Les transactions viticoles en Bourgogne se distinguent par leur rareté et leur complexité : le morcellement extrême du parcellaire (0,06 ha en moyenne par climat), la superposition des appellations et la prédominance des structures familiales rendent chaque opération unique. Le volume annuel de transactions significatives (domaines complets ou lots de parcelles cohérents) reste inférieur à 50 sur l’ensemble de la Bourgogne viticole, selon les données SAFER.
Combien de transactions viticoles ont lieu en Bourgogne chaque année ?
Le marché des transactions viticoles en Bourgogne se divise en deux segments distincts. Le segment des parcelles individuelles (20 à 50 ares) représente plusieurs centaines d’opérations par an, portant sur des montants unitaires de 30 000 à 500 000 €. Le segment des transactions significatives — cessions de domaines complets, lots structurés de parcelles, ou cessions de parts de sociétés viticoles (SCEV, GFA, SCI) — ne dépasse pas 40 à 50 opérations annuelles. Ce faible volume reflète l’ancrage familial du vignoble bourguignon, où la transmission intergénérationnelle reste la norme.
Repères du marché foncier bourguignon
Le prix médian des vignes en Bourgogne varie de 35 000 €/ha (Bourgogne générique) à plus de 7 M€/ha (Grands Crus). En Côte-d'Or, le prix moyen atteint 1 022 600 €/ha en 2024 (+11,3 %). À Chablis, le prix moyen progresse de 20,6 % à 204 900 €/ha ; Chablis Premier Cru atteint 525 000 €/ha. En Saône-et-Loire, Pouilly-Fuissé se négocie autour de 265 000 €/ha.
Sources : SAFER, Le prix des terres 2025 ; DVF, Ministère de l'Économie.
Pourquoi les transactions bourguignonnes sont-elles si complexes ?
Quatre facteurs spécifiques complexifient les transactions viticoles en Bourgogne. Le morcellement parcellaire d’abord : un domaine de 10 hectares peut comprendre 40 à 60 parcelles réparties sur 15 à 20 appellations différentes. La multiplicité des structures juridiques ensuite : GFA familiaux, SCEV, SCI, indivisions coexistent souvent au sein d’un même patrimoine. Les baux ruraux, dont la durée minimale est de 9 ans avec renouvellement automatique, créent des contraintes de calendrier. Enfin, le contrôle des structures (autorisations d’exploiter via le SDREA) ajoute une couche réglementaire propre à l’activité agricole.
Comment se structure une acquisition viticole en Bourgogne ?
Deux modes d’acquisition prédominent en Bourgogne. La cession directe de foncier (vente de parcelles en pleine propriété) déclenche le droit de préemption SAFER et les droits d’enregistrement classiques. La cession de parts sociales (GFA, SCEV, SCI détenant le foncier) permet de transférer le patrimoine sans mutation foncière directe, mais tombe désormais sous le contrôle de la loi Sempastous (articles L.333-1 à L.333-4 du Code rural) lorsque la société détient des surfaces significatives. Un cabinet d’intermédiation M&A viticole coordonne l’ensemble des intervenants : notaire, expert foncier, expert-comptable, SAFER.
Quelles sont les zones les plus dynamiques en Bourgogne ?
La Côte de Nuits (Gevrey-Chambertin à Nuits-Saint-Georges) et la Côte de Beaune (Pommard, Volnay, Meursault, Puligny-Montrachet) concentrent l’essentiel de la demande en Premiers et Grands Crus. Chablis connaît un regain d’intérêt pour ses prix encore accessibles comparés à la Côte d’Or. La Côte Chalonnaise (Mercurey, Givry, Rully) attire des acquéreurs recherchant un rapport qualité-prix plus favorable. Le Mâconnais reste le point d’entrée le plus accessible du vignoble bourguignon.
Questions fréquentes
Quelle est la taille moyenne d’une transaction viticole en Bourgogne ?
La taille moyenne des lots transactés en Bourgogne est nettement inférieure à celle des autres régions viticoles françaises. En parcelles individuelles, la surface médiane se situe entre 20 et 50 ares. Pour les cessions de domaines complets, la taille moyenne est de 5 à 12 hectares, mais ces domaines sont composés de nombreuses petites parcelles disséminées sur plusieurs communes.
Un investisseur peut-il acheter un domaine en Bourgogne sans être vigneron ?
Oui. L’acquisition du foncier est distincte de l’exploitation. Un investisseur non-exploitant achète les parcelles et les confie en fermage à un vigneron via bail rural. Ce modèle est particulièrement répandu sur les appellations prestigieuses où le prix du foncier dépasse la capacité d’investissement des exploitants.
Comment accéder aux opportunités off-market en Bourgogne ?
Le marché bourguignon est encore plus confidentiel que le champenois. L’accès aux opportunités passe par le réseau notarial local (études de Beaune, Dijon, Nuits-Saint-Georges), les experts fonciers agréés et les cabinets d’intermédiation spécialisés comme VITACEAE, qui disposent d’un réseau structuré et opèrent en mandat exclusif.
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Philippe Petit
Fondateur — VITACEAE
OEnologue de formation, ancien courtier assermenté en vins de Champagne, dixième génération de vignerons. Titulaire d’un MBA. Expertise en intermédiation, conseil M&A viticole et résolution de situations complexes pour les transactions viticoles en Champagne et Bourgogne.