Contrôle des structures et autorisation d’exploiter : ce que tout acteur viticole doit savoir
Le contrôle des structures est un dispositif administratif qui soumet à autorisation préalable certaines opérations affectant l’exploitation agricole : installation, agrandissement, réunion d’exploitations. En viticulture, ce mécanisme est omniprésent : les seuils de déclenchement sont bas, les surfaces concernées souvent modestes et les délais d’instruction allongent le calendrier des transactions. VITACEAE décrypte le fonctionnement du dispositif et ses conséquences concrètes en Champagne et en Bourgogne.
Qu’est-ce que le contrôle des structures agricoles ?
Le contrôle des structures est un régime d’autorisation administrative préalable qui régule l’accès au foncier agricole et la taille des exploitations, au nom de la politique des structures.
Contexte patrimonial viticole
Le vignoble français couvre environ 750 000 hectares (Agreste 2025), en recul de 48 000 ha sur un an. En Champagne, un hectare génère un chiffre d'affaires moyen de 80 000 à 120 000 € par an (source : Comité Champagne). Les transmissions familiales représentent environ 30 % des mutations foncières viticoles (SAFER). Le pacte Dutreil permet une exonération de 75 % des droits de mutation sous conditions de conservation.
Sources : Agreste 2025 ; SAFER ; CGI art. 787 B.
Le dispositif est codifié aux articles L331-1 et suivants du Code rural. Son objectif est triple : favoriser l’installation de jeunes agriculteurs, éviter la concentration excessive du foncier entre quelques exploitants et maintenir un tissu d’exploitations viables sur le territoire.
Concrètement, toute personne qui souhaite exploiter des terres agricoles au-delà de certains seuils — ou dans certaines conditions (première installation, agrandissement, cumul d’exploitations) — doit obtenir une autorisation d’exploiter délivrée par le préfet, après avis de la CDOA (Commission départementale d’orientation de l’agriculture).
Le régime s’applique à l’exploitant, pas au propriétaire. C’est le fermier qui doit obtenir l’autorisation, que le foncier soit en propriété ou en fermage. Le propriétaire bailleur n’est pas directement soumis au contrôle des structures, mais la délivrance de l’autorisation conditionne la mise en place effective du bail.
SDREA et seuils pondérés : la spécificité viticole
Le SDREA fixe les seuils de surface au-delà desquels le contrôle s’applique. En viticulture, les coefficients de pondération rendent ces seuils très bas en surface réelle.
Le SDREA (Schéma directeur régional des exploitations agricoles) est le document de référence qui fixe, département par département, les seuils et les orientations de la politique des structures. Chaque région adopte son SDREA, qui détermine les seuils de déclenchement du contrôle.
Le mécanisme clé en viticulture est la pondération. Le SDREA exprime les seuils en surface pondérée (SAUME — Surface agricole utile moyenne d’exploitation). Un hectare de vigne AOC n’a pas le même « poids » qu’un hectare de grande culture : les coefficients de pondération pour la viticulture d’appellation sont élevés (souvent entre 3 et 10, selon les appellations et les départements).
En pratique, cela signifie que le seuil de déclenchement du contrôle, exprimé en surface réelle de vigne, est très bas. En Champagne (département de la Marne), le seuil de contrôle pour un agrandissement peut être atteint dès quelques dizaines d’ares de vignes AOC Champagne. En Côte-d’Or, les coefficients pour les appellations de la Côte de Nuits et de la Côte de Beaune placent le seuil à un niveau similaire.
La conséquence : la quasi-totalité des reprises ou agrandissements viticoles significatifs en Champagne et en Bourgogne sont soumis au contrôle des structures. C’est une contrainte systémique, pas une exception.
La procédure CDOA : instruction et délais
La demande d’autorisation est instruite par la DDT et soumise à l’avis de la CDOA. Le délai d’instruction est de 4 mois, avec possibilité de prorogation.
La procédure se déroule en plusieurs étapes :
Dépôt de la demande — L’exploitant candidat dépose un dossier auprès de la Direction départementale des territoires (DDT). Le dossier comprend l’identité du demandeur, ses capacités professionnelles, la surface concernée, le projet d’exploitation et les justificatifs (diplômes, attestation MSA, baux projetés).
Instruction — La DDT vérifie la complétude du dossier et l’instruit au regard des critères du SDREA. En cas de demandes concurrentes sur le même foncier (ce qui est fréquent en zones de forte pression viticole), la DDT établit un ordre de priorité fondé sur les critères du SDREA : priorité aux installations sur les agrandissements, prise en compte de la distance au siège d’exploitation, de la viabilité du projet, de la dimension environnementale.
Avis de la CDOA — La Commission départementale d’orientation de l’agriculture émet un avis consultatif. La CDOA regroupe des représentants des organisations agricoles, des collectivités territoriales, de l’administration et de la SAFER. L’avis n’est pas contraignant pour le préfet, mais il est suivi dans la grande majorité des cas.
Décision du préfet — Le préfet délivre l’autorisation, la refuse ou l’assortit de conditions. Le délai légal d’instruction est de 4 mois à compter de la réception du dossier complet. En l’absence de décision dans ce délai, l’autorisation est réputée accordée (autorisation tacite). En pratique, les délais sont souvent proches de 4 mois, voire plus longs en cas de demandes concurrentes ou de dossier complexe.
Recours — La décision du préfet peut être contestée devant le tribunal administratif par le demandeur éconduit ou par un candidat concurrent.
Impact sur les transactions viticoles
Le contrôle des structures allonge le calendrier des transactions de 2 à 5 mois et peut modifier l’identité de l’exploitant retenu, impactant la valeur de l’opération.
Pour le vendeur de foncier viticole, le contrôle des structures est une contrainte de calendrier. L’acquéreur (ou son fermier) doit obtenir l’autorisation avant de pouvoir exploiter. Si la vente est assortie d’un bail au profit d’un exploitant désigné, le refus d’autorisation remet en cause l’ensemble de l’opération.
Pour l’acquéreur, le risque est double : le délai d’instruction (4 mois minimum) et le risque de refus si un candidat concurrent est jugé prioritaire au regard du SDREA. Un jeune agriculteur en installation sera toujours prioritaire sur un exploitant en agrandissement, même si ce dernier est l’acquéreur du foncier.
La conséquence pratique est que le compromis de vente d’un domaine viticole doit intégrer une condition suspensive d’obtention de l’autorisation d’exploiter. Sans cette clause, l’acquéreur s’engage à acheter un foncier qu’il ne pourra peut-être pas exploiter (ou faire exploiter) dans les conditions prévues.
En cas de cession de parts sociétaires (GFA, SCI, SAS), le contrôle des structures s’articule avec le contrôle Sempastous. Les deux procédures sont distinctes mais peuvent être menées en parallèle. L’acquéreur de parts qui entend exploiter le foncier détenu par la société doit obtenir l’autorisation d’exploiter en sus de la purge du droit de préemption SAFER.
Articulation avec la SAFER et la loi Sempastous
Trois filtres administratifs se cumulent sur les transactions viticoles sociétaires : contrôle des structures, droit de préemption SAFER et contrôle Sempastous. Leur articulation impose une planification rigoureuse.
Le contrôle des structures, la préemption SAFER et le contrôle Sempastous sont trois dispositifs distincts, portés par des textes différents, mais qui convergent sur les mêmes opérations.
SAFER — La SAFER dispose d’un droit de préemption sur les ventes de foncier agricole (art. L143-1 du Code rural) et, depuis la loi Sempastous, sur certaines cessions de parts sociétaires. La notification SAFER est un préalable à toute vente. Le délai de réponse est de 2 mois.
Sempastous — Le contrôle Sempastous (art. L333-1 à L333-4 du Code rural) s’applique aux cessions de parts de sociétés détenant du foncier agricole. Il vise à contrôler la concentration foncière par voie sociétaire. La notification est distincte de celle de la SAFER pour le foncier en direct, mais les deux peuvent se cumuler.
Contrôle des structures — L’autorisation d’exploiter est requise indépendamment du mode d’acquisition (foncier direct ou parts sociétaires) dès lors que l’exploitant dépasse les seuils du SDREA.
En séquence, le calendrier type d’une transaction viticole soumise aux trois filtres est le suivant : 1. Notification SAFER et Sempastous — mois 0 2. Purge du droit de préemption — mois 2 3. Dépôt de la demande d’autorisation d’exploiter — mois 1 (peut être parallèle) 4. Instruction CDOA — mois 1 à 5 5. Décision préfectorale — mois 5 6. Réitération de la vente — mois 6
Le délai cumulé est de 5 à 7 mois entre la signature du compromis et la réitération. Ce calendrier doit être anticipé dès la phase de négociation et intégré dans les conditions suspensives du compromis.
Anticiper le contrôle des structures : les bonnes pratiques
L’anticipation passe par l’analyse préalable du SDREA, la préparation du dossier CDOA et la gestion proactive des candidatures concurrentes.
La première bonne pratique est la connaissance du SDREA applicable. Chaque département publie son SDREA, qui fixe les seuils, les critères de priorité et les orientations. La lecture du SDREA permet d’anticiper si l’opération projetée déclenchera le contrôle et quel sera le niveau de concurrence prévisible.
La deuxième bonne pratique est la constitution précoce du dossier. Le dossier CDOA demande des pièces qui ne s’obtiennent pas en 24 heures : attestation de capacité professionnelle, plan d’exploitation prévisionnel, justificatifs de surface exploitée. Préparer le dossier en amont de la signature du compromis fait gagner 4 à 6 semaines sur le calendrier global.
La troisième bonne pratique est la veille sur les candidatures concurrentes. En zone de forte pression viticole (Champagne, Côte-d’Or), il est fréquent que plusieurs candidats déposent une demande sur le même foncier. L’exploitant en agrandissement qui fait face à un candidat en installation sait que le SDREA lui donne la priorité. La gestion de cette concurrence fait partie de la stratégie transactionnelle.
Enfin, le dialogue en amont avec la DDT et la CDOA est un levier. Sans négocier la décision, l’échange préalable permet de vérifier les seuils applicables, de comprendre les critères d’arbitrage et d’ajuster le montage si nécessaire (par exemple, en fractionnant une opération pour rester sous les seuils).
VITACEAE intègre l’analyse du contrôle des structures dès la phase de diagnostic, avant toute mise en marché ou prise de position par un acquéreur.
L’autorisation d’exploiter est-elle nécessaire pour un propriétaire qui ne cultive pas lui-même ?
Non. Le contrôle des structures s’applique à l’exploitant, pas au propriétaire bailleur. Si le propriétaire met son foncier à bail, c’est le fermier qui doit disposer de l’autorisation d’exploiter. Le propriétaire n’a pas besoin d’autorisation tant qu’il n’exploite pas personnellement les terres.
Que se passe-t-il si un exploitant commence à cultiver sans autorisation ?
L’exploitation sans autorisation est une infraction sanctionnée par une amende administrative pouvant aller jusqu’à 900 euros par hectare et par an (art. L331-7 du Code rural). Le préfet peut en outre mettre en demeure l’exploitant de régulariser sa situation ou de cesser l’exploitation. Le bail conclu en violation du contrôle des structures n’est pas nul, mais l’exploitant s’expose à des sanctions.
Le contrôle des structures peut-il bloquer une vente de domaine viticole ?
Le contrôle des structures ne bloque pas la vente elle-même (la mutation foncière n’est pas soumise à autorisation), mais il peut empêcher l’acquéreur d’exploiter le foncier s’il ne dispose pas de l’autorisation requise. Si l’acquéreur a prévu de mettre les vignes à bail au profit d’un fermier qui n’obtient pas l’autorisation, la mise en exploitation est suspendue. C’est pourquoi le compromis de vente doit toujours contenir une condition suspensive d’obtention de l’autorisation d’exploiter.
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Philippe Petit
Fondateur — VITACEAE
OEnologue de formation, ancien courtier assermenté en vins de Champagne, dixième génération de vignerons. Juge honoraire du tribunal de commerce. Expertise en intermédiation, conseil M&A viticole et résolution de situations complexes pour les transactions viticoles en Champagne et Bourgogne.