Le droit de préemption de la SAFER et le contrôle des cessions de parts sociales introduit par la loi Sempastous (2021, articles L.333-1 à L.333-4 du Code rural) constituent deux mécanismes réglementaires majeurs qui encadrent les transactions viticoles en France. Toute vente de foncier viticole doit être notifiée à la SAFER, qui dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption. Depuis 2023, les cessions de parts de sociétés agricoles détenant du foncier significatif sont également soumises à notification.
Qu’est-ce que le droit de préemption SAFER ?
Le droit de préemption de la SAFER (articles L.143-1 et suivants du Code rural) permet à cet organisme de se substituer à l’acquéreur pressenti lors d’une vente de foncier agricole, y compris viticole. La notification est obligatoire pour toute vente : le notaire transmet le projet de vente à la SAFER, qui dispose de deux mois pour exercer ou renoncer à son droit. En cas de préemption, la SAFER acquiert le bien aux conditions notifiées (ou à un prix révisé judiciairement) et le rétrocède à un candidat qu’elle sélectionne selon ses priorités (installation, agrandissement, restructuration).
La loi Sempastous s’applique-t-elle aux vignes ?
Oui. La loi du 23 décembre 2021 portant mesures d’urgence pour assurer la régulation de l’accès au foncier agricole (dite loi Sempastous) a étendu le contrôle de la SAFER aux cessions de parts de sociétés détenant du foncier agricole. Désormais, la cession de parts d’une société (GFA, SCEV, SCI, SAS) détenant des terres agricoles au-delà d’un seuil départemental (fixé par arrêté préfectoral, généralement entre 0,5 et 2 hectares selon les départements) doit être notifiée à la SAFER. Ce dispositif vise à éviter le contournement du droit de préemption par la voie sociétaire.
Comment purger le droit de préemption lors d’une vente de vignoble ?
La purge du droit de préemption SAFER suit un processus formalisé. Le notaire adresse une notification (DIA — Déclaration d’Intention d’Aliéner) à la SAFER compétente, décrivant le bien, le prix et les conditions de la vente. La SAFER dispose de deux mois pour répondre : soit elle renonce (tacitement ou expressément), soit elle préempte. En cas de préemption, elle peut acquérir au prix notifié ou demander une révision judiciaire du prix. En pratique, la SAFER préempte moins de 5 % des transactions viticoles en Champagne et en Bourgogne.
Questions fréquentes
Les cessions de parts de GFA sont-elles soumises à la SAFER ?
Depuis la loi Sempastous, les cessions de parts de GFA sont soumises à notification lorsque la société détient une surface supérieure au seuil départemental et que la cession confère une prise de contrôle ou un franchissement de seuil significatif. Les cessions entre associés existants ou entre membres d’une même famille bénéficient d’exemptions sous certaines conditions. La complexité du dispositif nécessite une analyse au cas par cas avec un notaire spécialisé.
Peut-on contester une préemption SAFER ?
Oui. Le vendeur ou l’acquéreur évincé peut contester la préemption devant le tribunal judiciaire dans un délai de six mois. Les motifs de contestation incluent le non-respect de la procédure, le détournement de pouvoir (préemption sans objectif conforme aux missions de la SAFER) ou la contestation du prix de rétrocession. En pratique, les contentieux sont rares sur les préemptions viticoles en Champagne et Bourgogne.
Quels cas sont exonérés de notification SAFER ?
Certaines opérations sont exonérées de notification : les échanges de parcelles entre agriculteurs, les ventes au profit du preneur en place (sous conditions), les donations entre vifs, les ventes à un coindivisaire, et certaines ventes en cas de remembrement. La liste des exonérations est définie par le Code rural et peut varier selon les conventions régionales.
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Philippe Petit
Fondateur — VITACEAE
OEnologue de formation, ancien courtier assermenté en vins de Champagne, dixième génération de vignerons. Titulaire d’un MBA. Expertise en intermédiation, conseil M&A viticole et résolution de situations complexes pour les transactions viticoles en Champagne et Bourgogne.