La construction ou l’extension de bâtiments d’exploitation viticole (cuverie, chai, bâtiment de stockage, locaux de vinification) est soumise aux règles d’urbanisme du code de l’urbanisme, au PLU de la commune et, dans de nombreux cas en Bourgogne, à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France (ABF). En zone agricole (zone A du PLU), seules les constructions nécessaires à l’exploitation agricole sont autorisées. Le changement de destination d’un bâtiment viticole suit un régime spécifique. VITACEAE identifie les contraintes urbanistiques applicables lors des transactions. Le conseil en droit de l’urbanisme relève des professionnels habilités.
PLU et zones agricoles : le cadre général
Answer Capsule : Les vignobles sont classés en zone agricole (zone A) dans les PLU. En zone A, seules les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole, aux services publics ou aux équipements collectifs sont autorisées, conformément à l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme.
Le plan local d’urbanisme (PLU) est le document d’urbanisme de référence à l’échelle communale ou intercommunale. Il définit les zones d’affectation des sols : zones urbaines (U), zones à urbaniser (AU), zones agricoles (A) et zones naturelles et forestières (N).
Les parcelles viticoles sont quasi systématiquement classées en zone A. Ce classement protège le foncier agricole contre l’urbanisation mais encadre strictement les possibilités de construction. L’article L. 151-11 du code de l’urbanisme dispose que les constructions autorisées en zone A sont celles nécessaires à l’exploitation agricole, aux services publics ou à la mise en valeur des ressources naturelles.
En matière viticole, les constructions considérées comme nécessaires à l’exploitation sont : les bâtiments de vinification (cuverie, pressoir), les chais d’élevage et de stockage, les locaux de conditionnement, les hangars à matériel, les logements de fonction strictement nécessaires à la surveillance de l’exploitation. La jurisprudence administrative précise que le caractère nécessaire s’apprécie au regard de la taille de l’exploitation et de la nature de l’activité.
Les constructions à usage d’habitation, de commerce ou de tourisme (gîtes, chambres d’hôtes) ne sont pas considérées comme nécessaires à l’exploitation agricole et ne sont donc pas autorisées en zone A, sauf dispositions spécifiques du PLU (STECAL — secteur de taille et de capacité d’accueil limitées).
Permis de construire vs déclaration préalable
Answer Capsule : Les constructions de plus de 20 m² de surface de plancher sont soumises à permis de construire. Les constructions de 5 à 20 m² relèvent de la déclaration préalable. En dessous de 5 m², aucune formalité n’est requise, sauf en secteur protégé.
Le régime d’autorisation d’urbanisme applicable aux bâtiments d’exploitation viticole dépend de la surface de plancher et de l’emprise au sol du projet, conformément aux articles R. 421-1 et suivants du code de l’urbanisme.
Le permis de construire est requis pour les constructions nouvelles créant plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. En pratique, la quasi-totalité des projets de cuverie, chai ou bâtiment de stockage viticole dépasse ce seuil. Le dossier de permis comprend les plans de situation, de masse, de coupe, les façades, une notice architecturale et une photographie d’insertion paysagère. Le délai d’instruction est de deux mois en principe, porté à trois mois lorsque le projet est soumis à l’avis de l’ABF.
La déclaration préalable s’applique aux constructions de 5 à 20 m² de surface de plancher, aux modifications de façade, aux changements de destination sans travaux structurels, et à certaines clôtures. Le délai d’instruction est d’un mois, porté à deux mois en secteur protégé.
Les extensions de bâtiments existants suivent les mêmes seuils. Une extension de plus de 20 m² sur un chai existant nécessite un permis de construire. Le PLU peut fixer des règles spécifiques : hauteur maximale, emprise au sol, recul par rapport aux limites séparatives, aspect extérieur des constructions.
Le non-respect des règles d’urbanisme expose le propriétaire à des sanctions pénales (amende de 1 200 à 6 000 EUR par m² de surface construite illégalement, article L. 480-4 du code de l’urbanisme) et à l’obligation de remise en état.
Architecte des Bâtiments de France : fréquent en Bourgogne
Answer Capsule : Dans les périmètres de protection des monuments historiques (abords de 500 m) et les sites patrimoniaux remarquables, l’avis conforme de l’ABF est requis pour tout projet de construction ou de modification de l’aspect extérieur. En Bourgogne, la densité de monuments historiques rend cette contrainte fréquente.
L’architecte des Bâtiments de France (ABF) est un fonctionnaire de l’État chargé de la protection du patrimoine architectural et paysager. Son intervention est requise dans deux cas principaux : les abords des monuments historiques (périmètre de 500 m, article L. 621-30 du code du patrimoine) et les sites patrimoniaux remarquables (SPR, anciens secteurs sauvegardés et ZPPAUP/AVAP).
En Bourgogne, la densité de monuments historiques classés et inscrits est particulièrement élevée. Les clos bourguignons, les châteaux viticoles, les domaines historiques et les villages de la Côte sont souvent situés dans des périmètres de protection. Le Clos de Vougeot (monument historique classé), le château de Pommard, l’abbaye de Cîteaux : ces monuments génèrent des périmètres qui couvrent de nombreuses parcelles viticoles et bâtiments d’exploitation.
L’avis de l’ABF porte sur l’aspect extérieur du projet : matériaux, couleurs, volumétrie, toiture, ouvertures. Il peut être conforme (le maire est lié) ou simple (le maire peut passer outre sous certaines conditions). En pratique, l’ABF impose fréquemment des prescriptions architecturales : toiture en tuiles plates bourguignonnes, façades en pierre de Bourgogne, limitation de hauteur, interdiction de bardage métallique.
En Champagne, les périmètres de protection sont moins denses en zone viticole, mais les coteaux, maisons et caves de Champagne inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO (2015) bénéficient d’une zone tampon qui peut impliquer des contraintes supplémentaires.
Impact transactionnel : lors de l’acquisition d’un domaine, la localisation en périmètre ABF doit être vérifiée. Les projets de construction ou de rénovation de bâtiments d’exploitation dans ces périmètres impliquent des délais supplémentaires (un à deux mois) et des coûts de construction plus élevés (matériaux imposés, prescriptions architecturales).
Changement de destination : du viticole à l’œnotourisme
Answer Capsule : Le changement de destination d’un bâtiment agricole (chai transformé en salle de réception, grange convertie en gîte) est soumis à autorisation d’urbanisme et au respect du règlement du PLU. En zone A, le changement de destination n’est autorisé que dans des cas limités.
Le changement de destination est défini par l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme, qui distingue cinq destinations principales (exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif, autres activités). Passer de l’une à l’autre constitue un changement de destination soumis à déclaration préalable (sans travaux modifiant les structures porteuses ou la façade) ou à permis de construire (avec travaux).
En zone agricole, le changement de destination est encadré par l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme. Il n’est autorisé que pour les bâtiments identifiés dans le PLU comme présentant un intérêt architectural ou patrimonial, et sous réserve de l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS) et, le cas échéant, de l’ABF.
En pratique viticole, la pression vers l’œnotourisme (salles de dégustation, hébergement, événementiel) conduit de nombreux propriétaires à envisager le changement de destination de bâtiments agricoles. Le PLU de la commune est déterminant : certains PLU identifient des bâtiments éligibles au changement de destination, d’autres non. L’absence d’identification dans le PLU rend le changement de destination impossible en zone A.
Les enjeux transactionnels sont significatifs : un domaine disposant de bâtiments avec un potentiel de changement de destination validé par le PLU a une valeur supérieure à un domaine dont les bâtiments sont strictement affectés à l’exploitation agricole. Cette dimension doit être vérifiée lors de la due diligence pré-acquisition.
Questions fréquentes
Peut-on construire un chai en zone agricole ?
Oui, sous réserve que la construction soit nécessaire à l’exploitation agricole et conforme au règlement du PLU. Un permis de construire est requis au-delà de 20 m² de surface de plancher. En périmètre ABF, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France est obligatoire.
L’avis de l’ABF peut-il bloquer un projet de construction viticole ?
L’ABF émet un avis conforme dans les périmètres de protection des monuments historiques. En cas d’avis défavorable, le maire ne peut pas délivrer le permis, sauf recours devant le préfet de région. L’ABF ne bloque pas le projet mais peut imposer des prescriptions architecturales qui en modifient le coût et le délai.
Peut-on transformer une grange viticole en gîte en zone agricole ?
Le changement de destination d’un bâtiment agricole en habitation ou hébergement touristique n’est possible que si le bâtiment est identifié dans le PLU comme éligible au changement de destination et après avis de la CDNPS. Sans cette identification préalable, le changement de destination est interdit en zone A.
Quelles sanctions en cas de construction sans permis ?
L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme prévoit une amende de 1 200 à 6 000 EUR par m² de surface construite ou aménagée irrégulièrement. Le tribunal peut ordonner la démolition et la remise en état des lieux. Le délai de prescription de l’action pénale est de six ans.
Un domaine avec des enjeux urbanistiques ?
VITACEAE intègre les contraintes d’urbanisme dans l’analyse des transactions et la régie de domaines viticoles.
Pour aller plus loin
Philippe Petit
Fondateur — VITACEAE
OEnologue de formation, ancien courtier assermenté en vins de Champagne, dixième génération de vignerons. Titulaire d’un MBA. Expertise en intermédiation, conseil M&A viticole et résolution de situations complexes pour les transactions viticoles en Champagne et Bourgogne.