Le droit de préemption SAFER s’applique en principe à toute aliénation à titre onéreux de foncier viticole. Toutefois, le Code rural et de la pêche maritime prévoit des cas d’exonération dans lesquels la notification à la SAFER n’est pas requise ou dans lesquels le droit de préemption ne peut pas être exercé. Ces cas — cessions intrafamiliales, échanges de parcelles, mutations par décès, opérations de remembrement, entre autres — obéissent à des conditions précises. En viticole, où la structuration patrimoniale familiale est fréquente, la connaissance de ces exonérations est un enjeu opérationnel. Mais le risque de mauvaise qualification est réel : une opération mal qualifiée comme exonérée expose à la nullité de la vente. VITACEAE analyse les principaux cas d’exonération et les risques associés. Cet article identifie les enjeux réglementaires sans constituer un conseil juridique.
Cessions entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré
Answer Capsule : Les cessions de foncier viticole entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont en principe exclues du champ de la préemption SAFER, ce qui dispense de notification. La qualification du degré de parenté doit être rigoureuse.
Le marché des transactions viticoles en chiffres
Le marché foncier viticole français représente environ 1,5 milliard d'euros de transactions annuelles (SAFER 2024). La Champagne concentre les valorisations les plus élevées (médiane : 1,1 M€/ha), suivie de la Bourgogne (Côte-d'Or : 1 M€/ha). Le nombre de transactions viticoles en France avoisine 10 000 par an, dont environ 350 en Champagne et 400 en Bourgogne.
Sources : SAFER, Le prix des terres 2025 ; FranceAgriMer.
Le Code rural prévoit une exclusion du droit de préemption SAFER pour les cessions intervenant entre membres d’une même famille, jusqu’au quatrième degré de parenté ou d’alliance inclus. Cette disposition reconnaît la légitimité des transmissions patrimoniales familiales et leur rôle dans le maintien du caractère familial des exploitations agricoles — l’un des objectifs de l’article L. 143-2 CRPM.
Le degré de parenté se calcule selon les règles du Code civil. Le premier degré couvre les parents et enfants. Le deuxième degré couvre les frères et sœurs, les grands-parents et petits-enfants. Le troisième degré couvre les oncles et tantes, les neveux et nièces. Le quatrième degré couvre les cousins germains. Les alliés (par mariage) sont comptabilisés au même degré que le conjoint dans la ligne correspondante.
En viticulture familiale — tant en Champagne qu’en Bourgogne —, cette exonération est fréquemment mobilisée. Les cessions de parcelles entre frères et sœurs dans le cadre d’un partage post-successoral, les ventes d’un oncle à un neveu exploitant, ou les cessions entre cousins germains sont des configurations courantes. Toutefois, la qualification du degré de parenté ou d’alliance doit être précise et documentée. Un lien familial mal établi ou un degré de parenté au-delà du quatrième degré fait perdre le bénéfice de l’exonération et expose à un défaut de purge.
Pour les cessions de parts de société (Sempastous, articles L. 333-2 V CRPM), une exonération intrafamiliale parallèle existe, mais assortie de conditions plus strictes : le cessionnaire doit s’engager soit à participer effectivement à l’exploitation et à conserver les titres neuf ans au minimum, soit à mettre les biens à bail à un locataire s’engageant lui-même à participer effectivement à l’exploitation pendant neuf ans.
Mutations par décès et successions
Answer Capsule : Les mutations par décès ne constituent pas des aliénations à titre onéreux et échappent au droit de préemption SAFER. En revanche, les ventes ultérieures par les héritiers sont soumises au droit commun.
Le droit de préemption SAFER ne s’applique qu’aux aliénations à titre onéreux (article L. 143-1 CRPM). Les mutations par décès — transmission successorale automatique du patrimoine du défunt à ses héritiers — ne sont pas des aliénations volontaires et ne relèvent pas du champ de la préemption. Aucune notification à la SAFER n’est requise lors du règlement d’une succession, même si celle-ci porte sur du foncier viticole de valeur significative.
Cette exclusion couvre l’ensemble des transmissions successorales : dévolution légale (héritiers réservataires et non réservataires), dévolution testamentaire (légataires universels, à titre universel ou à titre particulier) et dévolution conventionnelle (via assurance-vie ou clause de tontine dans les limites admises).
En revanche, la revente par les héritiers du foncier viticole hérité est une aliénation à titre onéreux soumise au droit commun de la préemption SAFER. Le fait que le bien provienne d’une succession ne crée pas d’exonération pour la revente ultérieure. Les héritiers qui souhaitent céder les parcelles héritées doivent passer par la procédure de notification SAFER.
En Champagne et en Bourgogne, les successions viticoles sont fréquentes et portent sur des patrimoines de valeur élevée. Les héritiers non-exploitants, parfois éloignés géographiquement du vignoble, doivent être informés de l’obligation de purge SAFER s’ils décident de vendre. L’intermédiaire viticole spécialisé intervient souvent dans ce contexte pour structurer la mise en vente et anticiper les contraintes réglementaires.
Échanges de parcelles viticoles
Answer Capsule : Les échanges de parcelles agricoles bénéficient d’une exclusion du droit de préemption SAFER sous conditions, notamment l’absence de soulte significative. En viticole, la disparité de valeur entre appellations rend l’échange pur rare.
Le Code rural prévoit des dispositions spécifiques pour les échanges de parcelles agricoles, qui peuvent être exonérés du droit de préemption SAFER. L’échange est un contrat par lequel deux parties se cèdent mutuellement des biens (article 1702 du Code civil). Lorsqu’il porte sur des parcelles agricoles, il peut bénéficier d’un régime favorable qui neutralise la préemption.
L’exonération est toutefois conditionnée. L’échange doit porter sur des immeubles ruraux et avoir pour objet l’amélioration des conditions d’exploitation. La soulte éventuelle (différence de valeur compensée en numéraire) ne doit pas être disproportionnée par rapport à la valeur des biens échangés, sous peine de requalification en vente déguisée.
En foncier viticole, l’échange pur est une configuration rare en pratique. La disparité de valeur entre appellations rend difficile un échange sans soulte significative : échanger une parcelle de Bourgogne régionale contre une parcelle de Premier Cru suppose une soulte qui peut représenter un multiple de la valeur du bien le moins cher. Plus la soulte est importante, plus le risque de requalification en vente (soumise à préemption) est élevé.
Les échanges sont en revanche plus fréquents entre parcelles de même appellation et de valeur comparable, notamment dans le cadre de regroupements parcellaires entre voisins. En Bourgogne, où le morcellement est extrême, ces échanges contribuent à rationaliser l’exploitation. En Champagne, les échanges entre récoltants-manipulants d’un même secteur sont une pratique documentée.
La qualification juridique de l’échange et le respect des conditions d’exonération nécessitent l’intervention d’un notaire spécialisé.
Remembrement et opérations d’aménagement foncier
Answer Capsule : Les opérations de remembrement et d’aménagement foncier rural sont exclues du droit de préemption SAFER car elles relèvent d’une procédure d’intérêt général encadrée par le Code rural.
Le remembrement (désormais dénommé aménagement foncier agricole, forestier et environnemental — AFAFE — dans le Code rural) est une procédure d’intérêt général qui vise à regrouper les parcelles dispersées d’un même propriétaire ou exploitant pour améliorer les conditions d’exploitation. Les attributions de parcelles résultant d’une opération de remembrement ne sont pas des aliénations à titre onéreux entre deux parties privées : elles résultent d’une décision administrative et échappent au droit de préemption SAFER.
En viticole, les opérations de remembrement sont rares. Le vignoble d’appellation est, par définition, un terroir dont le parcellaire historique est constitutif de l’identité de l’appellation. En Bourgogne, les climats inscrits à l’UNESCO sont des parcelles précisément délimitées dont le regroupement par remembrement serait contraire à la logique même de la classification. En Champagne, le maillage communal et la hiérarchie des crus rendent le remembrement viticole exceptionnel.
Les opérations d’aménagement foncier qui peuvent toucher le vignoble sont plutôt des échanges amiables d’immeubles ruraux organisés dans le cadre de l’aménagement foncier (articles L. 124-1 et suivants CRPM). Ces échanges bénéficient d’un régime favorable, incluant des exonérations fiscales, et échappent à la préemption SAFER dans le cadre de la procédure d’aménagement.
Autres cas spécifiques en viticole
Answer Capsule : D’autres situations peuvent neutraliser la préemption SAFER : apports en société sous conditions, baux cessibles hors cadre familial, opérations réalisées par les SAFER elles-mêmes. Chaque cas obéit à un régime propre.
Plusieurs autres situations méritent d’être identifiées dans le contexte viticole.
Les apports en société — L’apport d’un bien immobilier à une société n’est pas, en principe, une aliénation à titre onéreux au sens de l’article L. 143-1 CRPM. L’apporteur reçoit des parts en contrepartie et non un prix. Toutefois, la cession ultérieure des parts peut tomber sous le contrôle Sempastous (articles L. 333-1 et suivants) ou, en cas de cession de la totalité des parts, sous la préemption SAFER classique. L’apport n’est donc pas un contournement pérenne mais un report du contrôle. La neutralisation de la préemption SAFER est expressément prévue pour les apports à un GFA constitué entre membres de la même famille jusqu’au quatrième degré ou par un propriétaire exploitant les biens apportés (article L. 322-8 CRPM).
Les baux cessibles hors cadre familial — L’article L. 418-1 CRPM crée un régime de bail cessible qui exclut l’application des articles L. 143-1 à L. 143-15 pour les biens loués sous ce type de bail, sous condition d’ancienneté du bail. Ce point technique nécessite une analyse précise au cas par cas.
Les donations — Les donations pures et simples ou partages ne constituent pas des aliénations à titre onéreux et échappent au droit de préemption SAFER. En revanche, les donations avec charges ou conditions onéreuses significatives peuvent être requalifiées en ventes déguisées et retrouver le champ de la préemption.
Les opérations SAFER — Les acquisitions et rétrocessions réalisées par les SAFER dans le cadre de leurs missions légales sont exclues du dispositif Sempastous (article L. 333-2 V 1° CRPM) et ne déclenchent évidemment pas leur propre droit de préemption.
Risques en cas de non-notification ou de qualification erronée
Answer Capsule : Une opération mal qualifiée comme exonérée expose à la nullité absolue de la vente, à l’exercice a posteriori du droit de préemption par la SAFER et à la responsabilité du notaire.
Le risque principal d’une exonération mal invoquée est la nullité de la vente. L’article L. 143-1 CRPM prévoit que toute aliénation conclue en violation du droit de préemption SAFER est nulle. Cette nullité est qualifiée d’absolue par la jurisprudence : elle peut être invoquée par tout intéressé, y compris par la SAFER elle-même, dans les délais de prescription.
En pratique, les situations les plus risquées sont les suivantes.
La parenté mal qualifiée — Un vendeur invoque l’exonération familiale (quatrième degré) alors que le lien de parenté réel est au cinquième degré. Le défaut de notification est un vice qui entache la vente de nullité. L’acquéreur se retrouve dans une situation précaire, exposé à une action en nullité et à la perte du bien.
L’échange requalifié en vente — Un échange de parcelles assorti d’une soulte disproportionnée est requalifié par le juge en vente déguisée. La préemption SAFER aurait dû – être purgée. La nullité de l’opération est prononcée.
La donation avec charges requalifiée — Une donation assortie de charges onéreuses significatives (rente viagère, prise en charge de dettes) est requalifiée en aliénation à titre onéreux. Le défaut de notification SAFER est un vice de la transaction.
L’apport en société instrumentalisé — Un apport en société suivi d’une cession immédiate de parts est analysé comme un montage de contournement de la préemption. La requalification expose à la nullité et aux sanctions de l’article L. 333-2 VI CRPM (amende pouvant atteindre 2 % du montant de la transaction).
Le notaire engage sa responsabilité professionnelle en cas de défaut de notification lorsque la notification était requise. Le vendeur et l’acquéreur s’exposent à la perte du bien, aux frais de procédure et au préjudice économique lié à l’annulation d’une transaction qui peut représenter plusieurs millions d’euros en zone viticole de premier plan.
Ce point nécessite l’intervention d’un notaire ou d’un avocat spécialisé en droit rural pour la qualification de chaque opération.
Questions fréquentes
Une donation de parcelles de vignes échappe-t-elle toujours à la préemption SAFER ?
Une donation pure et simple ou une donation-partage échappe au droit de préemption SAFER, car ce droit ne s’applique qu’aux aliénations à titre onéreux (article L. 143-1 CRPM). En revanche, une donation assortie de charges onéreuses significatives (prise en charge de dettes, rente viagère) peut être requalifiée en aliénation à titre onéreux et entrer dans le champ de la préemption. La qualification relève de l’analyse notariale et, en cas de contestation, de l’appréciation du juge.
Un cousin germain peut-il acheter des vignes familiales sans notification SAFER ?
En principe, oui. Le quatrième degré de parenté (cousins germains) est couvert par l’exonération de notification SAFER pour les cessions intrafamiliales. Toutefois, la preuve du lien de parenté doit être établie et le notaire doit s’assurer que le degré invoqué est exact. Si le lien réel est au-delà du quatrième degré, la notification est obligatoire et son omission expose à la nullité de la vente.
Les héritiers doivent-ils notifier la SAFER lorsqu’ils héritent de vignes ?
Non. La mutation par décès n’est pas une aliénation à titre onéreux et n’entre pas dans le champ de la préemption SAFER. Aucune notification n’est requise lors du règlement de la succession. En revanche, si les héritiers décident de revendre le foncier viticole hérité, cette revente est une aliénation à titre onéreux soumise au droit commun de la préemption SAFER.
Que risque-t-on en cas de non-notification SAFER alors qu’elle était obligatoire ?
La vente conclue sans purge du droit de préemption SAFER encourt la nullité absolue. La SAFER peut exercer son droit de préemption a posteriori dans les délais de prescription. Le notaire engage sa responsabilité professionnelle. L’acquéreur risque la perte du bien, et les deux parties supportent les frais de procédure et le préjudice économique lié à l’annulation.
Vous préparez une cession de foncier viticole dans un cadre familial ou atypique ?
VITACEAE identifie les cas d’exonération applicables et les risques de requalification, en coordination avec votre notaire. Analyse confidentielle.
Pour aller plus loin
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Philippe Petit
Fondateur — VITACEAE
OEnologue de formation, ancien courtier assermenté en vins de Champagne, dixième génération de vignerons. Titulaire d’un MBA. Expertise en intermédiation, conseil M&A viticole et résolution de situations complexes pour les transactions viticoles en Champagne et Bourgogne.