Plus-value de cession d’un domaine viticole : identification des impacts selon le mode de détention

En bref. Le régime de plus-value applicable à la cession d’un domaine viticole dépend du mode de détention. Le foncier détenu en direct par un propriétaire bailleur relève de la plus-value immobilière des particuliers (CGI, art. 150 U et suivants), avec un abattement pour durée de détention. Le foncier inscrit à l’actif d’une exploitation relève de la plus-value professionnelle (CGI, art. 151 septies). La cession de parts de société (GFA, SCEV, SCI) relève de l’article 150-0 A, avec un report d’imposition possible en cas d’apport à une société contrôlée (CGI, art. 150-0 B ter). Cette analyse est une identification des impacts, non un conseil fiscal.

Trois modes de détention, trois régimes de plus-value

Il n’existe pas un régime unique de plus-value viticole. Le traitement fiscal dépend de la manière dont le domaine est détenu : en direct par un particulier, à l’actif d’une exploitation, ou via une société. Identifier le bon régime en amont est un préalable à toute réflexion sur la cession.

Foncier détenu en direct par un propriétaire bailleur

Lorsqu’un particulier détient des vignes qu’il donne à bail, la cession relève de la plus-value immobilière des particuliers (CGI, art. 150 U et suivants). La plus-value bénéficie d’un abattement pour durée de détention, croissant avec le nombre d’années, jusqu’à une exonération acquise au terme de la durée prévue par la loi — cette durée diffère pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Le barème exact relève du conseil de l’expert-comptable ou de l’avocat fiscaliste.

Foncier inscrit à l’actif d’une exploitation

Lorsque le foncier figure à l’actif d’une exploitation agricole (bénéfices agricoles), sa cession relève de la plus-value professionnelle. L’article 151 septies du CGI (en vigueur depuis le 16 février 2025) prévoit une exonération, totale ou partielle, en fonction du niveau de recettes de l’exploitation et de la durée d’activité. D’autres mécanismes propres aux plus-values professionnelles peuvent s’appliquer selon la situation.

Cession de parts de société viticole

Lorsque le domaine est détenu via un GFA, une SCEV ou une SCI, c’est la cession des parts qui est imposée (CGI, art. 150-0 A pour les titres relevant de ce régime). En cas d’apport préalable des titres à une société contrôlée par l’apporteur, l’article 150-0 B ter du CGI (en vigueur depuis le 21 février 2026) prévoit un report d’imposition de la plus-value, sous conditions.

Points d’attention

Le choix du mode de détention, réalisé souvent des années avant la cession, détermine largement le régime de plus-value applicable. Ce que j’observe dans le vignoble depuis plus de 25 ans, c’est que l’anticipation — et la coordination avec l’expert-comptable et le notaire — pèse davantage sur le résultat net d’une cession que la négociation du prix elle-même. Ces éléments sont une identification des impacts fiscaux ; ils ne constituent ni un conseil fiscal ni une recommandation.

Questions fréquentes

Quel régime de plus-value s’applique à la vente de vignes détenues en direct ?

La plus-value immobilière des particuliers (CGI, art. 150 U et suivants), avec un abattement pour durée de détention conduisant à l’exonération au terme de la durée fixée par la loi.

Une exploitation peut-elle être exonérée de plus-value à la cession ?

L’article 151 septies du CGI prévoit une exonération, totale ou partielle, de la plus-value professionnelle selon le niveau de recettes et la durée d’activité. Les seuils exacts relèvent du conseil de l’expert-comptable.

Qu’est-ce que le report d’imposition de l’article 150-0 B ter ?

C’est le report de l’imposition de la plus-value réalisée lors de l’apport de titres à une société contrôlée par l’apporteur, sous conditions (CGI, art. 150-0 B ter).

Sources

Légifrance, Code général des impôts : art. 151 septies (en vigueur depuis le 16 février 2025), art. 150-0 B ter (en vigueur depuis le 21 février 2026), art. 150 U et suivants. Voir aussi notre analyse de la cession de parts de société viticole.

VITACEAE n’est pas conseil fiscal. Cette analyse présente une identification des impacts à titre d’information ; toute situation particulière relève de l’expert-comptable ou de l’avocat fiscaliste.