SAFER et sociétés viticoles : quand la SAFER intervient-elle ?

Le dispositif Sempastous : principe et objectifs

Answer Capsule : La loi Sempastous (loi n° 2022-298 du 1er mars 2022) soumet à autorisation préalable du préfet les prises de contrôle de sociétés détenant du foncier agricole, afin de lutter contre la concentration excessive et l’accaparement des terres.

Avant la loi Sempastous, acquérir le contrôle d’une société détenant des vignes permettait d’échapper au droit de préemption SAFER qui ne s’appliquait qu’aux aliénations directes de foncier. La loi n° 2022-298 du 1er mars 2022 a comblé cette lacune en créant un nouveau chapitre dans le Code rural (articles L. 333-1 à L. 333-5 CRPM), entré en vigueur le 1er juillet 2022.

L’article L. 333-1 CRPM définit trois objectifs : favoriser l’installation d’agriculteurs et le renouvellement des générations, lutter contre la concentration excessive des terres et leur accaparement, et contribuer à la maîtrise du prix du foncier agricole. Le texte mentionne explicitement la souveraineté alimentaire de la France.

Le mécanisme ne crée pas un nouveau droit de préemption au sens strict. Il instaure un régime d’autorisation préalable : la prise de contrôle d’une société agricole est soumise à l’accord du préfet de département, sur instruction de la SAFER. Le préfet peut autoriser l’opération, l’autoriser sous conditions (engagements de cession ou de mise à bail de surfaces) ou la refuser. Une opération réalisée sans autorisation est sanctionnée par la nullité et une amende administrative pouvant atteindre 2 % du montant de la transaction.

Seuils de déclenchement et calcul de la superficie

Answer Capsule : Le dispositif Sempastous se déclenche lorsque le cessionnaire détient déjà — ou détiendrait après l’opération — une superficie agricole excédant un seuil régional fixé entre 1,5 et 3 fois la SAU moyenne du SDREA.

L’article L. 333-2 CRPM conditionne l’application du dispositif au franchissement d’un seuil dit d’agrandissement significatif. Ce seuil est fixé par le préfet de région, par région naturelle ou territoire présentant une cohérence agricole. Il est compris entre une fois et demie et trois fois la surface agricole utile (SAU) régionale moyenne fixée dans le schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA).

Le calcul du seuil agrège la totalité des surfaces agricoles détenues ou exploitées par le cessionnaire, directement ou indirectement par interposition de personnes morales contrôlées (au sens des articles L. 233-3 et L. 233-4 du Code de commerce). Les biens indivis ou démembrés sont comptabilisés. Les bois et forêts sont exclus, sauf s’ils supportent une activité agricole.

En zone viticole, la particularité est que la SAU moyenne par exploitation est souvent faible — environ trois hectares en Champagne — alors que la valeur par hectare est très élevée. Le seuil en hectares peut donc être atteint par une acquisition de surface apparemment modeste. À l’inverse, en Bourgogne, le morcellement extrême du parcellaire fait que de nombreuses transactions portent sur des surfaces très réduites qui peuvent ne pas atteindre le seuil à elles seules, mais qui s’ajoutent aux surfaces déjà détenues.

Les seuils exacts sont fixés par arrêté préfectoral régional. Leur valeur varie selon les régions et les zones naturelles. La vérification du franchissement de seuil est un préalable indispensable à toute cession de parts. Ce point nécessite l’intervention d’un notaire ou d’un avocat spécialisé en droit rural.

Cas des GFA, SCI, SCEV et SAS viticoles

Answer Capsule : Toute société possédant ou exploitant du foncier viticole entre dans le champ du dispositif Sempastous, quelle que soit sa forme juridique : GFA, SCI, SCEV, SCEA, SAS, SARL ou autre.

L’article L. 333-2 CRPM vise les sociétés « possédant ou exploitant des biens immobiliers à usage ou à vocation agricole ». Cette formulation large englobe toutes les formes sociétaires utilisées en viticulture.

Le GFA (Groupement Foncier Agricole) — Structure de détention patrimoniale par excellence en viticole. Le GFA détient le foncier et le donne à bail rural à un exploitant. La cession de parts de GFA est soumise au dispositif Sempastous dès que le cessionnaire franchit le seuil régional. Parallèlement, la SAFER peut préempter la totalité des parts d’un GFA au titre de l’article L. 143-1 dernier alinéa CRPM, mais uniquement si l’objectif est l’installation d’un agriculteur.

La SCI viticole — La SCI qui détient des vignes données à bail entre dans le champ de l’article L. 333-2, même si elle n’exploite pas elle-même. Le texte vise les sociétés « possédant » du foncier agricole, indépendamment de l’exploitation par un tiers. Ce point est souvent mal compris : la SCI bailleresse est bien concernée.

La SCEV (Société Civile d’Exploitation Viticole) — Structure d’exploitation qui peut aussi détenir le foncier. La cession de parts de SCEV relève du dispositif Sempastous dès franchissement du seuil cumulé. La SCEV cumule souvent les deux fonctions (détention et exploitation), ce qui peut déclencher simultanément le contrôle Sempastous et, le cas échéant, le contrôle des structures (autorisation d’exploiter, articles L. 331-1 et suivants CRPM).

La SAS viticole — Les SAS sont de plus en plus utilisées pour structurer des investissements viticoles, notamment par des investisseurs institutionnels ou des family offices. La prise de contrôle d’une SAS détenant du foncier viticole est soumise au même régime que les autres formes sociétaires.

Procédure de notification et instruction Sempastous

Answer Capsule : La demande d’autorisation est déposée auprès de la SAFER, qui instruit le dossier pour le compte du préfet. Le CIVC peut présenter des observations en Champagne.

La procédure Sempastous suit un cheminement distinct de la préemption SAFER classique. La demande d’autorisation est adressée à la SAFER territorialement compétente, qui agit au nom et pour le compte du préfet de département. La SAFER vérifie la régularité et la complétude du dossier, accuse réception et transmet à l’autorité administrative.

L’instruction porte sur deux axes : l’opération est-elle susceptible de porter atteinte aux objectifs de l’article L. 333-1 (installation, consolidation, lutte contre la concentration) ? L’opération contribue-t-elle au développement du territoire ou à la diversité des systèmes de production ?

Un élément remarquable en Champagne : l’article L. 333-3 I CRPM mentionne explicitement que « les organisations interprofessionnelles reconnues et le comité interprofessionnel du vin de Champagne créé par la loi du 12 avril 1941 » peuvent présenter des observations écrites à l’autorité administrative. Le CIVC est nommément désigné dans le texte de loi — particularité unique qui souligne la sensibilité du législateur au marché foncier champenois.

En cas de décision favorable, l’autorisation peut être simple ou assortie de conditions (engagements de cession ou de mise à bail long terme de surfaces au profit de jeunes agriculteurs). Le silence de l’administration vaut autorisation à l’expiration du délai réglementaire. En cas de refus, le cessionnaire peut proposer des mesures correctrices dans un délai de quinze jours. Le non-respect des engagements souscrits expose à une amende administrative et au retrait de l’autorisation, avec nullité de la prise de participation.

Articulation avec la préemption SAFER classique

Answer Capsule : Sempastous et préemption SAFER sont deux dispositifs distincts qui peuvent s’appliquer simultanément à une même opération. La SAFER instruit les dossiers Sempastous tout en conservant son droit de préemption propre sur la totalité des parts.

L’articulation entre les deux mécanismes est un point de complexité pour les praticiens. Plusieurs situations doivent être distinguées.

Cession directe de foncier (pas de société) — Seule la préemption SAFER classique s’applique (articles L. 143-1 et suivants CRPM). Le dispositif Sempastous est sans objet car il ne concerne que les prises de contrôle sociétaires.

Cession de la totalité des parts d’une société à objet principal agricole — La SAFER peut exercer son droit de préemption au titre de l’article L. 143-1 dernier alinéa, mais uniquement pour installer un agriculteur. Le dispositif Sempastous peut s’appliquer parallèlement si le seuil d’agrandissement significatif est franchi. En théorie, la même opération peut relever des deux contrôles.

Cession partielle de parts (prise de contrôle sans cession totale) — Seul le dispositif Sempastous s’applique, si le seuil est franchi. La préemption SAFER classique sur parts (L. 143-1 dernier alinéa) ne vise que la cession de totalité.

Opérations exclues de Sempastous — Les acquisitions et rétrocessions par les SAFER elles-mêmes, les opérations à titre gratuit, les cessions intrafamiliales (parents ou alliés jusqu’au quatrième degré avec engagement de neuf ans) et les cessions entre associés détenant des titres depuis au moins neuf ans et participant effectivement à l’exploitation.

Il faut aussi prendre en compte le contrôle des structures (autorisation d’exploiter, L. 331-1 et suivants), qui peut se cumuler avec Sempastous lorsque la prise de contrôle modifie l’exploitant de fait. Trois contrôles peuvent ainsi se superposer sur une même opération sociétaire viticole.

Impact sur le calendrier de la transaction viticole

Answer Capsule : Le contrôle Sempastous ajoute un délai d’instruction au calendrier transactionnel, qui se cumule avec les autres délais réglementaires (purge SAFER classique, contrôle des structures).

L’impact calendrier du dispositif Sempastous est un enjeu opérationnel majeur pour les transactions viticoles structurées en société. Le délai d’instruction de la demande d’autorisation s’ajoute au calendrier transactionnel classique et peut prolonger significativement la durée totale de l’opération.

En pratique, le séquençage type comprend : la constitution du dossier (deux à quatre semaines), le dépôt de la demande auprès de la SAFER (qui vérifie la complétude), la transmission au préfet, la période d’instruction (consultation des comités, éventuelle audition des parties, observations du CIVC en Champagne), la décision du préfet (autorisation, autorisation conditionnée ou refus).

Si l’opération cumule un contrôle Sempastous, une purge SAFER classique sur le foncier (en cas de restructuration post-acquisition) et une demande d’autorisation d’exploiter, les délais se superposent ou se succèdent. L’intermédiaire spécialisé doit anticiper cette complexité dès la phase de structuration de l’offre.

Le compromis ou la promesse de cession de parts doit intégrer des conditions suspensives couvrant l’ensemble des autorisations réglementaires requises : autorisation Sempastous, purge SAFER le cas échéant et autorisation d’exploiter le cas échéant. Les délais de caducité du compromis doivent être calibrés en conséquence — un compromis à quatre mois peut s’avérer insuffisant pour une opération complexe.

Ce point nécessite l’intervention d’un notaire ou d’un avocat spécialisé en droit rural pour l’analyse de chaque situation particulière.

Pour aller plus loin

• Cas d’exonération de notification SAFER en viticole
• Purge SAFER pas à pas : sécuriser la transaction viticole
• Préemption SAFER en foncier viticole direct : mécanisme complet