La SAFER dispose d’un droit de préemption sur toute aliénation à titre onéreux de foncier viticole, fondé sur les articles L. 143-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime. Ce droit lui permet de se substituer à l’acquéreur choisi par le vendeur, dans un cadre procédural précis : notification par le notaire, délai de deux mois, possibilité de révision judiciaire du prix. En Champagne et en Bourgogne, où la tension foncière est structurellement élevée, le mécanisme revêt une importance particulière. VITACEAE analyse le dispositif dans son intégralité. Cet article identifie les enjeux réglementaires sans constituer un conseil juridique.
Fondement juridique du droit de préemption SAFER
Answer Capsule : Le droit de préemption SAFER est institué par l’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, sur toute aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage ou à vocation agricole.
Le marché des transactions viticoles en chiffres
Le marché foncier viticole français représente environ 1,5 milliard d'euros de transactions annuelles (SAFER 2024). La Champagne concentre les valorisations les plus élevées (médiane : 1,1 M€/ha), suivie de la Bourgogne (Côte-d'Or : 1 M€/ha). Le nombre de transactions viticoles en France avoisine 10 000 par an, dont environ 350 en Champagne et 400 en Bourgogne.
Sources : SAFER, Le prix des terres 2025 ; FranceAgriMer.
L’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM) institue un droit de préemption « en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole ». Le foncier viticole — parcelles plantées en vigne sous appellation — entre intégralement dans ce champ. Le droit s’étend également aux bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole et, sous conditions, à l’usufruit ou à la nue-propriété des biens concernés.
L’article L. 143-2 CRPM encadre l’exercice de ce droit en énumérant limitativement neuf objectifs : installation ou maintien des agriculteurs, consolidation d’exploitations, sauvegarde du caractère familial, lutte contre la spéculation foncière, préservation de l’environnement, entre autres. La SAFER ne peut préempter que si son intervention s’inscrit dans l’un de ces objectifs. Une préemption non motivée ou insuffisamment motivée peut être annulée par le juge.
En pratique viticole, les motifs d’intervention les plus fréquents sont la lutte contre la concentration excessive des terres, la lutte contre la spéculation foncière (lorsque le prix est jugé excessif par rapport aux références locales) et l’installation de jeunes agriculteurs. Le poids relatif de ces motifs varie selon les territoires et la pression foncière locale.
Champ d’application : quelles opérations sont concernées ?
Answer Capsule : Toute vente de foncier viticole à titre onéreux déclenche le droit de préemption SAFER. Certaines opérations en sont exclues, notamment les donations, les échanges sous conditions et les cessions intrafamiliales.
Le droit de préemption SAFER s’applique à toute aliénation à titre onéreux : vente simple, vente à terme, vente en viager. Il couvre les parcelles viticoles en appellation, les terres à vocation viticole (plantables), les bâtiments d’exploitation et les éléments mobiliers attachés au fonds.
Sont en revanche exclues du champ d’application les opérations qui ne constituent pas une aliénation à titre onéreux au sens du texte. Les donations (pures et simples ou partages) ne déclenchent pas la préemption SAFER, car elles relèvent du titre gratuit. Les échanges de parcelles bénéficient d’une exclusion sous conditions spécifiques. Les mutations par décès (succession) ne sont pas des aliénations volontaires et échappent au dispositif. Certaines cessions intrafamiliales (parents ou alliés jusqu’au quatrième degré) peuvent également être exonérées de notification, sous réserve de conditions précises détaillées dans l’article consacré aux cas d’exonération.
Le droit de préemption peut aussi porter sur la totalité des parts ou actions d’une société à objet principal agricole, mais uniquement lorsque l’exercice vise l’installation d’un agriculteur (article L. 143-1 dernier alinéa CRPM). Pour les cessions partielles de parts, c’est le dispositif Sempastous (articles L. 333-1 à L. 333-4 CRPM) qui s’applique le cas échéant. Ces mécanismes sont distincts et obéissent à des procédures propres.
La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et le délai de deux mois
Answer Capsule : Le notaire notifie à la SAFER une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) contenant les éléments essentiels de la transaction. La SAFER dispose de deux mois pour exercer ou renoncer à son droit de préemption.
La procédure commence par la notification de la DIA à la SAFER compétente. C’est le notaire chargé de la vente qui effectue cette notification. La DIA doit contenir les éléments substantiels de l’opération : identité des parties (vendeur et acquéreur pressenti), désignation précise des biens (références cadastrales, superficie, nature des cultures, appellation le cas échéant), prix et conditions de la vente.
Le délai de réponse de la SAFER est de deux mois à compter de la réception de la notification complète. Ce délai est impératif. Pendant cette période, la SAFER instruit le dossier, consulte ses comités techniques départementaux et prend sa décision. Si la DIA est incomplète, la SAFER peut demander des compléments, ce qui peut suspendre le cours du délai.
À l’issue des deux mois, quatre situations sont possibles. La SAFER renonce expressément à la préemption : la vente se poursuit librement avec l’acquéreur initial. La SAFER laisse expirer le délai sans réponse : le silence vaut renonciation implicite et la vente est libre. La SAFER exerce son droit de préemption au prix convenu : elle se substitue à l’acquéreur initial. La SAFER exerce son droit en proposant une révision de prix : elle estime le prix excessif et propose un prix inférieur.
En Champagne et en Bourgogne, le délai de deux mois doit être intégré systématiquement dans le calendrier de la transaction. L’ignorer expose à des retards et à une insécurité juridique pour les deux parties.
Révision judiciaire du prix : mécanisme et délais
Answer Capsule : Lorsque la SAFER juge le prix excessif, elle peut proposer un prix révisé. En cas de désaccord, le tribunal judiciaire fixe la valeur vénale du bien, dans une procédure qui peut durer douze à dix-huit mois.
L’article L. 143-10 CRPM régit la contestation du prix. Lorsque la SAFER estime que « le prix et les conditions d’aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre », elle notifie au notaire du vendeur une offre d’achat à ses propres conditions.
Le vendeur dispose alors de trois options. Première option : accepter l’offre de la SAFER au prix révisé. Deuxième option : retirer le bien de la vente — c’est le droit de rétractation du vendeur. Troisième option : saisir le tribunal judiciaire pour faire fixer le prix par le juge.
Un délai de six mois s’applique : si le vendeur n’a ni accepté, ni retiré le bien, ni saisi le tribunal dans les six mois suivant la notification de l’offre SAFER, il est réputé avoir accepté l’offre au prix proposé par la SAFER (article L. 143-10 CRPM). Ce mécanisme de présomption d’acceptation est un point critique que le vendeur doit connaître.
Lorsque le tribunal judiciaire est saisi, il désigne un expert foncier qui évalue le bien selon les références de marché locales. En foncier viticole, cette évaluation est particulièrement délicate : les références comparables sont rares pour les appellations les plus recherchées, et l’expertise requiert une compétence viticole spécifique. La procédure judiciaire peut durer douze à dix-huit mois en première instance, voire davantage en cas d’appel.
Spécificités Champagne : un marché sous haute surveillance
Answer Capsule : En Champagne, la tension foncière structurelle, les prix élevés et le rôle du CIVC créent un contexte où la SAFER exerce une vigilance renforcée sur les transactions viticoles.
Le vignoble champenois présente des caractéristiques qui amplifient l’enjeu de la préemption SAFER. La surface moyenne des exploitations est modeste (environ trois hectares en moyenne), le prix de l’hectare est parmi les plus élevés de France et la demande excède structurellement l’offre de foncier disponible. Dans ce contexte, toute transaction foncière viticole fait l’objet d’une attention soutenue de la SAFER Grand Est.
La SAFER Grand Est couvre le périmètre de la Marne, de l’Aube, de l’Aisne et de la Haute-Marne — soit l’essentiel de l’aire d’appellation Champagne. Les commissaires du Gouvernement y sont actifs sur les dossiers viticoles, et le taux de vigilance est proportionnel à la valeur des transactions.
Un élément distinctif en Champagne est le rôle du CIVC. L’article L. 333-3 I du CRPM mentionne explicitement le Comité Interprofessionnel du Vin de Champagne comme pouvant présenter des observations écrites à l’autorité administrative dans le cadre des procédures Sempastous. Cette mention nommée dans le texte de loi souligne la place singulière de la filière champenoise dans le contrôle du foncier viticole.
En pratique, le dialogue préalable avec la SAFER Grand Est est d’autant plus important en zone champenoise. Les écarts de prix entre DIA et références de marché sont scrutés avec une rigueur particulière, et les profils d’acquéreurs purement financiers sans projet agricole documenté attirent une vigilance accrue.
Spécificités Bourgogne : parcellaire morcelé et enjeux de prix
Answer Capsule : En Bourgogne, le morcellement extrême du parcellaire et la hiérarchie des climats créent des situations de préemption spécifiques, souvent portant sur des surfaces très réduites mais de très haute valeur.
Le vignoble bourguignon se distingue par un parcellaire historiquement morcelé. Les 1 247 climats inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 2015 forment un maillage de parcelles précisément délimitées, chacune dotée d’une identité propre. Les transactions portent fréquemment sur quelques ares — voire quelques ouvrées en Côte d’Or — ce qui n’empêche pas la SAFER Bourgogne-Franche-Comté d’exercer son droit de préemption lorsqu’elle l’estime justifié.
La hiérarchie des appellations (régionale, communale, Premier Cru, Grand Cru) se traduit par une dispersion extrême des prix au mètre carré. Un hectare de Grand Cru de la Côte de Nuits n’a pas d’équivalent standardisé pour l’évaluation judiciaire, ce qui rend les procédures de révision de prix particulièrement complexes. La SAFER est vigilante sur les écarts entre prix déclarés et références départementales, mais elle doit aussi tenir compte de la rareté objective de certaines parcelles.
L’articulation entre la préemption SAFER et la préemption du preneur en place (article L. 412-1 CRPM) est un enjeu récurrent en Bourgogne, où le fermage est la modalité dominante d’exploitation. En principe, la préemption du preneur prime celle de la SAFER. La SAFER n’intervient qu’en second rang, si le preneur ne préempte pas ou ne peut pas préempter. Cette hiérarchie peut générer des situations complexes lorsque plusieurs preneurs exploitent des parcelles contiguës.
Ce point nécessite l’intervention d’un notaire ou d’un avocat spécialisé en droit rural pour l’analyse de chaque situation particulière.
Questions fréquentes
La SAFER peut-elle préempter n’importe quelle parcelle de vigne en Champagne ou en Bourgogne ?
La SAFER peut préempter toute aliénation à titre onéreux de foncier viticole, sans limite de superficie ni de valeur. Toutefois, son exercice doit être motivé par l’un des neuf objectifs de l’article L. 143-2 CRPM. Une préemption sans motif suffisant peut être annulée par le juge. En pratique, le taux de préemption effectif reste faible en proportion du nombre total de transactions, mais chaque exercice est significatif sur des marchés à forte valeur.
Quel est le délai dont dispose la SAFER pour préempter ?
La SAFER dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) complète. Si elle ne se manifeste pas dans ce délai, le silence vaut renonciation et la vente peut se conclure librement. Toute demande de complément d’information peut suspendre le cours du délai.
Que se passe-t-il si la SAFER estime le prix de vente trop élevé ?
La SAFER peut proposer un prix révisé au vendeur. Celui-ci peut accepter, retirer le bien de la vente ou saisir le tribunal judiciaire pour faire fixer le prix par un expert. Si le vendeur ne réagit pas dans les six mois, il est réputé avoir accepté le prix proposé par la SAFER (article L. 143-10 CRPM). La procédure judiciaire de fixation du prix peut durer douze à dix-huit mois.
La préemption SAFER s’applique-t-elle aux cessions de parts de société viticole ?
La SAFER peut préempter la totalité des parts d’une société à objet principal agricole, mais uniquement lorsque l’objectif est l’installation d’un agriculteur (article L. 143-1 dernier alinéa CRPM). Pour les cessions partielles de parts, c’est le dispositif Sempastous (articles L. 333-1 à L. 333-4 CRPM) qui s’applique. Les deux mécanismes sont distincts et obéissent à des procédures différentes.
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Pour aller plus loin
- Comment vendre un domaine viticole : guide complet du processus de cession
- Cas d’exonération de notification SAFER en viticole
- Purge SAFER pas à pas : sécuriser la transaction viticole
Philippe Petit
Fondateur — VITACEAE
OEnologue de formation, ancien courtier assermenté en vins de Champagne, dixième génération de vignerons. Titulaire d’un MBA. Expertise en intermédiation, conseil M&A viticole et résolution de situations complexes pour les transactions viticoles en Champagne et Bourgogne.