Un domaine viticole se détient rarement en nom propre. Entre le foncier, l’exploitation, le matériel et les stocks, trois ou quatre sociétés se superposent, et la question qui commande la valeur n’est pas celle de la forme retenue : c’est celle de la circulation des parts — qui peut entrer, qui doit agréer, qui peut préempter. Cette page identifie ce que chaque forme permet et ce qu’elle interdit, texte à l’appui.
Le « GFV » n’est pas une catégorie légale
Le sigle GFV n’apparaît dans aucun article du code rural. Une recherche plein texte sur le code consolidé au 29 août 2026 ne restitue que « groupement foncier agricole » et « groupements fonciers ruraux ». Le « groupement foncier viticole » est un groupement foncier agricole à objet viticole : un usage de pratique, qui signale la nature de l’actif et n’emporte aucun régime propre. Toutes les règles rappelées ci-dessous — composition, objet, capital, plafond de surface, circulation des parts — s’appliquent à lui sans atténuation.
Aux termes de l’article L. 322-1, le groupement est régi par les articles L. 322-2 à L. 322-21 du code rural et par les chapitres Ier et II du titre IX du livre III du code civil. L’article L. 322-23, relatif au retrait d’associé, lui est également applicable. Le renvoi au code civil est textuel, non supplétif.
Qui peut être associé d’un GFA ou d’un GFV
| Catégorie | Admission | Conditions posées par le texte | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Personnes physiques | principe | « Le groupement foncier agricole est une société civile formée entre personnes physiques ». Le décès, la faillite personnelle, la liquidation, la sauvegarde ou le redressement judiciaire d’un associé ne met pas fin au groupement | Haute |
| SAFER | dérogation, à titre transitoire | Participation de cinq ans au maximum, délai suspendu et susceptible d’être prorogé dans les cas prévus aux articles L. 142-4 et L. 142-5 | Haute |
| Sociétés civiles autorisées à procéder à une offre au public de titres financiers | dérogation, liste fermée | Agrément pour cet objet unique par arrêté conjoint du ministre de l’économie et des finances et du ministre de l’agriculture | Haute |
| Entreprises d’assurances et de capitalisation | dérogation, liste fermée | Régies par le code des assurances, ou leurs groupements constitués à cet effet | Haute |
| Coopératives agricoles | dérogation, liste fermée | — | Haute |
| Sociétés d’intérêt collectif agricole | dérogation, liste fermée | — | Haute |
| Toute autre personne morale — SAS, SARL, société civile ordinaire | non admise | Ne figure dans aucune des catégories dérogatoires : la règle de l’article L. 322-1 s’applique | Haute |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 322-1 (version 2.0, en vigueur depuis le 2 février 1995), L. 322-2 (version 3.0, en vigueur depuis le 20 juin 2017) et L. 322-3 (version 5.0, en vigueur depuis le 23 octobre 2019). Lorsqu’une personne morale de la liste de l’article L. 322-3 est associée, deux contraintes s’ajoutent : l’ensemble des biens immobiliers du groupement doit être donné à bail à long terme à un ou plusieurs membres, et ces personnes morales « ne peuvent y exercer aucune fonction de gestion, d’administration ou de direction ». Les articles L. 142-4 et L. 142-5, visés par l’article L. 322-2, n’ont pas été relus en session.
Le montage se présente souvent ainsi : une holding patrimoniale au sommet, détenant à la fois la société d’exploitation et le groupement foncier. La seconde branche est contredite par le texte. L’article L. 322-1 réserve la qualité d’associé aux personnes physiques ; l’article L. 322-3 y déroge par une liste fermée où ne figurent ni la société par actions simplifiée, ni la société à responsabilité limitée.
Deux articles voisins confirment le caractère étroitement encadré de la présence de personnes morales : l’article L. 322-4 réserve le droit de préférence aux membres « autres que les personnes morales », et l’article L. 322-5 permet aux statuts d’exiger le rachat des parts détenues par des personnes morales au terme d’un délai qui ne peut excéder vingt ans.
La même restriction ferme le GAEC, formé entre personnes physiques majeures, et l’EARL, instituée par une ou plusieurs personnes physiques. Restent ouvertes à une holding la société civile d’exploitation de droit commun — SCEA ou SCEV —, la société civile immobilière et les sociétés commerciales.
C’est une lecture de texte, et non une orientation de montage : l’architecture de détention d’un domaine relève du notaire ou de l’avocat spécialisé qui en répond.
L’objet, le capital, et la neutralisation de la préemption à l’apport
| Élément | Contenu du texte | Article | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Objet | Soit la création ou la conservation d’une ou plusieurs exploitations agricoles, soit l’une et l’autre de ces opérations. Le groupement assure ou facilite la gestion des exploitations dont il est propriétaire, notamment en les donnant en location dans les conditions du titre Ier du livre IV, portant statut du fermage et du métayage | L. 322-6 | Haute |
| Composition du capital | Apports en propriété d’immeubles ou de droits immobiliers à destination agricole, et apports en numéraire | L. 322-8 | Haute |
| Représentation | Parts sociales, pouvant être délivrées sous forme de certificats nominatifs, avec mention sur un registre des transferts tenu par le groupement | L. 322-8 | Haute |
| Bien grevé d’usufruit | L’apport doit être fait simultanément par le nu-propriétaire et par l’usufruitier | L. 322-8 | Haute |
| Bien indivis | L’apport doit être fait simultanément par tous les indivisaires | L. 322-8 | Haute |
| Neutralisation de la préemption SAFER à l’apport | Le droit de préemption institué par l’article L. 143-1 ne s’applique pas aux apports de biens à un groupement foncier agricole constitué entre membres de la même famille jusqu’au quatrième degré inclus, ni aux apports faits par un propriétaire exploitant lesdits biens | L. 322-8 | Haute |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 322-6 (version 2.0, en vigueur depuis le 2 février 1995) et L. 322-8 (version 2.0, en vigueur depuis le 2 février 1995). La portée de cette neutralisation est étroite : elle vise l’apport, et le seul droit de préemption de l’article L. 143-1 — lequel est en version 8.0, en vigueur depuis le 20 août 2026. Elle ne dit rien des cessions de parts ultérieures. Elle est propre au groupement foncier agricole : le texte vise expressément et exclusivement « les apports de biens à un groupement foncier agricole », et aucune disposition équivalente n’existe pour la société civile immobilière.
Donner à bail : une obligation conditionnelle, pas un principe
| Situation | Règle | Article | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Capital constitué pour plus de 30 % d’apports en numéraire | Le groupement doit donner à bail les terres dont il est propriétaire | L. 322-11 | Haute |
| Groupement entre époux, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus | Non soumis à cette obligation | L. 322-11 | Haute |
| Présence d’une SAFER parmi les membres | Le groupement est également tenu de donner à bail | L. 322-11 | Haute |
| Mise en valeur directe des biens sociaux | Les statuts doivent prévoir la nomination d’un ou plusieurs membres comme gérants statutaires, et conférer cette qualité aux associés exploitants de fonds appartenant au groupement | L. 322-12 | Haute |
| Dissolution d’un groupement en mise en valeur directe | Les statuts doivent prévoir que les décisions de dissolution ne prennent effet qu’à l’expiration d’un délai de dix-huit mois à compter de leur signification aux gérants statutaires | L. 322-12 | Haute |
| Sanction des infractions au chapitre | Remboursement des avantages financiers et fiscaux prévus par le chapitre. Le remboursement n’est pas dû lorsque la condition de parenté de l’article L. 322-11 cesse d’être respectée à la suite de transmissions à titre gratuit | L. 322-18 | Haute |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 322-11 (version 2.0, en vigueur depuis le 2 février 1995), L. 322-12 (version 2.0, en vigueur depuis le 2 février 1995) et L. 322-18 (version 2.0, en vigueur depuis le 2 février 1995). Le seuil de 30 % d’apports en numéraire est une condition civile, dont la sanction est définie par le code rural lui-même : elle ne se traite pas comme une simple condition d’éligibilité fiscale. Le groupement foncier agricole procédant à la mise en valeur directe de ses biens sociaux est expressément régi et en vigueur : l’affirmation courante selon laquelle un GFA ne pourrait pas exploiter est contredite par le texte.
Le plafond de surface : trente fois la surface minimale d’assujettissement
| Élément | Contenu du texte | Fiabilité |
|---|---|---|
| Habilitation législative | La superficie totale des exploitations appartenant à un même groupement foncier agricole peut être limitée par décret, compte tenu de la situation particulière de chaque région naturelle agricole | Haute |
| Plafond réglementaire | Cette superficie ne peut être supérieure à trente fois la surface minimale d’assujettissement définie en application de l’article L. 722-5-1 | Haute |
| Exclusions du calcul | Sont notamment exclus les bois, les forêts, les terres à vocation forestière, les étangs et les landes | Haute |
| Biens situés dans plusieurs régions naturelles | Le décret peut préciser les conditions dans lesquelles les groupements sont habilités à détenir des biens situés dans des régions naturelles différentes | Haute |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 322-7 (version 2.0, en vigueur depuis le 2 février 1995) et R. 322-1 (version 2.0, en vigueur depuis le 29 décembre 2017), ce dernier relu directement sur Légifrance le 29 août 2026. La valeur de la surface minimale d’assujettissement applicable aux vignobles de Champagne et de Bourgogne n’est pas publiée ici : elle est fixée par arrêté préfectoral et peut faire l’objet d’équivalences par nature de culture. Elle n’a pas été vérifiée : aucun hectarage plafond n’est avancé sur cette page.
La circulation des parts : quatre filtres se superposent
C’est le point où la forme sociétaire produit ses effets les plus concrets. Une part de groupement foncier ne se cède pas comme une action. Quatre mécanismes se superposent, d’origines différentes, et chacun peut à lui seul bloquer une opération.
| Filtre | Règle | Source | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Agrément des associés | Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’il peut être accordé par les gérants | C. civ. 1861 | Haute |
| Exception légale familiale | « Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant » | C. civ. 1861 | Haute |
| Droit de préférence obligatoire | Pour l’application à un GFA des articles 1861 à 1865 du code civil, les statuts doivent prévoir, au profit des membres du groupement autres que les personnes morales, un droit de préférence pour l’acquisition des parts mises en vente | CRPM L. 322-4 | Haute |
| Rachat des parts de personnes morales | Les statuts peuvent exiger l’acquisition des parts détenues par des personnes morales après un délai statutaire ne pouvant excéder vingt ans, et accorder un droit de priorité aux associés participant à l’exploitation | CRPM L. 322-5 | Haute |
| Retrait d’associé | Retrait total ou partiel dans les conditions prévues par les statuts ; à défaut, il ne peut être autorisé que par une décision unanime des autres associés | CRPM L. 322-23 | Haute |
| Prorogation du groupement | Si un ou plusieurs baux consentis par le groupement sont en cours à l’expiration du temps pour lequel il a été constitué, le groupement est prorogé de plein droit, sauf opposition d’un membre, pour la durée restant à courir sur le dernier bail à expirer. Les statuts ne peuvent priver un associé de cette faculté d’opposition | CRPM L. 322-9 | Haute |
Sources : code civil, article 1861 (version 1.0, en vigueur depuis le 1er juillet 1978) ; code rural et de la pêche maritime, articles L. 322-4 (version 2.0, en vigueur depuis le 2 février 1995), L. 322-5 (version 2.0, en vigueur depuis le 2 février 1995), L. 322-9 (version 2.0, en vigueur depuis le 2 février 1995) et L. 322-23 (version 1.0, en vigueur depuis le 2 février 1995). L’article L. 322-4 est une obligation légale de contenu statutaire : des statuts muets sur le droit de préférence ne sont pas conformes. L’exception d’agrément au profit des ascendants et descendants joue « sauf dispositions contraires des statuts » : elle se vérifie jeu de statuts par jeu de statuts, et non par principe.
Ce que la forme sociétaire ne permet pas
L’article L. 322-21 est le texte le plus court du chapitre et celui qui en commande la lecture : « L’application des dispositions du présent chapitre ne doit, en aucun cas, permettre de déroger au statut des baux ruraux et aux dispositions concernant le contrôle des structures. »
Le recours à la forme du groupement foncier ne produit donc, par lui-même, aucun effet d’éviction du statut du fermage ni du contrôle des structures. C’est le point d’entrée de l’examen d’un groupement en portefeuille : la question n’est pas de savoir ce que la structure permet d’écarter, mais de vérifier que rien n’a été écarté.
Source : article L. 322-21 du code rural, version 2.0, en vigueur depuis le 2 février 1995.
GAEC, EARL, SCEA et SCEV : trois régimes, dont un sans chapitre
| Forme | Texte fondateur | Ce que le texte dit | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| GAEC | CRPM L. 323-1 | « Les groupements agricoles d’exploitation en commun sont des sociétés civiles de personnes régies par les chapitres Ier et II du titre IX du livre III du code civil et par les dispositions du présent chapitre. Ils sont formés entre personnes physiques majeures. » | Haute |
| EARL | CRPM L. 324-1 | « Une ou plusieurs personnes physiques peuvent instituer une société civile dénommée exploitation agricole à responsabilité limitée […] Les associés ne supportent les pertes qu’à concurrence de leurs apports. » | Haute |
| SCEA et SCEV | aucun chapitre dédié | La société civile d’exploitation agricole — et sa variante viticole — n’a aucun chapitre propre dans le code rural. C’est une société civile de droit commun, régie par les articles 1832 et suivants et 1845 et suivants du code civil | Haute |
| Apport de droits à une SCEA | CRPM L. 327-1 | « Les propriétaires et exploitants peuvent librement faire apport de leurs droits, soit en pleine propriété, soit en jouissance seulement, à des sociétés civiles d’exploitation agricole ou à des groupements de propriétaires ou d’exploitants. » | Haute |
| Responsabilité des associés d’une société civile | C. civ. 1857 | « À l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible. » | Haute |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 323-1 (version 1.0, en vigueur depuis le 23 juillet 1993), L. 324-1 (version 2.0, en vigueur depuis le 24 février 2005) et L. 327-1 (version 1.0, en vigueur depuis le 23 juillet 1993, relu directement sur Légifrance le 29 août 2026) ; code civil, article 1857 (version 1.0, en vigueur depuis le 1er juillet 1978). Attribution fréquemment fautive : l’article L. 324-1 institue l’EARL, et non la SCEA ou la SCEV. Les deux seules occurrences légales de l’expression « société civile d’exploitation agricole » dans la partie législative du code rural sont les articles L. 327-1 et L. 411-38. La formule usuelle « indéfinie et non solidaire » traduit correctement la règle de contribution proportionnelle de l’article 1857, mais c’est cet article qu’il faut citer. L’article 1858 du code civil, relatif à la subsidiarité de la poursuite des associés, n’a pas été relu en session.
La société civile de droit commun — SCEA, SCEV, SCI — ne connaît aucune restriction de composition : ses associés peuvent être des personnes morales. C’est ce qui la distingue radicalement du groupement foncier agricole, du GAEC et de l’EARL, dont les textes fondateurs réservent la qualité d’associé aux personnes physiques.
La conséquence est structurelle sur un domaine viticole : la ligne de partage ne passe pas entre « sociétés civiles » et « sociétés commerciales », mais entre les formes dont le texte constitutif ferme le capital aux personnes morales et celles qui ne le ferment pas.
Elle emporte aussi une différence de régime sur l’apport : la neutralisation du droit de préemption prévue à l’article L. 322-8 vise expressément les seuls apports faits à un groupement foncier agricole. Un apport de foncier viticole à une société civile immobilière n’en bénéficie pas.
L’apport du droit au bail : le bailleur garde la main
Le schéma le plus courant en viticulture superpose un groupement foncier propriétaire et une société d’exploitation locataire. Lorsque le preneur en place est une personne physique et qu’il apporte son bail à cette société, l’opération n’est pas libre.
« Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier. Les présentes dispositions sont d’ordre public. »
Source : article L. 411-38 du code rural, version 2.0, en vigueur depuis le 14 juillet 2006, relu directement sur Légifrance le 29 août 2026. L’agrément est personnel et son caractère d’ordre public exclut toute clause statutaire ou contractuelle qui le contournerait. À distinguer de l’article L. 327-1, qui autorise les propriétaires et exploitants à apporter librement leurs droits en pleine propriété ou en jouissance : apporter la propriété d’un bien et apporter le droit au bail dont on est titulaire ne relèvent pas du même texte. La cession du bail elle-même obéit à l’article L. 411-35, traité sur la page Le statut du fermage viticole.
Le groupement foncier rural, pour un domaine mixte
Un domaine viticole comporte fréquemment des parcelles boisées — bois, haies, bosquets — qui ne relèvent pas du même régime que la vigne. Le groupement foncier rural est la forme que le code prévoit pour cette situation mixte.
« Les groupements fonciers ruraux sont des sociétés civiles formées en vue de rassembler et gérer des immeubles à usage agricole et forestier. Les dispositions des articles L. 322-1 et suivants du présent code ainsi que les articles L. 331-1 et L. 331-2 du code forestier leur sont applicables. Leurs biens sont régis, notamment en matière fiscale, selon les dispositions propres aux groupements fonciers agricoles, pour la partie agricole, et selon les dispositions propres aux groupements forestiers, pour la partie forestière. »
Source : article L. 322-22 du code rural, version 4.0, en vigueur depuis le 20 juin 2017. Le renvoi au code forestier est limitatif : les articles L. 331-1 et L. 331-2, et non « L. 331-1 et suivants ». Le renvoi aux « articles L. 322-1 et suivants » emporte notamment l’application au groupement foncier rural de la règle de composition entre personnes physiques et de la clause anti-dérogation de l’article L. 322-21. Les articles du code forestier n’ont pas été relus en session.
Les textes cités
| Article | Version | En vigueur depuis le |
|---|---|---|
| CRPM, art. L. 322-1 | 2.0 | 2 février 1995 |
| CRPM, art. L. 322-2 | 3.0 | 20 juin 2017 |
| CRPM, art. L. 322-3 | 5.0 | 23 octobre 2019 |
| CRPM, art. L. 322-4 | 2.0 | 2 février 1995 |
| CRPM, art. L. 322-5 | 2.0 | 2 février 1995 |
| CRPM, art. L. 322-6 | 2.0 | 2 février 1995 |
| CRPM, art. L. 322-7 | 2.0 | 2 février 1995 |
| CRPM, art. L. 322-8 | 2.0 | 2 février 1995 |
| CRPM, art. L. 322-9 | 2.0 | 2 février 1995 |
| CRPM, art. L. 322-11 | 2.0 | 2 février 1995 |
| CRPM, art. L. 322-12 | 2.0 | 2 février 1995 |
| CRPM, art. L. 322-18 | 2.0 | 2 février 1995 |
| CRPM, art. L. 322-21 | 2.0 | 2 février 1995 |
| CRPM, art. L. 322-22 | 4.0 | 20 juin 2017 |
| CRPM, art. L. 322-23 | 1.0 | 2 février 1995 |
| CRPM, art. R. 322-1 | 2.0 | 29 décembre 2017 |
| CRPM, art. L. 323-1 | 1.0 | 23 juillet 1993 |
| CRPM, art. L. 324-1 | 2.0 | 24 février 2005 |
| CRPM, art. L. 327-1 | 1.0 | 23 juillet 1993 |
| CRPM, art. L. 411-38 | 2.0 | 14 juillet 2006 |
| CRPM, art. L. 143-1 | 8.0 | 20 août 2026 |
| Code civil, art. 1857 | 1.0 | 1er juillet 1978 |
| Code civil, art. 1861 | 1.0 | 1er juillet 1978 |
Versions relevées sur Légifrance le 29 août 2026, article par article. L’article L. 143-1 est en version 8.0 depuis le 20 août 2026 : toute lecture de la préemption SAFER établie sur une consolidation antérieure est périmée, et le contenu des modifications apportées par cette version n’a pas été comparé aux versions antérieures.
Reproduction autorisée sous réserve de citer la source sous la forme « Observatoire VITACEAE — les structures de détention du foncier viticole », avec un lien vers cette page. — Ce document est publié à titre d’information économique. Il ne constitue ni un avis juridique, ni une analyse fiscale, ni une recommandation patrimoniale, ni une évaluation. VITACEAE TRANSACTIONS SAS, RCS Reims 823 282 637, CPI 5102 2016 000 014 113 (CCI Marne-Ardennes).