Acheter des vignes, c’est acheter soit des parcelles, soit des parts de la société qui les détient. Les deux voies n’ont ni le même coût d’entrée, ni le même régime. Cette page identifie les droits applicables dans chaque cas.
Ces mécanismes se chiffrent en amont d’un projet d’acquisition de domaine viticole, avec les conseils habituels du dossier.
Quelle fiscalité pour acquérir des parcelles ?
| Composante | Taux | Article | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Droit départemental, taux de droit commun | 3,80 % | CGI 1594 D | Haute |
| Fourchette de modulation par les conseils départementaux | 1,20 % à 4,50 % | CGI 1594 D | Haute |
| Faculté temporaire de relèvement | jusqu’à 5 % | LF 2025 art. 116, non codifié | Haute |
| Taxe communale additionnelle | 1,20 % | CGI 1584 | Haute |
| Frais d’assiette et de recouvrement | 2,37 % des droits | CGI 1647, V | Haute |
| Frais d’assiette sur le taux réduit | 2,14 % des droits | CGI 1647, V | Haute |
| Taux global au plafond de 5 % | environ 6,32 % | calcul VITACEAE | Observation VITACEAE |
| Taux global sur le taux réduit de 0,70 % | environ 0,715 % | calcul VITACEAE | Observation VITACEAE |
Sources : code général des impôts, articles 683, 1584, 1594 D et 1647 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116, modifié par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 121. La taxe communale n’est pas perçue lorsque la mutation est soumise au droit de 0,70 %. Les taux globaux sont une addition faite par VITACEAE : aucun texte ne les publie. Le taux effectivement voté par chaque département n’est pas repris ici.
L’article 1594 D plafonne le taux départemental à 4,50 % et n’a pas été modifié depuis 2016. Il se lit donc comme si ce plafond tenait toujours.
Or une faculté de relèvement jusqu’à 5 % existe depuis le 1er avril 2025 et court jusqu’au 31 mars 2028. Elle est portée par l’article 116 de la loi de finances pour 2025, disposition non codifiée : elle n’apparaît dans aucun article du code. La loi de finances pour 2026 en a modifié le calendrier d’application des délibérations.
Conséquence pratique : écrire « 4,50 % maximum » en citant le code général des impôts est exact quant à la citation et faux quant au droit applicable. Le taux réellement supporté se vérifie département par département, à la date de l’acte.
Les taux votés dans les six départements de Champagne et de Bourgogne
| Département | Vignoble concerné | Taux départemental | Taux global |
|---|---|---|---|
| Marne (51) | Montagne de Reims, Côte des Blancs, Vallée de la Marne | 5,00 % | 6,32 % |
| Aube (10) | Côte des Bar | 5,00 % | 6,32 % |
| Aisne (02) | Vallée de la Marne occidentale | 5,00 % | 6,32 % |
| Côte-d’Or (21) | Côte de Nuits, Côte de Beaune | 5,00 % | 6,32 % |
| Saône-et-Loire (71) | Côte chalonnaise, Mâconnais | 4,50 % | 5,81 % |
| Yonne (89) | Chablis, Irancy, Saint-Bris | 5,00 % | 6,32 % |
Source : direction générale des finances publiques, tableau des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière applicable au 1er février 2026. La faculté de relèvement ouverte par l’article 116 de la loi de finances pour 2025 vaut pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Elle ne s’applique pas lorsque le bien acquis constitue, pour l’acquéreur, une première propriété au sens du I de l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation et qu’il est destiné à l’usage de sa résidence principale (B du II de l’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Cette exclusion est sans objet pour une acquisition de foncier viticole.
La Saône-et-Loire est l’un des rares départements à ne pas avoir voté le relèvement. L’écart de 0,51 point représente environ 5 100 € sur une acquisition d’un million d’euros : réel, mais sans commune mesure avec les écarts de prix entre appellations.
Les émoluments du notaire
| Tranche du prix | Taux HT |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Le barème est dégressif : sur les valeurs du vignoble premium, les émoluments représentent environ 1 % du prix, taxe sur la valeur ajoutée comprise. S’y ajoute la contribution de sécurité immobilière, de 0,10 %.
Quatre exemples chiffrés, un hectare, département de la Marne
| Terroir | Prix retenu | Droits de mutation | Émoluments TTC | Total | Part du prix |
|---|---|---|---|---|---|
| Côte des Bar | 900 000 € | 56 867 € | 9 106 € | 66 872 € | 7,43 % |
| Premier cru | 1 100 000 € | 69 504 € | 11 024 € | 81 627 € | 7,42 % |
| Grand cru, grands noirs | 1 350 000 € | 85 300 € | 13 420 € | 100 070 € | 7,41 % |
| Grand cru, Côte des Blancs | 1 900 000 € | 120 052 € | 18 694 € | 140 645 € | 7,40 % |
Totaux incluant la contribution de sécurité immobilière. Les prix par terroir sont ceux que nous observons dans le vignoble champenois ; ils servent d’illustration et non de référence de valeur. Débours, formalités et rémunération d’intermédiation non compris.
La dégressivité des émoluments explique que la part du prix baisse légèrement à mesure que la valeur monte, sans jamais descendre sous 7,4 %.
Qu’est-ce que le taux réduit des immeubles ruraux ?
| Condition | Contenu | Fiabilité |
|---|---|---|
| Exploitation préalable | Les immeubles sont exploités depuis au moins deux ans au jour de l’acquisition, en vertu d’un bail consenti à l’acquéreur, à son conjoint, à leurs ascendants, ou à la personne morale acquéreur | Haute |
| Engagement | Mettre personnellement en valeur les biens pendant cinq ans à compter du transfert de propriété, pour soi et ses ayants cause à titre gratuit | Haute |
| Déchéance | Défaut d’exécution ou aliénation à titre onéreux dans les cinq ans, sous réserve de force majeure | Haute |
| Aliénation à un descendant | Pas de déchéance si le sous-acquéreur reprend l’engagement jusqu’au terme initial | Haute |
| Apport à un GFA, GAEC, EARL ou SCEA | Pas de remise en cause si l’apporteur conserve les parts jusqu’au terme des cinq ans | Haute |
| Installation d’un descendant | Même régime lorsque l’acquisition est faite en vue de l’installation d’un descendant majeur, qui prend l’engagement | Haute |
Source : code général des impôts, article 1594 F quinquies, D, version en vigueur depuis le 1er juillet 2024. Une lecture d’état de version prête à confusion : Légifrance affiche « abrogation différée » au 1er janvier 2027, ce qui se lit à tort comme une suppression. Il s’agit d’une recodification d’un renvoi vers le code des impositions sur les biens et services. Le taux de 0,70 % et le régime des immeubles ruraux sont maintenus.
Les régimes propres au monde agricole
| Régime | Contenu | Article | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Acquisitions par une SAFER | Aucune perception, sans condition | CGI 1028 bis | Haute |
| Rétrocessions par une SAFER | Aucune perception, sous engagement de conserver la destination pendant dix ans | CGI 1028 ter | Haute |
| Substitution dans une promesse SAFER | Délai porté de six à dix mois par la loi de finances pour 2025 | CGI 1028 ter, II | Haute |
| Jeunes agriculteurs, acquisition | 0,70 % sur la fraction n’excédant pas 99 000 €, dans les quatre années suivant l’octroi des aides à l’installation, en zone France ruralités revitalisation | CGI 1594 F quinquies, E-I | Haute |
| Bailleur à un jeune agriculteur | 0,70 % sous engagement de donner à bail à long terme ou cessible à un jeune agriculteur dans l’année, même plafond de 99 000 € | CGI 1594 F quinquies, E-II | Haute |
Un avertissement sur la doctrine. Les commentaires administratifs du régime jeunes agriculteurs (BOI-ENR-DMTOI-10-70-10 et -20) datent du 12 septembre 2012. Ils visent encore les zones de revitalisation rurale, alors que le texte renvoie depuis le 1er juillet 2024 aux zones France ruralités revitalisation. La doctrine ne peut pas servir à déterminer le zonage applicable, et le classement d’une commune viticole se vérifie au cas par cas.
Quelle fiscalité pour acquérir des parts plutôt que des parcelles ?
| Nature des droits cédés | Taux | Abattement | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Actions de sociétés par actions, cotées ou non | 0,1 % | aucun | Haute |
| Parts sociales de sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions | 3 % | 23 000 € répartis sur le nombre total de parts | Haute |
| Participations dans une personne morale à prépondérance immobilière | 5 % | aucun | Haute |
| Parts de sociétés civiles à objet principalement agricole — GFA, GFV, SCEA, groupement foncier rural — constituées depuis au moins trois ans, cédées de gré à gré | 125 € (droit fixe) | sans objet | Haute |
Source : code général des impôts, article 726, version en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Article 730 bis du même code, régime spécial primant sur l’article 726 pour les sociétés civiles à objet principalement agricole ; doctrine BOI-ENR-DMTOM-40-50-20. Est à prépondérance immobilière la personne morale dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France.
La grille de l’article 726 est le régime de droit commun des cessions de droits sociaux. Elle n’est pas le régime applicable au cas dominant du foncier viticole, que l’article 730 bis écarte.
Les cessions de gré à gré de parts de sociétés civiles à objet principalement agricole, constituées depuis au moins trois ans avant la cession, sont enregistrées au droit fixe de 125 €, quel que soit le prix. La doctrine précise que le régime vise ces sociétés qu’elles soient ou non exploitantes : un GFA ou un GFV, dont l’objet est la détention de foncier agricole donné à bail, y entre de plein droit. Il en va de même d’une SCEA ou d’un groupement foncier rural.
Trois conditions délimitent le régime. La cession doit intervenir de gré à gré, à l’exclusion de l’adjudication. La société doit être constituée depuis au moins trois ans, ce qui écarte toute structure créée pour la circonstance. Et lorsque l’application de l’article 726 conduirait à des droits inférieurs à 125 €, ce sont ces droits qui s’appliquent.
Le taux de 5 % de la prépondérance immobilière retrouve sa place pour les sociétés qui ne relèvent pas du code rural — une SCI notamment, qui doit établir la réalité de son objet agricole ; l’apport de domaines peu avant une cession n’y a pas suffi devant le juge. Une SAS viticole, dont le capital est divisé en actions, relève du 0,1 %.
L’ordre de grandeur mérite d’être posé. Sur un hectare de grand cru de la Côte des Blancs valorisé 1 900 000 €, l’acquisition des parcelles supporte environ 120 000 € de droits de mutation ; celle des parts du GFA qui les détient, cédées de gré à gré, 125 €. Ce n’est pas un montage : c’est le régime légal.
Comment citer cette page
Forme abrégée — « Observatoire VITACEAE », édition de septembre 2026.
Forme développée — VITACEAE, Acquérir du foncier viticole, Observatoire VITACEAE, édition de septembre 2026. Source : Légifrance, code général des impôts et lois de finances ; BOFiP-Impôts, doctrine administrative. Adresse permanente : https://vitaceae.fr/observatoire/fiscalite-acquisition/ (consulté le JJ/MM/AAAA).
Cette adresse ne change pas d’une édition à l’autre : un lien posé aujourd’hui pointera toujours vers l’édition en cours.
Reproduction autorisée sous réserve de citer la source sous la forme « Observatoire VITACEAE — fiscalité de l’acquisition du foncier viticole », avec un lien vers cette page. — Ce document est publié à titre d’information économique. Il ne constitue ni conseil juridique, ni fiscal, ni patrimonial, ni évaluation. VITACEAE TRANSACTIONS SAS, RCS Reims 823 282 637, CPI 5102 2016 000 014 113 (CCI Marne-Ardennes).