La loi n° 2021-1756 du 23 décembre 2021, dite loi Sempastous, a instauré un contrôle administratif des cessions de parts de sociétés détenant ou exploitant du foncier agricole. Applicable depuis le 1er avril 2023, ce dispositif modifie significativement le calendrier et la structuration des transactions viticoles sociétaires en Champagne et en Bourgogne.
Quel est l’objectif de la loi Sempastous ?
Réguler l’accès au foncier agricole via les structures sociétaires, pour lutter contre la concentration excessive et la spéculation foncière.
Les règles applicables à la transmission du foncier viticole, avec leur date d'entrée en vigueur, sont tenues à jour dans l'Observatoire VITACEAE : fiscalité de la transmission.
Avant la loi, les cessions de parts de sociétés (GFA, SCI, SAS, SCEV) échappaient au droit de préemption SAFER. La loi comble cette lacune (art. L333-1 à L333-4 du Code rural).
Quelles opérations sont concernées ?
Toutes les opérations conduisant à la prise de contrôle d’une société détenant du foncier agricole, au-delà du seuil départemental.
Toutes les formes de sociétés sont visées. Tous les types d’opérations (acquisitions, augmentations de capital, fusions). Le seuil est fixé par arrêté préfectoral — en zone viticole AOC, quelques hectares peuvent suffire.
Comment se déroule la procédure ?
Le cessionnaire dépose une demande auprès de la préfecture. La SAFER instruit. Le préfet décide dans un délai de deux mois.
Dépôt du dossier auprès de la DDT(M), instruction par la SAFER, décision préfectorale (autorisation, autorisation sous conditions ou refus). Le silence au-delà du délai vaut autorisation. Recours administratif et contentieux possibles.
Impact concret sur les transactions viticoles
La loi ajoute un délai de 2 à 4 mois et impose une anticipation accrue dans la structuration des opérations.
Allongement des délais. 2 à 4 mois supplémentaires. Impact sur la structuration. Le choix entre cession de foncier et cession de parts intègre un paramètre supplémentaire. Profil de l’acquéreur. Les acquéreurs dont le projet est cohérent avec la politique foncière présentent un risque de refus faible.
Comment anticiper le contrôle Sempastous ?
Vérifier le seuil départemental pondéré, qualifier le projet de l’acquéreur en amont, intégrer le délai d’instruction au rétroplanning de la transaction.
Questions fréquentes
La loi s’applique-t-elle à toutes les cessions de parts de GFA ?
Non. Seules les opérations conduisant à une prise de contrôle et dépassant le seuil de surface départemental.
Le contrôle Sempastous remplace-t-il la préemption SAFER ?
Non. Les deux dispositifs coexistent. Le contrôle porte sur les opérations sociétaires, la préemption sur les ventes directes de foncier.
Votre transaction implique une opération sociétaire ?
VITACEAE intègre le contrôle Sempastous dans le calendrier et la structuration de chaque opération.
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Données de référence
Les valeurs vénales officielles 2025 et les mécanismes réglementaires sont consolidés dans l’Observatoire VITACEAE : prix des vignes en Champagne · prix des vignes en Bourgogne · préemption SAFER · contrôle Sempastous · fermage viticole. Sources : Journal officiel (barème 2025, 19 août 2026), SAFER, INAO, Comité Champagne, BIVB. Cette analyse identifie des enjeux économiques et réglementaires ; elle ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal ou patrimonial.
Pour citer cet article
VITACEAE, Loi Sempastous : impact concret sur les transactions viticoles en Champagne et Bourgogne, vitaceae.fr, mis à jour le 7 septembre 2026. Adresse permanente : https://vitaceae.fr/blog/patrimoine-transmission/loi-sempastous-impact-transactions-viticoles/
Philippe Petit
Fondateur — VITACEAE
OEnologue de formation, ancien courtier assermenté en vins de Champagne, dixième génération de vignerons. Titulaire d’un MBA. Expertise en intermédiation, conseil M&A viticole et résolution de situations complexes pour les transactions viticoles en Champagne et Bourgogne.