Le droit français ne restreint pas l’acquisition de foncier agricole en fonction de la nationalité de l’acquéreur. Un investisseur étranger peut acquérir des vignes en Champagne dans les mêmes conditions qu’un ressortissant français, sous réserve du droit de préemption de la SAFER, du contrôle des structures agricoles et, depuis 2023, du dispositif de la loi Sempastous pour les prises de contrôle de sociétés. La structuration juridique (SCI, GFA de droit français) et la fiscalité des non-résidents nécessitent un accompagnement adapté. VITACEAE décrypte le cadre réglementaire applicable. Le conseil juridique et fiscal relève des professionnels habilités.
Absence de restriction de nationalité : le principe
Answer Capsule : Le droit français ne prévoit aucune restriction de nationalité pour l’acquisition de foncier agricole, y compris en AOC Champagne. Un ressortissant étranger, personne physique ou morale, peut acquérir des vignes, des terres et des bâtiments d’exploitation dans les mêmes conditions juridiques qu’un acquéreur français.
Ce principe découle de la liberté d’investissement et de la libre circulation des capitaux au sein de l’Union européenne (article 63 du TFUE). Pour les investisseurs extra-européens, le droit français n’impose pas non plus de restriction de nationalité sur l’acquisition de foncier agricole, à la différence de certains pays européens (Pologne, Hongrie, Roumanie) qui prévoient des restrictions pour les non-ressortissants.
En pratique, les investisseurs étrangers acquièrent du foncier viticole en Champagne depuis plusieurs décennies. Des maisons de Champagne à capitaux étrangers (groupes de luxe, holdings internationales) détiennent des vignobles significatifs dans l’aire d’appellation. Des investisseurs privés (family offices, HNWI) acquièrent également des parcelles ou des domaines à titre patrimonial.
L’absence de restriction de nationalité ne signifie pas absence de réglementation. Trois dispositifs spécifiques encadrent les transactions foncières agricoles et s’appliquent indifféremment aux acquéreurs français et étrangers : le droit de préemption SAFER, le contrôle des structures et, depuis la loi du 23 décembre 2021 (loi Sempastous), le contrôle des cessions de parts de sociétés détenant du foncier agricole.
SAFER et investisseurs étrangers
Answer Capsule : La SAFER dispose d’un droit de préemption sur les cessions de foncier agricole, applicable indifféremment aux acquéreurs français et étrangers. L’exercice de la préemption est plus fréquent lorsque l’acquéreur est un investisseur non exploitant, quelle que soit sa nationalité.
Le droit de préemption SAFER est défini par les articles L. 143-1 et suivants du code rural. Toute cession de foncier agricole doit être notifiée à la SAFER par le notaire instrumentaire. La SAFER dispose d’un délai de deux mois pour exercer ou renoncer à son droit de préemption.
La SAFER peut préempter pour attribuer les terres à un candidat prioritaire (jeune agriculteur, exploitant voisin, projet d’installation) ou pour empêcher une concentration excessive du foncier. La nationalité de l’acquéreur n’est pas un critère de préemption en soi, mais le profil non exploitant d’un investisseur étranger peut constituer un facteur de risque.
En Champagne, la SAFER Grand Est exerce son droit de préemption de manière sélective. Le taux d’exercice varie selon les années et les secteurs. La présence d’un projet agricole crédible (bail rural avec un vigneron qualifié, plan d’exploitation, engagement de durée) réduit significativement le risque de préemption.
L’investisseur étranger a intérêt à structurer son acquisition avec un projet agricole solide et un preneur identifié avant la notification SAFER. La présentation du dossier au comité technique départemental de la SAFER, en amont de la notification, est une pratique recommandée.
Contrôle des structures et loi Sempastous
Answer Capsule : Le contrôle des structures s’applique à la mise en valeur des terres (bail), pas à la propriété. La loi Sempastous (articles L. 333-1 à L. 333-4 du code rural) étend le contrôle aux cessions de parts de sociétés détenant du foncier agricole, un dispositif particulièrement pertinent pour les acquisitions via SCI ou GFA.
Le contrôle des structures (articles L. 331-1 et suivants du code rural) vise le preneur du bail, pas le propriétaire. L’investisseur étranger qui acquiert du foncier et le donne à bail n’est pas directement soumis au contrôle des structures. En revanche, le vigneron preneur doit obtenir l’autorisation d’exploiter si la superficie résultante dépasse le seuil fixé par le SDREA.
La loi Sempastous du 23 décembre 2021, applicable depuis 2023, constitue une innovation majeure. Elle soumet à un contrôle préalable les cessions de parts de sociétés détenant du foncier agricole au-delà de certains seuils (fixés par le SDREA de chaque région). Ce dispositif vise à empêcher le contournement du contrôle des structures par des acquisitions de parts de sociétés (SCI, GFA, SCEV).
Pour un investisseur étranger souhaitant acquérir un domaine viticole champenois via l’achat de parts d’une société, la loi Sempastous impose une notification préalable à la SAFER et au préfet. La SAFER peut émettre un avis et le préfet peut s’opposer à la cession si elle compromet les objectifs de la politique foncière agricole.
En pratique, la loi Sempastous est encore récente et ses modalités d’application se précisent par la jurisprudence et les instructions ministérielles. L’accompagnement par des conseils spécialisés en droit rural est indispensable pour anticiper les risques.
Structuration et fiscalité du non-résident
Answer Capsule : L’acquisition via une SCI ou un GFA de droit français est la structuration la plus courante pour les investisseurs étrangers. La fiscalité des non-résidents s’applique aux revenus fonciers (fermage) et aux plus-values de cession, sous réserve des conventions fiscales bilatérales.
La structuration en SCI de droit français est le véhicule le plus fréquemment utilisé. La SCI acquiert le foncier et conclut le bail rural avec le vigneron. L’investisseur étranger détient les parts de la SCI. Cette structuration facilite la transmission (cession de parts plutôt que cession de foncier), la gouvernance (statuts adaptés) et la gestion courante.
Le GFA est également possible mais moins adapté aux investisseurs étrangers en raison de sa vocation agricole et de ses contraintes statutaires (limitation de l’objet social, encadrement des cessions de parts).
La fiscalité des non-résidents est déterminée par le droit interne français et par les conventions fiscales bilatérales. Les revenus fonciers (fermage) perçus par un non-résident sont imposables en France, au taux minimum de 20 % (article 197 A du CGI), majoré des prélèvements sociaux (17,2 %). Les conventions fiscales peuvent prévoir des mécanismes d’élimination de la double imposition (crédit d’impôt ou exemption dans le pays de résidence).
Les plus-values de cession de foncier ou de parts de SCI à prépondérance immobilière sont imposables en France, quel que soit le domicile fiscal du cédant (article 244 bis A du CGI). Le taux de retenue à la source est de 19 % pour les résidents de l’UE/EEE et de 33,33 % pour les résidents d’États tiers, sous réserve des conventions fiscales.
L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) s’applique aux non-résidents sur leurs actifs immobiliers situés en France, y compris les parts de SCI détenant du foncier viticole.
Questions fréquentes
Un investisseur étranger peut-il acquérir des vignes en Champagne sans restriction ?
Il n’existe pas de restriction de nationalité pour l’acquisition de foncier viticole en France. L’investisseur étranger est soumis aux mêmes réglementations que l’acquéreur français : droit de préemption SAFER, contrôle des structures (pour le preneur du bail), loi Sempastous (pour les acquisitions de parts de sociétés).
La SAFER peut-elle préempter au motif de la nationalité étrangère de l’acquéreur ?
Non. La nationalité n’est pas un critère de préemption. La SAFER évalue le projet global : qualité du preneur, cohérence agricole, prix, présence de candidats prioritaires. Un investisseur étranger disposant d’un projet agricole solide (preneur qualifié, engagement de durée) présente un profil comparable à un investisseur français non exploitant.
La loi Sempastous s’applique-t-elle aux investisseurs étrangers ?
Oui. La loi Sempastous s’applique indifféremment aux cessionnaires français et étrangers. Elle concerne les cessions de parts de sociétés détenant du foncier agricole au-delà des seuils fixés par le SDREA régional. La notification préalable à la SAFER et au préfet est obligatoire.
Quelle est la fiscalité des revenus fonciers pour un non-résident ?
Les revenus fonciers (fermage) perçus par un non-résident sont imposables en France au taux minimum de 20 %, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %. Les conventions fiscales bilatérales peuvent prévoir des mécanismes d’élimination de la double imposition dans le pays de résidence.
Un projet d’acquisition en Champagne depuis l’étranger ?
VITACEAE accompagne les investisseurs internationaux dans l’acquisition de foncier viticole champenois.
Pour aller plus loin
- Profil investisseur Champagne vs Bourgogne : deux marchés viticoles, deux logiques d’acquisition
- TVA et opérations foncières viticoles : régimes applicables aux transactions en Champagne et en Bourgogne
Philippe Petit
Fondateur — VITACEAE
OEnologue de formation, ancien courtier assermenté en vins de Champagne, dixième génération de vignerons. Titulaire d’un MBA. Expertise en intermédiation, conseil M&A viticole et résolution de situations complexes pour les transactions viticoles en Champagne et Bourgogne.