas par cas.
Conditions d’application au foncier viticole
L’exonération est conditionnée à l’existence d’un bail rural à long terme d’au moins 18 ans et à un engagement de conservation du donataire.
L’application du dispositif Dutreil aux biens ruraux (article 793 bis du CGI) suppose la réunion de plusieurs conditions.
Le bail rural à long terme est le prérequis. Le foncier viticole transmis doit être loué par un bail d’une durée minimale de 18 ans au jour de la transmission. Le bail peut être un bail rural à long terme de 18 ans, un bail de 25 ans ou un bail de carrière. Les baux de 9 ans, même renouvelés, ne suffisent pas. Cette condition exclut les vignobles exploités en faire-valoir direct — sauf si un bail est mis en place avant la transmission.
L’engagement de conservation impose au donataire ou héritier de conserver le bien pendant toute la durée restante du bail et pendant au moins cinq ans à compter de la transmission. Si le bail est rompu pendant la période d’engagement, l’exonération est remise en cause et les droits deviennent exigibles avec intérêts de retard.
Le preneur du bail ne doit pas nécessairement être le donataire. Le bail peut être consenti à un tiers exploitant, à une société d’exploitation contrôlée par le bailleur, ou à un membre du groupe familial. Cette souplesse permet d’organiser la transmission du foncier tout en maintenant l’exploitation en cours.
Le caractère rural du bien est vérifié. Le foncier viticole — parcelles plantées, terres à vigne, bâtiments d’exploitation — entre dans le champ d’application. Les éléments non ruraux (habitation de plaisance, parc, terrain constructible) en sont exclus et doivent être isolés dans la valorisation.
L’apport de la loi de finances 2025
La LF 2025 relève le plafond d’exonération à 75 % de 500 000 € à 20 M€ pour les BRLT de 18 ans, avec application aux transmissions à compter du 15 février 2025.
La loi de finances pour 2025 a substantiellement modifié les paramètres du dispositif Dutreil applicable aux biens ruraux en BRLT. Les principaux changements sont les suivants.
Le plafond d’exonération à 75 % est relevé de 500 000 € à 20 M€ pour les biens loués par bail d’au moins 18 ans. Au-delà de 20 M€, l’exonération est de 50 %. Avant cette réforme, le plafond de 500 000 € était atteint dès quelques hectares en Champagne ou en Bourgogne — ce qui vidait le dispositif d’une partie de son effet pour les patrimoines viticoles significatifs.
La durée de conservation est alignée sur la durée du bail : 18 ans minimum. Le donataire doit conserver le bien pendant toute la durée restante du BRLT. Cette exigence de conservation longue est la contrepartie du relèvement du plafond.
L’extension aux baux conclus avant le 1er janvier 2025 permet aux propriétaires viticoles dont le BRLT était déjà en cours de bénéficier du nouveau plafond, sous réserve que le bail ait une durée restante suffisante au jour de la transmission.
La date d’application est fixée aux transmissions réalisées à compter du 15 février 2025. Les donations ou successions intervenues avant cette date restent soumises à l’ancien plafond de 500 000 €.
Ces modifications ont un impact direct sur les transmissions viticoles en Champagne et en Bourgogne, où la valeur du foncier dépasse fréquemment le million d’euros par hectare.
Impact sur les transmissions viticoles
Sur un domaine de 20 hectares en AOC Champagne au prix moyen de 153 500 €/ha, l’économie potentielle de DMTG liée au nouveau plafond Dutreil est estimée à environ 243 000 €.
Pour mesurer l’impact concret du dispositif, un exemple chiffré sur la base de données publiques.
Hypothèse : transmission d’un domaine de 20 hectares en AOC Champagne, valorisé au prix moyen SAFER de 153 500 €/ha, soit une valeur totale de 3 070 000 €. Le domaine est loué en BRLT de 18 ans. Le donataire est un enfant du donateur.
Sous l’ancien régime (plafond à 500 000 €) : exonération de 75 % sur 500 000 € (soit 375 000 € exonérés) + exonération de 50 % sur le solde (2 570 000 €, soit 1 285 000 € exonérés). Assiette taxable : 3 070 000 € – 375 000 € – 1 285 000 € = 1 410 000 €.
Sous le nouveau régime (plafond à 20 M€) : exonération de 75 % sur la totalité (3 070 000 € < 20 M€), soit 2 302 500 € exonérés. Assiette taxable : 3 070 000 € - 2 302 500 € = 767 500 €.
La réduction d’assiette taxable est de 642 500 € (1 410 000 € – 767 500 €). Avec un taux marginal de DMTG en ligne directe de 30 à 40 % selon les tranches, l’économie se situe autour de 200 000 à 250 000 € — soit environ 243 000 € dans cette configuration type.
Pour les domaines en Bourgogne Premier Cru ou Grand Cru, où les valeurs par hectare sont plus élevées, l’impact est proportionnellement plus marqué. Le nouveau plafond de 20 M€ couvre la quasi-totalité des transmissions viticoles, y compris les grands domaines.
Points d’attention
La durée de conservation de 18 ans, le risque de remise en cause et l’articulation avec d’autres dispositifs nécessitent une analyse approfondie par les conseils du transmetteur.
Le dispositif Dutreil viticole est un mécanisme fiscal puissant, mais son utilisation suppose une rigueur dans la mise en œuvre.
La durée de conservation de 18 ans est contraignante. Le donataire qui reçoit un vignoble en BRLT s’engage à ne pas le céder pendant 18 ans. Toute cession anticipée — vente du foncier, apport à une société non éligible, résiliation du bail — entraîne la remise en cause de l’exonération avec rappel des droits et intérêts de retard. Sur 18 ans, les circonstances familiales, professionnelles et économiques évoluent. L’engagement doit être pris en connaissance de cette contrainte.
La remise en cause peut également intervenir si le bail est résilié pour faute du preneur, si le preneur exerce son droit de résiliation, ou si le bailleur reprend le bien pour un motif autorisé par le Code rural. La continuité du bail pendant toute la période de conservation est une condition de fond.
L’articulation avec le démembrement est un point de complexité. La transmission de la nue-propriété d’un bien en BRLT cumule la décote de démembrement (article 669 CGI) et l’exonération Dutreil (article 793 bis CGI). Cette combinaison peut réduire très significativement l’assiette taxable, mais les conditions d’application de chaque dispositif doivent être vérifiées séparément.
L’articulation avec les parts de société (article 787 B du CGI) est un autre niveau de complexité. Quand le foncier viticole est détenu par une société (GFA, SCEV, SCI), la transmission des parts peut relever du dispositif Dutreil sociétaire plutôt que du dispositif biens ruraux. Les conditions diffèrent (engagement collectif, engagement individuel, fonction de direction) et les effets ne sont pas identiques.
VITACEAE identifie ces impacts dans le cadre de ses missions de structuration transactionnelle. L’analyse fiscale détaillée relève des conseils juridiques et fiscaux du transmetteur — notaire, avocat fiscaliste, expert-comptable.
Le dispositif Dutreil s’applique-t-il à un vignoble exploité en faire-valoir direct ?
Non. L’exonération de l’article 793 bis du CGI exige un bail rural à long terme (18 ans minimum). Un vignoble en faire-valoir direct ne remplit pas cette condition. La mise en place d’un BRLT avant la transmission peut permettre d’y accéder, sous réserve d’une analyse au cas par cas.
Le plafond de 20 M€ de la LF 2025 s’applique-t-il par donataire ou par donateur ?
Le plafond de 20 M€ s’applique par bénéficiaire de la transmission. Chaque donataire ou héritier bénéficie de son propre plafond, ce qui permet de répartir la transmission entre plusieurs bénéficiaires pour maximiser l’effet du dispositif.
Peut-on cumuler le Dutreil biens ruraux avec le Dutreil parts de société ?
Les deux dispositifs ont des champs d’application distincts. Le cumul est possible dans certaines configurations (transmission de parts d’une société détenant du foncier en BRLT) mais les conditions d’application de chaque régime doivent être remplies séparément. L’analyse relève du conseil fiscal du transmetteur.
**Une transmission viticole à structurer ?**
VITACEAE identifie les impacts des dispositifs fiscaux sur la valorisation et accompagne la structuration de la transaction en coordination avec vos conseils.
Philippe Petit
Fondateur — VITACEAE
OEnologue de formation, ancien courtier assermenté en vins de Champagne, dixième génération de vignerons. Juge honoraire du tribunal de commerce. Expertise en intermédiation, conseil M&A viticole et résolution de situations complexes pour les transactions viticoles en Champagne et Bourgogne.