Arrêté préfectoral et indice national des fermages : comment le loyer des vignes est encadré

Le fermage d’une vigne est encadré par un arrêté préfectoral (minima et maxima départementaux) et actualisé chaque année par l’indice national des fermages ; en Champagne, il s’exprime en kilos de raisin.

Le loyer d’une vigne donnée à bail n’est pas un prix libre : il est borné par un arrêté préfectoral qui fixe, dans chaque département, les valeurs minimales et maximales du fermage, puis actualisé chaque année selon l’indice national des fermages, lequel combine l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole et celle du niveau général des prix. En Champagne, ce loyer s’exprime en kilos de raisin par hectare, convertis en valeur selon le cours du raisin, ce qui explique pourquoi le fermage pèse directement sur la valeur d’un domaine.

Repères 2025-2026 : l’arrêté préfectoral fixe le fermage champenois de la vendange 2025 entre 1 200 et 3 000 kg de raisin par hectare, valorisés de 6,57 à 8,70 €/kg selon le cru ; l’indice national des fermages 2026 s’établit à 127,04 (+3,23 %) — Observatoire VITACEAE.

En bref. Le loyer d’une vigne donnée à bail — le fermage — n’est pas libre. Le statut du fermage (Code rural, articles L411-1 et suivants) l’encadre entre un minimum et un maximum fixés par arrêté préfectoral, propres à chaque département. Ce loyer est actualisé chaque année selon l’indice national des fermages. En Champagne, le fermage viticole est traditionnellement exprimé en kilos de raisin par hectare. Sources : Code rural (statut du fermage) ; arrêtés préfectoraux ; indice national des fermages.

Un loyer encadré, pas libre

Contrairement à un loyer immobilier classique, le fermage agricole est encadré par la loi. Le statut du fermage (Code rural, articles L411-1 et suivants) prévoit que le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est compris entre un minimum et un maximum arrêtés par le préfet de chaque département. Un bail qui fixerait un fermage hors de ces bornes serait révisable.

L’arrêté préfectoral, référence départementale

C’est un arrêté préfectoral qui fixe, pour chaque département, les valeurs minimales et maximales du fermage, souvent différenciées par nature de culture et par zone. Pour la vigne, l’arrêté peut prévoir une expression en nature — une quantité de denrées — ou en espèces. En Champagne, l’usage est un fermage exprimé en kilos de raisin par hectare, converti en valeur selon le cours du raisin ; ce mode reflète le lien direct entre le loyer et la production du cru.

Comment l’indice national des fermages est-il actualisé chaque année ?

Chaque année, le fermage en cours est actualisé selon l’indice national des fermages, publié par arrêté. Cet indice combine l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole et l’évolution du niveau général des prix : il détermine la variation annuelle du loyer payé par le preneur. C’est cette actualisation qui fait du fermage un revenu régulier mais encadré pour le propriétaire bailleur.

Pourquoi le fermage pèse-t-il sur la valeur d’un domaine ?

Le fermage est la clé de lecture d’un domaine donné à bail. Il détermine le revenu du propriétaire, et donc la valeur du foncier par la méthode de capitalisation du fermage — l’une des trois approches de valorisation d’un domaine viticole. Ce que j’observe dans le vignoble, c’est que le niveau et le mode d’expression du fermage sont parmi les premiers éléments à analyser dans un dossier loué. La détermination précise du fermage applicable à une parcelle relève, pour chaque cas, de l’arrêté préfectoral en vigueur et du conseil compétent.

Questions fréquentes

Le fermage viticole est-il libre ?

Non. Le statut du fermage (Code rural) encadre le loyer entre un minimum et un maximum fixés par arrêté préfectoral, propres à chaque département.

Comment le fermage est-il actualisé chaque année ?

Selon l’indice national des fermages, publié annuellement par arrêté, qui combine l’évolution du revenu agricole et celle des prix.

Comment s’exprime le fermage en Champagne ?

Traditionnellement en kilos de raisin par hectare, converti en valeur selon le cours du raisin — un mode qui lie directement le loyer à la production du cru.

Sources

Code rural et de la pêche maritime, statut du fermage (articles L411-1 et suivants) ; arrêtés préfectoraux départementaux ; indice national des fermages (arrêté annuel). Voir aussi notre analyse du fermage viticole en Champagne.

Cette analyse présente le cadre du fermage à titre d’information. Elle ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil : la détermination du fermage applicable relève de l’arrêté préfectoral en vigueur et du conseil compétent.