Dans le vignoble, l’essentiel des opérations de valeur ne porte pas sur des parcelles mais sur des parts : parts de GFA, de GFV, de SCEV, de SCEA, actions de sociétés d’exploitation. C’est précisément ce que le chapitre III du titre III du livre III du code rural est venu contrôler. Le fait générateur n’est pas la vente d’un bien immobilier : c’est le changement de main du contrôle d’une société qui possède ou exploite du foncier agricole.
Ce que le chapitre poursuit
L’article L. 333-1 énonce l’objet du chapitre : « favoriser l’installation d’agriculteurs, la consolidation d’exploitations agricoles et le renouvellement des générations agricoles en luttant contre la concentration excessive des terres et leur accaparement ». Il ajoute que le chapitre « contribue à la souveraineté alimentaire de la France et tend à faciliter l’accès au foncier, notamment en contrôlant le respect des prix du marché foncier local ». Cette dernière incise importe : le prix fait partie de l’objet du contrôle, pas seulement la surface.
Source : code rural et de la pêche maritime, article L. 333-1, version 1.0 en vigueur depuis le 1er juillet 2022, issu de la loi n° 2021-1756 du 23 décembre 2021 portant mesures d’urgence pour assurer la régulation de l’accès au foncier agricole au travers de structures sociétaires (NOR AGRX2113732L). Entrée en vigueur du dispositif au 1er juillet 2022.
Le fait générateur : la prise de contrôle
Est soumise à autorisation préalable du préfet de département la prise de contrôle d’une société possédant ou exploitant des biens immobiliers à usage ou à vocation agricole, dès lors que celui qui la réalise détient déjà, directement ou indirectement, en propriété ou en jouissance, des biens agricoles excédant le seuil d’agrandissement significatif, ou que l’opération porterait sa superficie totale au-delà de ce seuil.
| Hypothèse | Contenu | Fiabilité |
|---|---|---|
| Acquisition de titres | Toute prise de participation par acquisition de titres sociaux conférant le contrôle au sens des articles L. 233-3 et L. 233-4 du code de commerce | Haute |
| Modification de la répartition | Toute modification de la répartition du capital ou des droits de vote aboutissant à transférer le contrôle à un nouveau bénéficiaire | Haute |
| Participation complémentaire | Toute prise de participation complémentaire par un cessionnaire contrôlant déjà la société | Haute |
| Interposition | Toute prise de participation complémentaire réalisée par une personne morale qui contrôle déjà la société, renforçant les droits d’un tiers agissant par son interposition | Haute |
| Contrôle en cascade | La prise de contrôle d’une société qui contrôle, directement ou indirectement, une autre société entrant dans le périmètre | Haute |
Sources : code rural et de la pêche maritime, article L. 333-2, version 1.0 en vigueur depuis le 1er juillet 2022 ; code de commerce, article L. 233-3, version 5.0 en vigueur depuis le 5 décembre 2015, et article L. 233-4, version 1.0 en vigueur depuis le 21 septembre 2000.
Le seuil, et la manière dont il se calcule
| Paramètre | Règle | Fiabilité |
|---|---|---|
| Autorité qui fixe le seuil | Le représentant de l’État dans la région | Haute |
| Autorité qui délivre l’autorisation | Le représentant de l’État dans le département | Haute |
| Unité et maille | En hectares, par région naturelle ou par territoire présentant une cohérence en matière agricole | Haute |
| Encadrement légal | Compris entre une fois et demie et trois fois la surface agricole utile régionale moyenne fixée dans le schéma directeur régional des exploitations agricoles (II de L. 312-1) | Haute |
| Pluralité de régions | Le seuil applicable est celui du lieu de la plus grande superficie détenue ou exploitée par la société cible | Haute |
| Assiette du calcul | Addition de tous les biens immobiliers à usage ou à vocation agricole, toutes productions confondues, détenus ou exploités directement ou indirectement par interposition de personnes morales contrôlées | Haute |
| Indivision et démembrement | Le calcul est fait sans tenir compte du fait que les droits soient indivis ou démembrés, et sans égard pour le régime matrimonial | Haute |
| Personne morale acquéreur | Le seuil s’apprécie à l’égard de toutes les personnes physiques qui la contrôlent ; en cas d’interposition de plusieurs personnes morales, à l’égard des personnes physiques contrôlant in fine | Haute |
| Équivalences culturales | Les équivalences prévues par le schéma directeur régional s’appliquent lorsque les natures de culture diffèrent | Haute |
| Bois et forêts | Non comptabilisés, sauf s’ils sont le support d’une activité agricole au sens de L. 311-1 ou font l’objet d’une autorisation de défrichement agricole | Haute |
Sources : code rural et de la pêche maritime, article L. 333-2, I, II et III, version 1.0 en vigueur depuis le 1er juillet 2022 ; article L. 312-1, II, version 5.0 en vigueur depuis le 25 décembre 2021. Les valeurs de seuil et les coefficients d’équivalence viticoles en vigueur en Grand Est et en Bourgogne-Franche-Comté ne sont pas publiés ici : ils relèvent d’arrêtés préfectoraux régionaux qui n’ont pas été vérifiés sur source primaire.
Les quatre exclusions
| Exclusion | Condition posée par le texte | Fiabilité |
|---|---|---|
| 1° Opérations SAFER | Acquisitions et rétrocessions par les SAFER dans le cadre de leurs missions légales ou de leur droit de préemption, avec accord préalable exprès des commissaires du Gouvernement | Haute |
| 2° Opérations à titre gratuit | Aucune condition. La donation est hors du champ de ce contrôle | Haute |
| 3° Cessions familiales | Cessions entre époux, partenaires de PACS, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, à condition que le cessionnaire s’engage soit à participer effectivement à l’exploitation (L. 411-59) et à conserver la totalité des titres pendant neuf ans au moins, soit à mettre les biens à bail au profit d’un locataire s’engageant lui-même à participer effectivement à l’exploitation pendant neuf ans au moins | Haute |
| 4° Cessions entre associés anciens | Cessions entre associés ou actionnaires détenant depuis au moins neuf ans des titres dans la société et participant effectivement à l’exploitation ; la condition d’ancienneté est écartée lorsque la cession fait suite à une maladie ou un accident entraînant une invalidité totale et définitive | Haute |
Source : code rural et de la pêche maritime, article L. 333-2, V, version 1.0 en vigueur depuis le 1er juillet 2022. L’exclusion du 2° est fréquemment présentée à l’envers : on lit que la donation exposerait au contrôle. Le texte dit le contraire — « ne sont pas soumises au présent chapitre : […] 2° Les opérations réalisées à titre gratuit ». Une donation reste en revanche soumise à l’obligation d’information de la SAFER et au risque de requalification examiné dans la page La préemption SAFER en pratique.
L’instruction : la SAFER instruit, le préfet décide
La demande est présentée à la SAFER, qui la traite au nom et pour le compte du préfet de département : elle vérifie la régularité et la complétude, accuse réception, transmet à l’autorité administrative et publie. Elle instruit pour déterminer si l’opération est susceptible de porter atteinte aux objectifs de L. 333-1, ou de contribuer au développement du territoire et à la diversité des systèmes de production. Le positionnement est singulier : la SAFER est ici instructeur, non partie.
| Étape | Contenu | Fiabilité |
|---|---|---|
| Dépôt | Demande présentée à la SAFER, au nom et pour le compte du préfet de département ; frais de dossier fixés par arrêté ministériel national | Haute |
| Observations des tiers | Les organisations interprofessionnelles reconnues (L. 632-1) et le comité interprofessionnel du vin de Champagne, nommément désigné par le texte, peuvent présenter des observations écrites à l’autorité administrative | Haute |
| Audition | À leur demande, le représentant légal de la société cible et le bénéficiaire peuvent être entendus | Haute |
| Première phase | Si la contribution aux objectifs l’emporte, la SAFER en informe l’autorité administrative ; le silence vaut autorisation à l’expiration d’un délai fixé par décret. Si l’atteinte l’emporte, le demandeur est informé des motifs d’opposition en l’état | Haute |
| Engagements proposés | Vendre ou donner à bail rural à long terme, prioritairement à un agriculteur bénéficiant des aides à l’installation, une surface permettant d’atteindre le seuil de viabilité économique du schéma directeur régional ; ou libérer prioritairement une telle surface en résiliant à due concurrence le titre de jouissance, le propriétaire s’engageant à vendre ou à donner à bail à long terme | Haute |
| Décision finale | Décision motivée : autorisation simple, autorisation conditionnée aux engagements, ou refus. Insuffisance des propositions : quinze jours pour compléter. Consultation possible de la commission départementale d’orientation de l’agriculture. Le silence vaut autorisation | Haute |
| Réalisation des engagements | Six mois, prorogeables de six mois par décision de l’autorité administrative | Haute |
| Limites au pouvoir de l’administration | Elle ne peut imposer ni la résiliation d’un bail rural en cours au bénéfice d’un tiers, ni la substitution d’un autre exploitant au locataire avant le terme | Haute |
| Sanction de l’inexécution | Mise en demeure ; sanction pécuniaire comprise entre 304,90 € et 914,70 € par hectare ayant fait l’objet des engagements initiaux ; retrait possible de l’autorisation après procédure contradictoire, la prise de participation devenant alors nulle | Haute |
Source : code rural et de la pêche maritime, article L. 333-3, version 1.0 en vigueur depuis le 1er juillet 2022. La mention expresse du comité interprofessionnel du vin de Champagne figure au I in fine de l’article : c’est une particularité champenoise inscrite dans la loi, non une pratique.
La fenêtre d’un an de l’article L. 333-4
L’article L. 333-4 écarte l’application du II de l’article L. 141-1 — c’est-à-dire le champ d’intervention de la SAFER, sa faculté d’acquérir pour rétrocéder, de se substituer dans une promesse et d’acquérir des parts de sociétés — aux biens immobiliers des sociétés dont la prise de contrôle a été autorisée, détenus à la date de cette autorisation, ainsi qu’aux biens des bénéficiaires de ces prises de contrôle détenus à la même date.
La formulation qui circule — « le II de L. 143-1 n’est pas applicable » — est sans objet : l’article L. 143-1 ne comporte pas de « II ». Confondre les deux articles revient à neutraliser le droit de préemption alors que le texte neutralise la compétence d’intervention.
Le point de départ du délai n’est pas non plus la date de l’autorisation. L’exception vaut un an à compter de l’expiration du délai accordé pour la réalisation des engagements, le cas échéant prorogé — soit six mois à compter de la délivrance de l’autorisation, prorogeables de six mois.
C’est donc un élément de calendrier d’opération, et rien d’autre. Il se calcule, il ne s’invoque pas.
| Cas | Contenu |
|---|---|
| 1° | L’autorité administrative constate que les engagements pris au titre du V de L. 333-3 n’ont pas été exécutés dans le délai imparti, ou que le cahier des charges du IV du même article n’a pas été respecté |
| 2° | Toute cession des biens postérieure à la réalisation des engagements, ou toute prise de contrôle de la société qui les détient ou les exploite, postérieure à cette réalisation |
| 3° | La société faisant l’objet de la prise de contrôle, ou le bénéficiaire de celle-ci, sollicite elle-même l’intervention de la SAFER pour mettre en œuvre des engagements au titre du IV de L. 333-3 |
Sources : code rural et de la pêche maritime, article L. 333-4, version 1.0 en vigueur depuis le 1er juillet 2022 ; article L. 141-1, version 9.0 en vigueur depuis le 28 mai 2026. Les trois cas sont expressément non cumulatifs : l’un suffit à refermer la fenêtre.
Le contrôle des structures, qui court en parallèle
Le contrôle des structures ne porte pas sur la détention mais sur la mise en valeur : il s’applique à l’exploitation des terres agricoles « quels que soient la forme ou le mode d’organisation juridique de celle-ci et le titre en vertu duquel la mise en valeur est assurée ». Une même opération sur des parts peut donc appeler à la fois une autorisation au titre du chapitre III et une autorisation d’exploiter, sous la seule réserve de la fenêtre de L. 333-4.
| Point | Règle | Article et version |
|---|---|---|
| Champ | Mise en valeur des terres agricoles ou des ateliers de production hors sol, quelle que soit la forme juridique de l’exploitation | L. 331-1 — v. 5.0 du 15/10/2014 |
| Opérations soumises | Installations, agrandissements ou réunions d’exploitations au-delà du seuil du schéma directeur régional ; et, quelle que soit la superficie, les opérations supprimant une exploitation ou la ramenant sous le seuil, privant une exploitation d’un bâtiment essentiel, ou bénéficiant à une exploitation dont un membre exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d’expérience | L. 331-2, I — v. 7.0 du 15/10/2014 |
| Régime déclaratif familial | Bien reçu par donation, location, vente ou succession d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus, biens libres de location et détenus par lui depuis neuf ans au moins, déclarant satisfaisant aux conditions de capacité, surface après consolidation n’excédant pas le seuil | L. 331-2, II — v. 7.0 du 15/10/2014 |
| Autorité de dépôt | Le dossier est adressé au préfet de région où se trouve le fonds, ou déposé auprès du service instructeur placé sous son autorité | R. 331-4 — v. 5.0 du 25/06/2015 |
| Délai de décision | Quatre mois à compter de la date d’enregistrement du dossier complet portée sur l’accusé de réception, portables à six mois par décision motivée | R. 331-6, I — v. 3.0 du 25/06/2015 |
| Silence de l’administration | À défaut de notification dans le délai, l’autorisation est réputée accordée. En cas d’autorisation tacite, une copie de l’accusé de réception est affichée et publiée dans les mêmes conditions qu’une autorisation expresse | R. 331-6, III |
| Suspension d’instruction | Huit mois, après avis de la commission départementale d’orientation de l’agriculture, si l’opération conduit à un agrandissement ou à une concentration excessifs | L. 331-3-1, II — v. 3.0 du 25/12/2021 |
| Ordre de juridiction | Décision du préfet de région : contentieux administratif, à ne pas confondre avec le contentieux judiciaire de la préemption SAFER | L. 331-3 — v. 5.0 du 15/10/2014 |
Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 331-1, L. 331-2, L. 331-3, L. 331-3-1, R. 331-4 et R. 331-6, dans les versions indiquées, lues sur Légifrance le 29 août 2026. La compétence est régionale, pour le dépôt comme pour la décision ; la commission départementale d’orientation de l’agriculture, saisie pour avis, demeure départementale. Le calendrier utile part de la date d’enregistrement du dossier complet, non de la date d’envoi ; la preuve d’une autorisation tacite repose sur la copie affichée et publiée de l’accusé de réception.
Le point de vigilance : trois périmètres familiaux qui ne coïncident pas
C’est le piège le plus régulier des transmissions viticoles. Les trois dispositifs comportent chacun un régime familial de faveur, et ces trois régimes n’ont ni le même degré de parenté, ni les mêmes conditions, ni le même effet.
La préemption SAFER est écartée pour les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sans engagement à souscrire. Le contrôle des cessions de parts est écarté au quatrième degré lui aussi, mais sous engagement de neuf ans. Le contrôle des structures, lui, n’allège qu’au troisième degré, et il ne dispense pas : il transforme l’autorisation en déclaration.
Une cession à un cousin germain — quatrième degré — échappe ainsi à la préemption, peut échapper au contrôle des cessions de parts moyennant un engagement de neuf ans, et reste pleinement soumise à autorisation d’exploiter en cas de franchissement de seuil. Trois réponses différentes pour une seule opération.
Il n’existe pas de « périmètre familial » du droit rural. Il en existe trois, et le degré doit être recalculé pour chacun.
| Dispositif | Degré | Condition | Effet |
|---|---|---|---|
| Préemption SAFER — L. 143-4, 3° | Parents ou alliés jusqu’au 4e degré inclus | Aucun engagement exigé par le texte | Le bien ne peut pas faire l’objet du droit de préemption |
| Contrôle des cessions de parts — L. 333-2, V, 3° | Époux, partenaires de PACS, parents ou alliés jusqu’au 4e degré inclus | Engagement du cessionnaire de participer effectivement à l’exploitation et de conserver la totalité des titres neuf ans, ou mise à bail à un locataire s’y engageant pour neuf ans | L’opération n’est pas soumise au chapitre |
| Contrôle des structures — L. 331-2, II | Parent ou allié jusqu’au 3e degré inclus | Biens libres de location, détenus par le parent ou allié depuis neuf ans au moins, déclarant satisfaisant aux conditions de capacité ou d’expérience, surface après consolidation n’excédant pas le seuil | L’autorisation est remplacée par une déclaration préalable |
Sources : code rural et de la pêche maritime, article L. 143-4 (version 5.0 du 15 octobre 2014), article L. 333-2, V (version 1.0 du 1er juillet 2022) et article L. 331-2, II (version 7.0 du 15 octobre 2014). Pour l’application du II de L. 331-2, les parts d’une société constituée entre les membres d’une même famille sont assimilées aux biens qu’elles représentent.
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