Rendement locatif du foncier viticole en Bourgogne

Rapporté au prix d’achat de la vigne, le fermage viticole bourguignon rapporte au bailleur entre 1,3 % et 2,5 % par an sur les appellations communales de la Côte-d’Or et sur Chablis, contre 4 % à 9 % sur la Côte chalonnaise et les appellations régionales de l’Yonne. Ce rapport ne figure dans aucune publication officielle : il se déduit de trois sources publiques distinctes — la quantité de denrée fixée par l’arrêté cadre départemental, le prix de cette denrée fixé chaque année par arrêté préfectoral, et la valeur vénale publiée au Journal officiel. Cette page expose le calcul et ses limites.

Quelle quantité de vin le bailleur perçoit-il ?

Le fermage viticole est une dérogation : il s’exprime en quantité de denrée, et non en euros. La quantité due par hectare est encadrée par l’arrêté cadre du département. Les trois départements bourguignons appliquent deux méthodes opposées.

Sources : arrêtés préfectoraux relatifs au statut du fermage des départements de la Côte-d’Or, de l’Yonne et de la Saône-et-Loire. En Côte-d’Or, la fourchette subit un abattement pour les vignes hautes et larges, selon le cahier des charges de l’INAO. Dans l’Yonne, les vignes plantées par le bailleur depuis moins de trois ans subissent un abattement de 75 %.

Du fermage en denrée au fermage en euros

Le passage en euros se fait en multipliant la quantité due par le prix de la denrée arrêté chaque année. En Côte-d’Or, le prix est fixé à la pièce, soit 228 litres ; il faut donc convertir. Dans l’Yonne et en Saône-et-Loire, il est fixé à l’hectolitre.

Calcul VITACEAE : quantité de denrée de l’arrêté cadre × prix de la denrée de la récolte 2024. Le détail des prix par appellation figure sur la page consacrée aux prix des vins pour le calcul des fermages.

Quel rendement rapporté à la valeur du foncier ?

Rapporter ce fermage à la valeur vénale de l’hectare donne le rendement locatif brut du foncier — le revenu annuel que produit la vigne pour celui qui la détient sans l’exploiter.

Valeurs vénales : valeur dominante du barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2025, décision du 10 août 2026, tableau 4. Rendement brut, avant charges du bailleur, taxe foncière sur les propriétés non bâties et fiscalité des revenus fonciers.

Ce que ce rendement ne dit pas

Le rendement présenté est brut. Il ne déduit ni la taxe foncière sur les propriétés non bâties, ni les charges restant au bailleur, ni la fiscalité des revenus fonciers, ni l’impôt sur la fortune immobilière le cas échéant. Le rendement net réel est sensiblement inférieur, et dépend de la situation de chaque bailleur.

Il ne dit rien non plus de l’évolution de la valeur du bien, qui constitue l’essentiel du rendement total du foncier viticole sur longue période. Enfin, la fourchette entre minimum et maximum est large : le fermage réel est négocié à l’intérieur de ces bornes, en fonction de critères que l’arrêté cadre énumère — âge de la vigne, état de la plantation, qualité des sols, structure parcellaire, sensibilité au gel.

Une limite de la donnée publique

Sur les grands crus de la Côte-d’Or et sur Chablis premier cru, le barème de la valeur vénale ne publie aucune valeur : la mention « ND » y figure, faute d’un nombre suffisant de transactions notifiées aux SAFER. Aucun rendement locatif ne peut donc être calculé sur ces segments à partir des sources publiques, alors même que le prix de la denrée y est connu, appellation par appellation et parfois climat par climat.

Reproduction autorisée sous réserve de citer la source sous la forme « Observatoire VITACEAE, d’après les arrêtés préfectoraux de fermage et le barème JORF », avec un lien vers cette page. — Ce document est publié à titre d’information économique. Il ne constitue ni conseil juridique, ni fiscal, ni patrimonial.